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1、主要内容：1. 物权法的基本制度2. 物权法的基本内容一、物与物权1. 物的概念物权法的第二条第二款规定：本法所称的物包括动产和不动产物：存在于人的身体之外，能够为人力支配和控制，而且对人类有用的自然物或人类创造物。只要具有独立的利用价值、能够特定化的不动资产都作为房屋的登记。不动产：不能移动，一旦移动会严重损失其价值的物。担保法第九十二条规定：不动产有三种：土地、房屋、林木法律中的房屋包括：建筑物和构筑物2. 物权的概念：本法第二条第三款所称物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排它的权利，包括所有权、 用益物权和担保物权。二、物权法物权法：物权法第二条第一款规定：因为物的归属和规定产生
2、的民事关系狭义的物权法是中华人民共和国物权法广义的物权法是广义的调整物的归属和排它权利的法律规范（一）物权法的起草历程物权法的起草工作始于1993年。有关物权法的起草过程可以分为如下几个阶段：第一，起草民法典过程中的物权立法。第二，物权法开始独立起草的过程。第三，物权法向全社会公开征求意见阶段。第四，违宪之争：主要观点及影响第五，提交表决。第六，高票通过。（二）物权法的功能（1）物权法的功能：1. 定份止争。2. 物尽其用：排他性利用。财富的秩序已确定，物权法规定了它物权制度允许一个人对别人的财产进行长期的稳定的使用这样可以方便地把 财产转移到利用它的人的手里来充分地发挥物的效用，避免财富的损
3、失和消费。3. 提高效率、节约交易成本、维护交易安全。物权法规定了所谓的物权变动的规则，规定了物权公示方法，极大节约了交易成本。4. 激发人们群众创造财富。物权制定根本的功能在于能够让人民群众有恒心、有创造财富积累财富的动力和热情。（三）重大意义1. 物权法奠定了依法治国、保护人权的基础2. 物权法是维护我国社会主义的基本经济制度的重要法律3. 颁行物权法是社会主义市场经济体制的基本要求4. 制订物权法是构建社会主义和谐社会的重要保障三、物权法的基本原则（一）平等保护1. 内涵2. 平等保护在物权法中的体现（1）以防止国有资产流失为核心的国家所有权（2）追求民主、公开的集体所有权（3）私人所有
4、权的征收与征用（二）物权法定与我国物权体系物权法最核心的原则是平等保护平等保护是指在物权法中对于国家所有权、集体所有权和私人所有权一视同仁予以同等的法律保护。在物权法第三条规定重审国家的基本经济制度以公有制为主多种所有制经济共同发展。我国实行社会主义经济， 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利第四条规定各种权利的物权都要受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。对于国家所有权实践中遇到最大的问题是国有资产的流失第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责， 享有出资人权益。第四十六
5、条：矿厂、水流、海域属于国家所有。第四十七条：城市土地，属于国家所有。第四十八条：自然源产，属于国家所有。第四十九条：法律规定属于国家所有的野生动物资源属于国家所有。第五十条：无线电频谱资源属于国家所有。第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第五十三条：国家机关对其支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规 定收益、处分的权利。第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。第五十九条：农民集体所有的动产和不动产，
6、属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员来决定第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员 公布集体财产的状况。第六十三条如果集体经济组织、村民委员会或者其他负责人作出决定侵害了成员合法权益的，受侵害的集体成员 可以请求法律撤销。第一，属于村农民集体所有的由村集体经济组织或者村委会代表集体行使所有权征收所有的土地应当依法足额补偿、支付土地补偿费，安置补助费、地上附着物和清理的补偿费等费用，安排被 增地人民的社会保障费用。第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依 照
7、本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。第一百三十二条：承包地被征收的，土地承包人经营权人有权依照第四十二条第二款规定获得相应的补偿。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其 他不动产。第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的 规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。第四十四条：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被 征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后
8、毁损、灭失的， 应当给予补偿。（三）公示公信第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法 律规定交付。变动包括物权的设立、变更、转让和消灭。变更是指权利人不变，权利物发生了变化。登记和交付。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有 规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者 消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，
