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1、目 录1 总论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.1.1 项目名称- 1 -1.1.2 项目承办单位- 1 -1.1.3 项目建设地点- 1 -1.1.4 项目建设规模及目标- 1 -1.1.5 项目投资资金及效益情况- 1 -1.2 可行性研究报告编制的依据- 2 -1.3 可行性研究结论- 3 -2 项目背景、市场分析- 5 -2.1 项目背景- 5 -2.1.1 产业背景分析- 5 -2.1.2 区位背景分析- 6 -2.1.3 项目的宏观必要性分析- 7 -2.2 市场分析- 7 -2.2.1 *市旅游市场简析- 7 -2.2.2 *市工农业简析- 8 -2.2.3 *市酒店市场分
2、析- 9 -2.2.4 项目市场环境分析- 10 -2.3 本章小结- 11 -3 项目选址- 12 -3.1 项目选址原则- 12 -3.2 项目厂址- 12 -3.3 项目区的建设条件- 12 -3.3.1 项目的地理条件- 12 -3.3.2 自然条件- 14 -3.3.3 社会经济状况- 18 -3.3.4 交通运输状况- 24 -3.4 资源和原材料- 24 -4 项目总体方案设计- 26 -4.1 项目的总体规划方案- 26 -4.2 经营内容- 28 -4.3 工程设计方案- 30 -4.3.1 工程概况- 30 -4.3.2 总体布局与环境设计- 30 -4.3.3 结构方案-
3、 31 -4.4 辅助工程- 32 -4.4.1 给排水工程- 32 -4.4.3 暖通工程- 35 -5 环境影响分析- 38 -5.1 项目场址环境现状- 38 -5.2 环境影响分析- 38 -5.2.1 项目建设期主要环境问题- 38 -5.2.2 项目运营期主要环境问题- 38 -5.3 环境保护措施- 39 -5.4 环境影响评价- 41 -6 消防与安全卫生节能- 42 -6.1 消防- 42 -6.2 劳动安全- 43 -6.3 卫生防护- 44 -6.4 节能- 46 -6.4.1 设计依据- 46 -6.4.2 节能措施- 46 -7 项目的组织机构与运作方式- 48 -7
4、.1 组织机构- 48 -7.2 部门职能- 48 -8 项目实施进度- 55 -8.1 进度计划- 55 -8.2 项目工程实施计划- 56 -8.3 项目实施横道图- 56 -9 项目投资估算和资金筹措- 58 -9.1 投资估算依据- 58 -9.2 项目总投资估算- 58 -9.3 资金来源及资金筹措- 59 -10 财务分析- 60 -10.1 财务评价依据- 60 -10.2 财务计算- 60 -10.2.1 成本概算- 60 -10.2.2 营业收入- 63 -10.2.3 营业税金及附加- 64 -10.3 盈亏能力分析- 66 -10.4 清偿能力分析- 66 -10.5 盈
5、亏平衡分析- 66 -10.6 敏感性分析- 66 -11 项目社会及经济分析- 71 -11.1 社会影响- 71 -11.2 经济评价- 72 -12 项目的分风险分析- 73 -12.1 酒店项目投标的风险类型分析- 73 -12.1.1 来自投资者的风险- 73 -12.1.2 来自经营管理者的风险。- 74 -12.1.3 来自竞争对手的风险。- 75 -12.2 避规风险措施- 76 -13 结论- 80 -1 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*大酒店1.1.2 项目承办单位 集团1.1.3 项目建设地点省*市*镇1.1.4 项目建设规模及目标 本项目为新建项目，拟于*市建
6、一座四星级酒店。 本项目包括宾馆主楼、群楼、停车场等，占地约30亩，总建筑面积约32500平方米，房间配套数260间。1.1.5 项目投资资金及效益情况 项目总投资15000万元。项目建成后将达到年接待人数10万人，实现营业收入4813.73万元，利润2353.79万元，利税848.38万元，解决就业人口260人。 根据项目的投资所需要的时间及预计净利润水平进行分析，该项目的动态投资期为8.05年。表1-1 项目主要技术经济指标表 单位：万元序号指标名称单位指标备注一建筑规模总建筑面积m232500地上部分m230000商场m2450餐饮m22100地下部分m22500二工作制度全年工作天数天
7、360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水m3164250电Kwh550000天然气m3200000四项目定员人240服务人员人115清洁人员人80管理人员人45五建筑指标占地面积亩30总建筑面积m232500容积率%1.63 六总投资万元20000建筑资金万元18120流动资金万元950七年营业收入万元4813.73 八年利润总和万元2353.79九年均营业税金及附加万元259.94十年均所得税万元588.45十一全部投资财务内部收益率%8.01十二全部投资财务净现值万元256.06十三全部投资静态投资回收期年8.05十四盈亏平衡点（BEP）%41.11十五投资利润率%11.76十
