《某某商城项目市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某商城项目市场调研报告（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 谨呈：淄淄博xxxxx有有限公司司xxx商商城策划划报告 之一项目市市场调研研报告深圳市xxxxxx有限公公司目 录录一、总体体市场背背景21、宏观观经济22（1）淄淄博概况况2（2）国国际通行行的房地地产发展展阶段与与人均GGDP的的关系33（3）金金融政策策与银行行利率33（4）人人口状况况及政策策4（5）城城市社会会经济发发展计划划4（6）股股市5（7）WWTO662、房地地产市场场总体状状况6（1）房房地产市市场总体体状况66（2）房房地产相相关政策策7（3）相相关的动动态与影影响100（4）市市场构成成10二、区域域市场调调查1111临淄淄商业情情况1222桓台台商业情情况1223
2、周村村商业情情况1334淄川川商业情情况1335博山山商业情情况1446、张店店区商业业情况116三、全市市商业分分析2111全市市经济环环境2112、淄博博市成熟熟商业圈圈分析2243、商业业经营方方式2774、近期期市场热热点2995、淄博博的商业业市场存存在和将将会产生生的主要要问题330四、市场场调查总总结344附件：商商业物业业调查明明细366一、总体体市场背背景1、宏观观经济（1）淄淄博概况况淄博位于于山东省省中部，东东临潍坊坊市，东东北与东东营市相相连，北北接滨州州地区，南南靠临沂沂与泰安安市，西西与济南南市、莱莱芜市接接壤。淄淄博是山山东半岛岛对外开开放较早早的城市市之一。全全
3、市国土土总面积积59338平方方公里，其其中市区区29661平方方公里。淄淄博历史史悠久，是是齐文化化的发源源地，被被通称为为齐鲁古古都。淄淄博下辖辖五区-张张店区、淄淄川区、博博山区、临临淄区、周周村区；三县-桓台县县、高青青县、沂沂源县。全全市人口口418847550人，其其中城市市人口约约1800万人。（资料出出自淄博博市第五五次人口口普查领领导小组组办公室室关于于第五次次人口普普查主要要数据公公报）（2）国国际通行行的房地地产发展展阶段与与人均GGDP的的关系淄博市220000年完成成GDPP6422.2亿元元，按可可比价格格计算比比上年增增长111.100%。以以此计算算，人均均GD
4、PP为1553466元，折折合美元元约为118600美元。（资料出自2000年淄博市国民经济和社会发展统计公报）房地产对对应的不不同发展展阶段启动期缓慢发展展期快速增长长期发展速度度放缓直直至停滞滞不前10000 30000 40000 80000 人均GDDP（美美元）目前淄博博的人均均GDPP已达118600美元，依依上图所所示，淄淄博的房房地产市市场现已已处于启启动期。（3）金金融政策策与银行行利率我国稳健健的货币币政策，人人民币存存款利率率经过多多次降息息，目前前已经维维持在较较底的水水平，活活期存款款利率为为0.772%，储储蓄这种种传统的的投资方方式已经经越来越越失去吸吸引力，将将
5、导致大大量资金金流向其其他投资资渠道。（4）人人口状况况及政策策全市人口口418847550人，其其中城市市人口约约1800万人，其其中张店店区人口口71223188人，城城市人口口近455万。（5）城城市社会会经济发发展计划划l 经济社会会发展计计划：“十五”时期经经济社会会发展的的主要任任务预期期目标是是：-国内内生产总总值争取取突破110000亿元，年年均增长长9%以以上；人人均国内内生产总总值达到到28000美元元。三次次产业比比例调整整为6：54：40。地地方财政政收入突突破400亿元，年年均增长长10%以上。-全社社会固定定资产投投资五年年累计110000亿元。社社会消费费品零售售
