六道案例分析题

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1、2002-2016 年司法考试民法分论部分案例分析题一、（2014 卷四 第四大题）案情：2月5 日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下称 01 号房），价格80 万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20 万元，交付房屋后付30 万 元，办理过户登记后付30 万元。2月 8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实， 丙说愿出90万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3 日内丙付清全部 房款，同时办理过户登记。2 月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。2月 12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋

2、（以 下称 02 号房），可作价100 万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其 余 80 万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了 修改，其余条款未修改。乙支付首付 20 万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故 乙表示仍然要买01 号房，要求甲按原合同履行。甲表示 01号房无法交付，并表示第二份合 同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3 月中旬，乙诉请法院确 认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月 5日双方签订的合同，交付01 号房，并承 担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02 号房

3、的义务。3月20日，丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。装修期间，A公司装修工张 某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000 元。5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器,B公司派员工李某上门安装。5月30日，李某从B公司离职，但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业 务。7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。丙对李某说：热 水器是你装的，出了问题你得去修。维修处负责人因人手不够，便对李某说：那你就去帮忙 修一下吧。李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。问题：1. 01号房屋的物权归属应当如何确定

4、？为什么？2甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何？考察甲、丙之间合同效力时应当考虑本案中 的哪些因素？32月 12日，甲、乙之间对原合同修改的行为的效力应当如何认定？为什么？4乙的诉讼请求是否应当得到支持？为什么？5针对甲要求乙履行购买02 号房的义务，乙可主张什么权利？为什么？6邻居丁所遭受的损失应当由谁赔偿？为什么？7. 丙热水器的毁损，应由谁承担赔偿责任？为什么？【参考答案】1. *甲、丙基于合法有效的买卖合同于2月 11日办理了过户登记手续，即完成了不动产 物权的公示行为。不动产物权发生变动，即由原所有权人甲变更为丙。2. 甲、丙之间于2月 8日形成的房屋买卖合同，该合同为有效合同。尽管甲

5、已就该房与乙签订了合同，但甲丙的行为不属于违背公序良俗的行为，也不违反 法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的因素。丙的行为仅为单纯的知情，甲、丙之间的合同不属于恶意串通行为，因其不以损害乙的 权利为目的。3.2 月 12 日，甲、乙之间修改合同的行为，该行为有效，其性质属于双方变更合同。双方受变更后的合同的约束。4. 乙与甲通过协商变更了合同，且甲、丙之间的合同有效且已经办理了物权变动的手续， 故乙关于确认甲、丙之间合同无效、由甲交付01号房的请求不能得到支持。但是，乙可以请求甲承担违约责任，乙同意变更合同不等于放弃追索甲在01 号房屋买 卖合同项下的违约责任。5. 乙可请求解除合同，甲应

6、将收受的购房款本金及其利息返还给乙。因政策限购属于当 事人无法预见的情形，且合同出现了履行不能的情形，乙有权解除合同，且无须承担责任。6. 应当由丙和A公司承担。张某是受雇人，其执行职务的行为，由 A 公司承担侵权赔偿责任。丙聘请没有装修资质的A公司进屋装修，具有过错，也应对丁的损失承担赔偿责任。7. *B 公司承担。李某维修行为，构成表见代理，其行为后果由B公司承担（合同上的赔偿责任）。或者李某虽然离职，但经维修处负责人指派，仍为执行工作任务，应由 B 公司承担（侵权责任）。二、（2011 卷四 第四题）案情：甲公司从某银行贷款1200 万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经 书面协

7、议，乙公司以其价值200 万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品 为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使 抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由 丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以 1000 万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000 万元交给丙公司，丙公司将这1000 万元交给 了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司， 丁公司向甲公司支付1400

8、万元。合同签订后10 日内，丁公司应先付给甲公司400 万元，尾 款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过 户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700 万元，甲公司和丙 公司对合同的履行承担连带责任。”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖 合同。丙公司以1500 万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状， 拒绝履行支付 400 万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁 公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400 万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下

9、， 半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、 丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。问题：1. 乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？2. 某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产 设备等动产的抵押权？为什么？3. 甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？4. 丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？5. 丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？6. 丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付 400 万首付款的情况下先办理房产过户手 续？为什

