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1、抵（质）押物价值评估管理办法第一章总则第一条 为规抵（质）押物价值评估，提高押品评估质 量和效率，有效防业务风险，根据公司固有资金贷款管理 规定、贷款资金贷款管理规定等制度及建设部中国 人民银行中国银行业监督管理委员会关于规与银行信贷业 务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房 20068号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本 制度。第二条 本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定 抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价 值进行分析、估算和判定的活动。第三条 抵（质）押物价值评估包括部评估和外部评估。 公司实行“部评估和外部评估相结合，以部评估为主要确认 依据”的抵
2、（质）押物价值评估原则。第四条部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和 谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。第五条 押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设 备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。第二章基本流程及职责分工第六条 抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、 评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。除上市流通股 票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评 估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。第七条 评估调查和初评人由负责相应业务的投资运 营经理或贷款经理担任。第八条公司通过部考评，选拔具有资产评估和风险管 理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值
3、评估小组”, 承担押品价值审查职责。“抵（质）押物价值评估小组”设 组长一人，负责评估审查工作的组织协调。第九条 自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会 负责抵（质）押物价值的最终审定。决策委员会委员不得同 时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。主要 包括以下工作：（一）资料搜集 抵（质）押权属所有人同意以抵（质） 押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品 的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告（如 有）；其他所需资料。（二）现场调查 核实押品围、状况及产权证明文件； 调查押品相关市场信息；拍摄押品影像资料；
4、了解其他影响 押品价值及变现能力的相关情况。第十一条完成评估调查后，投资运营经理或贷款经理 应根据押品基本情况、现场调查情况，参考外部评估报告（如 有），结合自身判断，对押品价值进行初评，形成抵（质） 押价值评估表（见附件二），详细记录评估依据和过程，连 同调查资料一并提交“抵（质）押品价值评估小组”进行审 查。第四章评估审查第十二条 “抵（质）押品价值评估小组”以小组讨论 方式实施评估审查，按照少数服从多数原则确定审查结 果。第十三条评估审查工作主要包括：核实押品基础资 料； 审查评估调查及初评操作的合规性；审查初评方法使 用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性；审查外部评估 报告的合理性（
5、如有）。第十四条评估调查和初评不符合要求或经审查对初 评结果存在较大疑义的，“抵（质）押品价值评估小组”可 退回调查人，要求补充调查或重新进行初评。第十五条 不需要补充调查或重新进行初评的，“抵 （质）押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日完 成评估审查，由主审查人在抵（质）押价值评估表上签 署审查意见。第五章评估审定第十六条 自主投资决策委员会或贷款投资决策委员 为抵（质）押物价值最终认定机构。第十七条 融资项目提交自主投资决策委员会或贷款 投资决策委员会审议时，担保方式为抵（质）押的，应同时 提交经“抵（质）押品价值评估小组”审查后的抵（质） 押价值评估表。第十八条 对抵（质）押物价
6、值的审定是委员会审议容 之一，委员会通过集体讨论，确定是否认可“抵（质）押品 价值评估小组”审查的部评估结果或采信外部评估结果或直 接对评估价值进行调整（仅限于向下调整）。第十九条 对评估调查、初评及审查环节的合规性，及 评估方法选取的合理性等存在异议的，委员会可要求相关人 员进行补充调查或调整评估方法。第二十条 决策委员会在抵（质）押价值评估表上 签置的意见为公司对抵（质）押物价值最终评估结果。第六章常用评估方法第二十一条根据押品的不同，常用评估方法有市场比 较法、收益还原法及重置成本法。部评估人员可根据押品的 类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与 押品相适应的评估方法。若以
7、上三种方法均不能满足评估需 要，可根据实际情况选用其他评估方法。第二十二条 土地使用权评估一般釆用成本法或基准 地价系数修正法：近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的 出让土地可用成本法评价，土地使用权价值包括土地取得成 本和后期投入开发成本。对政府公布了基准地价体系的地 区，可釆用基准地价系数修正法进行估价，以基准地价为基 础，参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整。第二十三条在建工程抵押价值可按以下公式评估： 在建工程价值=抵押在建工程面积X单位建安成本X建筑 工程部分占建安成本百分比X （1 +综合费率）。评估在建工 程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素。第二十四条已竣工验
8、收的房屋的抵押价值可釆用市 场比较法。参照周边相似房屋市场价值，结合影响价值的其 他因素，如开发商品牌等综合确定。以出租为主要目的的房 屋抵押价值可釆用租金收益还原法评估。第二十五条股权质押价值可采用整体评估加和法或 收益现值法评估。第二十六条机器设备及交通工具等可采用重置成本 法或购置成本扣除折旧费用等方法评估。第二十七条应收账款等债权质押价值依据质押债权 合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值，结合 付款方实力信誉等因素，设定适当的折算比率进行认定。第七章外部评估结果的采信第二十八条 外部评估报告一般仅作为抵（质）押品价 值认定的参考依据。在以下情况下，公司可采信外部评估结 果确认
9、押品价值：（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉，部评 估存在操作障碍；（二）押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领 域。第二十九条 需采用外部评估的业务，由部评估体系以 外的部门，如合规风控部，对评估中介机构及人员的资质、 经验等进行审核。由融资方提供外部评估报告的，还需对评 估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况 进行审查。第八章后续评估第三十条存续期限超过两年的抵（质）押融资业务， 应于每满一年的一个月，对抵（质）押物价值进行重新评估, 评估流程同融资前评估。抵（质）押品管理部门应加强抵（质） 押品价值持续跟踪管理，可根据抵（质）押品特性及市场状 况确定不低于前述要求的
10、部评估频度，由管理人员建立台账 对抵（质）品及其价值变化进行登记、管理。第三十一条 出现下列特殊情况，应立即组织抵（质） 押物价值重新评估：押品价值相对市场价格大幅下降；融资 人财务状况恶化或发生信贷违约事件；公司认为需要重评的 其他事项。第三十二条 重新评估确认的抵（质）押物价值不满足 公司抵（质）押率要求的，原则上应要求融资人追加其他担 保或提前归还不足值部分融资。第九章部监督第三十三条 融资项目后续管理人员应及时跟踪融资 方及押品情况，一旦出现预警信息，及时报告公司采取重新 评估等处置措施。第三十四条 合规风控部及审计部应将抵（质）押物价 值评估纳入合规检查及部审计围，进行监督和检查，具体容 包括：部评估各环节操作是否符合规定；对外部评估的认定 是否符合规定；档案资料是否真实完整；评估方法选用及结 果是否存在明显不合理情况；是否按规定周期或条件进行重 新评估；其他需要检查的容。第三十五条 对抵（质）押物价值评估工作的检查至少每年开展一次，覆盖面应不低于全部押品宗数的30%。第十章附则第三十六条 公司通过部培训、外部学习等方式不断提 高抵（质）押物价值评估相关人员的专业水平。第三十七条 公司将部评估人员的履职情况纳入员工 绩效考评体系。第三十八条 本制度自公布之日起实施。附件一：抵（质）押物价值评估流程图附件二：抵（质）押价值评估表