9、自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登 记的，未经登记，不发生物权效力。对于通过合同去变动物权的情况基本要求是双方当时人同时到场。第一百二十七条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。第一百二十九条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人 民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。物权法第15条明确的区分了物权的生效和合同的生效。一般情况下合同成
10、立即生效；但是注意这个时候只是 发生合同的效力；此后只有当事人办理物权登记，才发生物权变动的效力。登记要件主义：登记才发生物权变动的效果，未经登记，不发生效力。四、物权变动（一）非基于法律行为的物权变动（二）基于法律行为的物权变动1. 不动产登记（1）区分原则（2）登记要件主义（3）登记薄和权属证书的关系第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。登记簿上记载房屋的自然状态和权利状态。之所以将登记簿作为物权归属和内容的根据，是因为登记薄是由登记 机关（政府）制作，而且永久保管，这样可以保证登记薄不被修改，保证登记信息的真实性，此外有利于随时去了解 不动产的权利状况
11、，与以往的房产证相比，登记簿更加安全。注意：判断物权归属和内容时，以登记薄为标准，而不是房产证。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记 簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产权属证书已经不是不动产的唯一合法凭证了，因为现在判断物权归属和内容的根据是登记簿。权属证书，以前相当于“存折”，如今地位相当于“存款证明”，如果权属证书与登记薄上写的不一样，那么就以登记 薄为准，但有证据证明不动产登记薄确有错误（一般认为是登记档案有错误或者说是登记过程中确实出现了笔误的情 况）的除外。（4）登记机构的
12、审核义务与登记错误的赔偿责任第三十条：物权法根据实践中的一些已经出现的情况，对登记机构的一些行为明确的作了禁止。登记机构不得为下列行为： 要求对不动产进行评估；但是如果当事人自己要进行评估，则是可以的，这一项只是在限制不动产登记机构的 权利。 以年检等名义进行重复登记； 超出登记职责范围的其他行为。（5）更正登记和异议登记更正登记是指权利人或者利害关系人如果认为登记薄记载的事项有错误，可以申请更正。更正登记的两个条件： 有证据证明确有错误； 不动产登记薄记载的权利人书面同意更正。异议登记，登记机关是不予审查的，只要申请，登记机关就当场办理。异议登记的法律效力：打破了登记薄的善意推定效力，换句话
13、讲就是登记薄上只要有异议登记，第三人就没法取 得所有权，登记薄上记载的权利人就不能把不动产转移出去。异议登记的要求：必须要在异议登记之日起15日内进行起诉；如果在15日内不起诉，异议登记自动失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以要求赔偿。（6）预告登记第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申 请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。规定“预告登记”主要解决商品房预售。因为现行的商品房预售对小业主的保护是很不利的，小业主交完钱后，只 是享有一般的债权，债权是不具有排他效力的，不能对抗第三
14、人。为此，物权法规定当事人订立买卖房屋或者其它 不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。物权法规定一旦办完预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。“能够办理预告登记的不只是商品房预售，此外还有预售商品房抵押（即按揭）。”物权法规定预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。注意：不要把“预告登记”和“商品房预售备案”混淆。商品房预售实行强制备案，要求开发商签订合同后一个月内，要到建设主管部门进行备案。注意这个“备案”并不 是“预告登记”。（1）备案目的只是为了方便政府了解商品房预售市场的各种
15、情况；而预告登记在民法上产生相应的法律效果；（2）备案是开发商的义务，而预告登记是当事人的权利。2. 普通动产的交付动产物权的设立和转让从交付时发生效力，但是法律另有规定（合同法中所谓的保留所有权的情形）除外。3. 准不动产的登记对抗主义第二十四条：对于船舶、航空器、机动车等这些特殊的动产，物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得 对抗善意第三人一一登记对抗主义。（1）“第三人”是指对标的物享有物权或者租赁权的人。（2）“善意”就是指不知道。“恶意”就是指知道。（三）善意取得物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外， 符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 以合理的价格转让； 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。动产善意取得需