8、六投资利税率%5.67十七建设年限月161.2 可行性研究报告编制的依据1、法律法规规章（1）中华人民共和国土地法；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）中华人民共和国水污染防治法；（4）中华人民共和国大气污染防治法；（5）中华人民共和国城乡规划法；（6）建设工程质量管理条例；（7）地表水环境质量标准；（8）地下水环境质量标准；（9）中华人民共和国节约能源法。2、规范性文件和技术标准（1）国民经济和社会发展信息化“十二五”规划；（2）省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）*市城市总体规划；（5）*市市域总体规划；（6）*市旅游发展总体规划；
9、（7）*市土地利用总体发展规划。1.3 可行性研究结论*市集团在当地政府以及各界的支持帮助下，投资1.5亿元在*市*镇修建一座年接待量达10万人的四星级酒店。项目建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家和地方产业政策或规划。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从建设规划、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确。相信在当地得天独厚的旅游资源的映衬下，酒店的市场将会更加广阔，会带来显著的经济效益和社会效益。对当地的税收和就业都有一定的帮助。建议项目尽早立项，筹措资金，抓紧实
10、施。并建议相关政府给予一定政策支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。 2 项目背景、市场分析2.1 项目背景项目所在地*市位于*平原的西南部，具有得天独厚的旅游资源，也是新兴工业强市，但由于以往的发展滞后，导致服务业设施落后，才会出现与这个市所具有的优势不相匹配的情形。市内仅有一家二星级酒店，更不用说三星、四星级的高档酒店，所以，本项目提出的建设一座四星级的大酒店是独具慧眼的决策。2.1.1 产业背景分析现在的人们追求的是一种自由自在的生活方式，所以只有一有空，人们就会外出旅游，使自己得到足够的放松，以迎接挑战。 省在大力发展工业的同时，也在大力的发展旅游业，作为旅游强省的可谓是旅游资源丰富
11、，每年都有成千上万的人涌向，走进*。我省已向国家提出申报*为“国家旅游经济综合改革试验区”。目前，我省正在编制省旅游业发展“十二五”规划、围绕西部综合交通枢纽建设，打造旅游目的地体系规划、*市全国统筹城乡综合配套改革试验区旅游产业发展规划、藏区旅游发展规划等重点规划，目的就是要围绕旅游线路优化全省旅游资源和生产要素的配置，围绕交通等基础设施建设提升旅游可进入性，围绕国家战略重点地区发展促进旅游要素的产业化发展，围绕对旅游属性认识的不断深化探索旅游业社会功能的实现途径和载体。由“点”到“轴”再及“片”，一系列围绕旅游线路优化全省旅游资源和生产要素配置的行动在巴蜀大地上全面开花优化旅游产品结构，我
12、省着重从两方面着力一是围绕旅游市场多样化和多元化的需求，进一步提升传统观光产品品质，积极开发*平原乡村休闲度假旅游、川南及攀西度假旅游、温泉旅游、中医药养生旅游、体育旅游、自驾车旅游、地震遗址旅游、都市商务会展旅游、川西高原特种旅游、红色旅游、三国文化旅游、绵阳科技旅游等新兴产品，完善旅游产品体系。九寨沟、峨眉山、都江堰等老五大旅游区，侧重深度开发，创新业态，变“景区经济”为“社区经济”；实施“全省国家级旅游资源景区化”，分期分批创建成国家4A级以上旅游景区，形成新的旅游吸引物和市场新热点；制定标准和提供政策，引导社会资金积极投入旅游度假区开发，开展省级旅游度假区建设试点，推进攀西、川南自驾车
13、旅游营地建设试点，结合社会主义新农村建设大力发展特色乡村旅游，从而形成多元化、复合型旅游产品体系。二是通过打造旅游文化商演品牌、建设特色旅游商品生产基地和购物中心，提升“娱”、“购”两个薄弱环节发展。同时，积极促进“资讯”、“安全”等旅游配套要素发展，努力形成综合配套、协调发展的产业体系；推进旅游与文化、体育、农业、林业、创意等相关产业融合发展，大力发展涉旅要素，将旅游新兴领域和业态纳入产业要素范畴，促进旅游产业要素的发展与升级。2.1.2 区位背景分析作为旅游大军中的一员，*可谓是资源丰富，境内有国家4A风景区-天台山，全国重点镇、全国历史文化名镇-平乐古镇。依托得天独厚的旅游资源，*越来越受到各界人士的青睐。每年都有省内外各地的朋友来到这里体验山川，河流，古镇的美好风韵。2.1.3 项目的宏观必要性分析项目的提出符合省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、*市旅游发展总体规划。在现今人们越来越注重生活品质、生活质量的时代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游是人们释放自己的最佳选择。在*这个旅游资源丰富的县级市，也是人们纷至沓来的好地方，所以我们提出建设一座四星级的大酒店是顺应时代的发展，为来到此地的人们提供更加舒适的休息环境。因此建设该酒
