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1、例解房企企业所得税项目清算与汇算A 房地产企业开发的B 项目，2007 年实现预售收入1000 万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150 万元，当年缴纳企业所得税12.5 万元 ;2008年实现预售收入2000 万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25 万元 ;2009 年 B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入 3000 万元，期间费用及可扣除税金为250 万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目， A房地产企业在 B 项目竣工清算年度， 即 2009年需要缴纳多少企业所得税?A 房地产企业财务人员认为，B
2、项目竣工清算共计实现销售收入6000 万元(1000+2000+3000)，发生计税成本 4200 万元，项目期间费用及可扣除税金600 万元(150+200+250) ，应纳税所得额 =6000-4200-600=1200( 万元 ) ，应缴企业所得税=120025%=300(万元 ) ，实际预缴企业所得税 =12.5+25=37.5( 万元 ) ，项目竣工清算应补缴企业所得税 =300-37.5=262.5( 万元 ) 。实际上，该财务人员并没有领会房地产开发经营业务企业所得税处理办法( 国税发 200931 号) 相关规定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼
3、于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A 房地产企业 2007 年度、 2008 年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B 项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度( 或月度 ) 计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。 上例中，A 房地产企业 2007年销售收入对应的应纳税所得额=100020%-150=50( 万元 ) ，2008 年销售收入对应的应纳税所得额 =200015%-200=100( 万元 ) 。第三，开发产品完工后，企
4、业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。B 项目计税成本为4200 万元，实际毛利率 =(6000- 4200) 6000100%=30%， 2007年、 2008 年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100 万元 1000 (30%-20%)和 300 万元 2000 (30%-15%) ，毛利差额 400 万元 (100+300) 应当计入 2009 年度应纳税所得额。第四，确定2009年度应纳税所得额=3000-4200- 3000(1 -30%)-250+400=1050(万元)，应纳所得税=1
5、05025%=262.5(万元 ) 。以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致‚但两种计算过程体现的计税思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补。正确的计算思路是将预计毛利额与实际毛利额的差异调整，纳入完工年度的所得税汇算清缴。企业所得税项目清算，仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3 年的销售期间，而汇算仍然是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！