6、总额达达到3110亿元元，年均均增长111%。外外贸出口口总额达达到188.5亿亿美元（按按外经委委口径数数），年年均增长长15%。实际际利用外外资五年年累计突突破6亿亿美元。-城镇镇居民人人均可支支配收入入和农民民人均纯纯收入力力争分别别突破990000元和550000元。城城镇登记记失业率率控制在在4%以以内。-人口口自然增增长率控控制在66以内内。到220055年末总总人口达达到4118万人人，城市市化水平平达到550%。20155年远景景目标：在全面完完成十十五时时期任务务目标的的基础上上，再经经过十年年的努力力，力争争国内生生产总值值突破220000亿元，比比20005年再再翻一番番
7、，年均均增长77%。到到20115年，全全市基本本实现现现代化，基基本建成成现代化化工业强强市和区区域性商商贸中心心城市。形形成雄厚厚的综合合经济实实力和发发达的现现代产业业体系，形形成完善善的市场场机制和和高度国国际化的的开放格格局，形形成和谐谐协调的的生态环环境和社社会发展展体系。城城市面貌貌发生深深刻变化化，人民民生活基基本进入入富裕阶阶段，实实现市民民素质、生生活质量量和城乡乡文明程程度的显显著提高高。l 城市发展展布局张店中心心城区建建设。加加强城区区道路骨骨架、供供排水和和市容环环境等基基础设施施建设。加加快旧城城改造、西西城开发发和市开开发区建建设，形形成工业业区、中中心商务务区
8、、政政务区、文文化娱乐乐区、教教育科研研区、居居住区等等布局合合理的功功能小区区。加快快建设城城市形象象工程、标标志性工工程和精精品工程程，重点点建设和和完善高高层建筑筑区、城城市广场场和城市市园林。十五期间，中中心城区区驻地人人口达到到50万万人左右右，把张张店建成成代表淄淄博形象象的标志志性城区区，辐射射全市及及周边地地区的开开放型、多多功能的的现代化化城市中中心。淄川、博博山、周周村、临临淄四个个次中心心城区建建设。按按照各城城区功能能互补、资资源共享享、分工工合理、特特色鲜明明的原则则，重点点完善城城区基础础设施，增增强城区区功能，突突出城区区特色建建设。十五期间，四四城区驻驻地人口口
9、分别达达到200-300万人，建建成具有有较强聚聚集力和和辐射力力，并与与中心城城区相配配套的复复合城市市中心。经济体制制和发展展政策加快企业业改革步步伐，调调整优化化国有经经济布局局，十五五末，除除化工、医医药等支支柱产业业中的重重点企业业由国有有控股或或参股外外，其余余国有资资产全部部退出；大力发发展非公公有制经经济积极极发展各各类市场场，形成成统一开开放、竞竞争有序序的市场场体系。（上述述资料出出自淄淄博市国国民经济济和社会会发展“十五”计划和和到20015年年长期规规划纲要要）（6）股股市中国股市市经过十十几年的的发展，仍仍然没有有完全步步入正规规的市场场化运作作，股价价波动或或反复无
10、无常，或或持续低低迷，几几次重大大的股灾灾已经令令许多投投资者倾倾家荡产产，血本本无归。在在当前股股票市场场形势尚尚未明朗朗化，市市场前景景暗淡的的情况下下，投资资股票已已经成为为风险极极大的一一种投资资方式。（7）WWTO中国成功功加入世世贸组织织，经济济将更加加市场化化，多种种产业将将逐步与与国际接接轨。多多种行业业的不断断进入，外外资的不不断涌入入，既带带来了竞竞争，也也带来了了消费群群。对商商家是机机会也是是挑战。2、房地地产市场场总体状状况（1）房房地产市市场总体体状况淄博房地地产市场场自19993年年开始起起步，整整体房地地产市场场呈稳步步上升态态势，220000年全年年开工住住宅