10、么？7. 丁公司能否解除房产买卖合同？为什么？8. 丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什 么？9. 甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？参考答案：1. *成立。因为根据物权法规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有 的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。2. *不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明 确约定抵押份额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。3. 具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙 公司，丙公司是房产所有人。当事人

11、对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备 忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履 行将房产过户给甲公司的义务。4. 有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份 买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影 响。5. *有权。因为丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房 产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司 在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义 务的可能。作为先交首付款义务

12、的丁方，有权行使不安抗辩权。6. 无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁 公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司 履行在后的义务。7. 能。因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使 约定解除权的条件已经成就。8. 不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合 同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性 规定和社会公共利益，具有法律约束力。9. 可以。因为根据合同法和相关司法解释，合同约定的违约金超过造成损失的百 分之三十，数

13、额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。三、*（2010、卷四、第四题）案情 甲公司委派业务员张某去乙公司采购大蒜，张某持盖章 空白合同书以及采购大蒜授权委托书前往。甲、乙公司于2010年3月 1日签订大蒜买卖合同，约定由乙公司代办托运，货交承运人丙 公司后即视为完成交付。大蒜总价款为100 万元，货交丙公司后甲公司付50万元货款，货 到甲公司后再付清余款50万元。双方还约定，甲公司向乙公司交付的50 万元货款中包含定 金 20 万元，如任何一方违约，需向守约方赔付违约金 30 万元。张某发现乙公司尚有部分绿豆要出售，认为时值绿豆销售旺季，遂于2010年3月 1日擅自 决定与乙公司再签

14、订一份绿豆买卖合同，总价款为100 万元，仍由乙公司代办托运，货交丙 公司后即视为完成交付。其他条款与大蒜买卖合同的约定相同。2010年4月1 日，乙公司 按照约定将大蒜和绿豆交给丙公司，甲公司将50 万元大蒜货款和50 万元绿豆货款汇付给乙 公司。按照托运合同，丙公司应在十天内将大蒜和绿豆运到甲公司。2010年 4月5日，甲、丁公司签订以120万元价格转卖大蒜的合同。4月 7日因大蒜价格大 涨，甲公司又以150 万元价格将大蒜卖给戊公司，并指示丙公司将大蒜运交戊公司。4 月 8 日，丙公司运送大蒜过程中，因山洪暴发大蒜全部毁损。戊公司因未收到货物拒不付款，甲 公司因未收到戊公司货款拒绝支付乙

15、公司大蒜尾款50 万元。后绿豆行情暴涨，丙公司以自己名义按130 万元价格将绿豆转卖给不知情的己公司，并迅即 交付，但尚未收取货款。甲公司得知后，拒绝追认丙公司行为，要求己公司返还绿豆。问题1. 大蒜运至丙公司时，所有权归谁?为什么?2. 甲公司与丁、戊公司签定的转卖大蒜的合同的效力如何?为什么?3. 大蒜在运往戊公司途中毁损的风险由谁承担?为什么?4. 甲公司能否以未收到戊公司的大蒜货款为由，拒绝向乙公司支付尾款?为什么?5. 乙公司未收到甲公司的大蒜尾款，可否同时要求甲公司承担定金责任和违约金责任?为什 么?6. 甲公司与乙公司签订的绿豆买卖合同效力如何?为什么?7. 丙公司将绿豆转卖给己

16、公司的行为法律效力如何?为什么?8. 甲公司是否有权要求己公司返还绿豆?为什么?【答案解析】1、【答 案】大蒜运至丙公司时，所有权转移给甲公司。即大蒜运至丙公司时，所有权归甲 公司所有。【解 析】根据甲乙公司的约定，货交承运人丙公司后即视为完成交付。合同的标的是大蒜， 属于动产，根据物权法第23 条的规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。 即货交承运人之后即视为交付即所有权的转移。因此，此时甲为大蒜的所有人2、【答 案】甲公司与丁、戊公司签定的转卖大蒜的合同都是有效的。【解 析】由于乙公司在4月 1日的时候即把大蒜和绿豆交给了丙公司，即甲公司在4月1 日即取得了大蒜和绿豆的所有权，其在4 月5 日与丁公司签订的转卖大蒜的合同自成立时生 效。甲公司与丁公司已经