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1、各市、区房产管理局（建设局）、工业园区国土房产局；各街道办事处、各业主委员会： 为认真贯彻落实苏州市住宅区物业管理条例，进一步做好我市业主委员会的指导工作，使业主委员会工作有序开展，更好地维护全体业主的公共利益，促进和谐苏州的建设。现将关于做好业主委员会工作的指导意见印发给你们。在实施过程中有何新情况新问题，请及时向我局反馈。 二九年一月四日关于做好业主委员会工作的指导意见 为贯彻苏州市住宅区物业管理条例，进一步做好我市业主委员会的指导工作，使业主委员会工作有序开展，更好地维护全体业主的公共利益，促进和谐苏州的建设。特对我市业主委员会工作提出如下指导意见：一、关于业主代表的产生及代理等问题:
2、1、业主代表的产生应当由该代表所代表的至少半数以上业主的书面同意。 业主代表产生后，非经该代表所代表的半数以上业主的书面同意，不得更换。 业主代表提出辞去代表资格的，该代表所代表的全体业主应当及时重新选举业主代表。 非经业主代表所代表的半数以上业主的书面同意，业主代表不能代理。 2、业主委员会的委员不能代理。 3、业主委员会主任或副主任，原则上只在一个物业管理区域内担任。二、业主委员会应当做好的以下工作： 1、做好业主大会议事规则和管理规约的贯彻落实工作。 大会议事规则和管理规约是规范业主之间权利与义务关系和业主（代表）大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对本物业区域内的全体业主都
3、有约束力，涉及全体业主的共同利益。 大会议事规则是业主（代表）大会运行应当遵循的规则，它就业主（代表）大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成、任期以及权限等事项作出约定。 管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约。管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 大会议事规则和管理规约能否在本物业区域内得到有效的贯彻落实，关系到小区能否形成良好物业管理秩序的关键。业主委员会应当在日常工作中依照规定行使权利和履行义务。 2、切实依法履行好召集和主持业主（代表）大会的工作。 业主委员会是业主（代表）大会会议
4、的法定召集人。为避免其他业主擅自召集会议，引起小区出现两种声音和不安定的情况。业主委员会应当有一个接待业主的制度，及时了解和听取业主的意见和建议，接受业主监督。 3、认真做好选聘物业服务企业和签订物业服务合同、监督物业服务企业的工作。 业主委员会应当为业主（代表）大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作。选聘、解聘物业服务企业的应及时向社区和物业管理主管部门报告。经业主（代表）大会决定和授权，代表全体业主与物业服务企业签订并履行物业服务合同。监督物业服务企业按照合同的约定提供服务，支持物业服务企业正当的管理活动。 4、切实履行好催缴物业公共服务费的工作。 交纳物业公共服务费是每一位业主
5、的义务，欠缴或拒交物业公共服务费实质上是侵害全体业主共同利益的行为。为保证物业服务企业按照合同的约定提供服务，使小区物业管理的各项工作顺利进行，业主委员会应当履行好催缴物业公共服务费的工作。 5、切实承担起制定本物业管理区域内各项公共事务管理制度，报大会决定并监督执行。要承担起协调、处理涉及物业管理的公共事务的工作。 物业的共用部位、共用设施设备的维修、业主的车辆停放、房屋出租、房屋装修等等公共事务规章制度的制定并报大会表决决定，是业主委员会应当承担的主要工作。这些规章制度在小区的执行以及业主之间为物业管理事项发生矛盾时，业主委员会应当及时协调、处理，化解矛盾，保证小区内部的和谐。公共事务的管
6、理制度在小区实施是否能落实到位，直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会应当对公共事务管理制度的实施情况进行监督。同时，要主动加强与社区的工作协调，配合社区做好本物业管理区域内的社区管理工作。处理好涉及本物业管理区域的其他公共事务。 6、业主委员会应定期向全体业主公布工作情况。业主委员会作出的各项决定，应当符合法律法规的要求，并认真听取社区居民委员会的意见和建议。作出的决定，应当以书面形式在物业管理区域内及时公告并书面函告所在地的社区居民委员会。涉及住宅专项维修资金使用、选聘物业服务企业、调整物业服务费、召开临时业主（代表）大会会议的决议、罢免业主委员会委员的建议和其他涉及
7、物业管理区域内全体业主利益的重大事项等。应当以书面形式送达每一位业主。 7、业主委员会的印章管理。 业主委员会应当制定建立健全印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，遵循使用与保管相分离的原则。 印章使用实行登记制度。使用印章须经业主委员会主任签字同意后盖章，并在登记簿上记录登记。 重大事项加盖印章的须得到业主委员会议半数以上委员签字通过。业主共同决定的事项须按法律法规规定征得业主同意后方可使用。 违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。三、关于业主委员会从事经营活动的有关问题。 江苏省物业管理条例和苏州市住宅区物业管理条例规定：业主委员会不得从事经营
8、活动。是为了保障广大业主的公共利益，防止出现个别业主委员会或者个别业委会成员不顾全体业主的利益，未经业主（代表）大会的同意擅自处置小区的公共事务、经营小区的公共资源和支配公共收益等的不正常现象。 业主委员会应当在业主（代表）大会的监督下，会同物业服务企业共同管理好自己的家园，共同管好、使用好属于全体业主共有的公共收益（如小区地面停车收益、广告收益、物业用房收益等）。业主委员会应当做到： 1、不私自开设银行帐号，不得公款私存、私用； 2、不得向选聘的物业服务企业收取保证金； 3、不得向相关企业索取回扣或好处费; 4、不擅自改变公共设施（包括公共绿地）的用途； 5、不干预物业服务企业正常的经营活动。