11、面积积为2550万平平方米，比比上一年年增加445.33%，在在建工程程面积3362平平方米，总总投资220.33亿元，占占全市固固定资产产总投资资的166.1%。按诱诱发系数数计算，可可带动相相关产业业增加值值38.6亿元元。商品品房销售售率达995%，销销售额227.55亿元，商商品房空空置率低低于3%，全年年实现商商品房交交易面积积4200.977万平方方米，比比上年增增长5.13%。目前，淄淄博房地地产开发发主要集集中在张张店区，作作为市政政府所在在地的张张店区是是全市政政治、经经济、文文化和科科技教育育中心区区，房地地产市场场较活跃跃，平均均价格在在15000元/平方米米左右。由于城
12、市市发展的的要求，淄淄博中心心区西移移已提到到日程上上，同时时这也带带动了新新一轮房房地产热热潮的兴兴起，以以建业城城市花园园、世纪纪花园、紫紫荆园等等为代表表的大中中型规模模社区业业已启动动。固定资产产投资全市市辖区固定资产产投资完完成额（万万元）89399548584467其中：住住宅（万万元）669995544118房地产开开发投资资完成额额（万元元）892226842009其中：住住宅（万万元）571337529665全年新增增固定资资产（万万元）65166196087733本年施工工住宅面面积（万万m2）242209本年竣工工住宅面面积（万万m2）131.6109.3商品房销销售面积
13、积（万mm2）49.4442.99其中：销销售给个个人（万万m2）37.5531商品房空空置面积积（万mm2）16.5515.88商品房销销售额（万万元）651661651661其中：销销售给个个人（万万元）7906679066（2）房房地产相相关政策策土地政政策：l 从20002年77月1日日开始，淄淄博市房房地产开开发用地地出让方方式发生生重大改改变，房房地产开开发用地地一律实实行招标标或者拍拍卖的形形式进行行土地出出让。l 实行新的的土地政政策预计计将为整整个淄博博市带来来土地收收益100亿元，而而去年淄淄博全市市从土地地出让获获取的收收益仅为为1.88亿元。l 伴随着土土地出让让政策的
14、的改变，政政府加强强了对土土地一级级市场的的控制，建建立了土土地储备备、招标标拍卖、地地租征收收、公开开交易四四项制度度，保证证政府对对土地出出让的垄垄断。l 从目前来来看，市市场化配配置国土土资源的的比重还还很小，淄淄博市争争取用三三年的时时间使新新的土地地出让政政策形成成制度化化。l 在储备土土地依法法投放市市场前，统统一实施施“三通一一平”、“五通一一平”，提高高土地附附加值，实实现政府府收益最最大化。l 加强对房房地产开开发项目目的控制制力度，凡凡属改变变土地用用途、容容积率的的，必须须依法办办理审批批手续。l 逐步减少少协议出出让土地地的比例例，扩大大土地招招标、拍拍卖范围围。l 争
15、取在220022年底以以前完成成全市城城镇基准准地价的的更新、调调整工作作。分析：从全国的的形势来来看，房房地产开开发用地地出让方方式从协协议用地地为主转转为以招招标、拍拍卖为主主已是大大势所趋趋，淄博博房地产产土地出出让政策策的改变变，预示示着淄博博房地产产市场格格局行将将改变，实实力雄厚厚的开发发商有能能力拿到到更多更更好的土土地，而而那些开开发资质质较低，实实力一般般，无资资源优势势的开发发商将逐逐步被市市场所淘淘汰。房产政政策：l 从20001年开开始，淄淄博市政政府确定定了将房房地产作作为支柱柱性产业业培育的的发展思思路，与与之相伴伴的是，一一大批规规划设计计较好的的住宅小小区如世世纪花园园、建业业城市花花园等陆陆续建成成。l 随着新世世界商业业街、世世纪路建建设的相相继建成成，淄博博各市直直机关政政府相关关部门的的西迁的的正式启启动，淄淄博中心心城区西西移开始始。l 取消福利利分
