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1、第一章总 论1.1项目名称徐水县万达家居建材广场建设项目1.2项目性质新建1.3项目建设单位与法人代表项目建设单位：徐水县瑞东房地产开发#法人代表：王雪一1.4建设地点项目建设地点位于徐水县城,东邻107国道,西邻铁路,南邻规划中的车站广场,北邻职中路.1.5建设规模与内容项目占地14.25亩,建筑面积42000平方米,建设一栋六层家居建材商城,框架结构.停车场与地面硬化2000平方米,绿化500平方米.引进先进的网络系统、电梯、监控系统、管理计算机、中央空调、消防系统等设备.1.6建设期限本项目建设期从前期准备、立项,而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段.预计从2014年7月
2、至2015年4月,建设期为10个月,施工期为7个月.1.7资金结构和投资规模项目总投资9858.22万元人民币.由建设投资和铺底流动资金构成.其中建设投资共计9818.22万元,铺底流动资金40万元.建设投资包括建筑工程费7785万元,设备购置与安装费150万元,工程建设其他费用1155.94万元其中土地与拆迁补偿费850万元,基本预备费727.28万元.1.8资金筹措项目所需资金共9858.22万元.资金筹措方式：全部为徐水县瑞东房地产开发#自筹.1.9结论该项目旨在改变徐水县家居建材市场建设和城乡经济发展不平衡,差距大,市场体系不完善,缺乏集聚效应等问题,同时充分考虑到该地周围已形成成熟建
3、材商圈的商业价值,因地制宜的进行家居建材广场的建设.通过合理布局、优化环境、提升服务,该项目必将切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增长方面的作用,促进该县经济和社会又好又快发展.从建设条件方面看：项目场址选择具有优势,符合保定市总体规划,总图布置、建设规模与方案制定合理,节能环保措施制定完善.该项目可行.从经济影响和社会影响分析来看,投资估算比较合理,资金来源可靠,资金回收稳定有效,具有较好的盈利能力,抗风险能力.因此项目的建设可行.主要经济指标表序号指标单位数量备注一建设基础数据1占地面积亩14.252建筑面积420003年耗水量万吨13.344年耗电量万kwh1629.945综合消耗标煤年
4、用量t2014.636容积率4.427建筑密度%73.688绿地率%5.26二财务数据1总投资项目报批总投资万元人民币9858.222固定资产投资9818.222.1铺底流动资金万元人民币402.2营业收入平均年份万元人民币19082.3营业税金与附加平均年份万元人民币103.982.4总成本费用平均年份万元人民币620.262.5利润总额平均年份万元人民币1183.762.6所得税平均年份万元人民币295.542.7税后利润平均年份万元人民币887.822.8利税总额万元人民币1287.742.9财务内部收益率所得税前万元人民币23.442.10财务净现值所得税前万元人民币3837.172.
5、11投资回收期所得税前年4.22含1年建设期2.12净利润率%9.012.13总投资利润率%12.01利润总额2.14总投资利税率%13.062.15盈亏平衡点%21.59第二章 项目建设背景与市场分析2.1编制依据国务院关于投资体制改革的决定国发200420号.原国家计委发布的投资项目可行性研究指南原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数项目承办单位提供的相关基础资料2.2建设背景项目背景随着徐水县经济社会的快速发展,城乡住宅和基础设施建设步伐明显加快,家居建材市场规模不断扩张,特别是工农业生产项目、城市基础设施项目、新农村小康住宅建设项目大幅增加,社会对建筑建材的需求逐步加大.然
6、而,徐水县家居建材市场的发展仍处于从零散粗放型增长方式向集约型增长方式的转变过程中,总体发展水平与社会需求仍有加大差距.一是建筑建材供求的市场化程度不高,建筑建材市场设施建设没有根本性突破；二是建筑建材市场规模化程度不高；三是建筑建材市场的规划建设严重滞后；四是建筑建材市场建设和城乡经济发展不平衡,差距大,市场体系不完善,缺乏集聚效应.针对上述分析,特提出建设本项目,项目建成后改变徐水县家居建材市场市场体系不完善等问题,该项目必将切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增长方面的作用,促进该县经济和社会又好又快发展.2.2.2社会背景近年来我国实行扩大内需,促进消费的积极财政金融方针,为社会发展带来
7、区域经济合作的机遇.而从政策方面看,国家产业政策调整,实施南企北扩,南资北移.再从区位方面看,徐水县境内资源丰富,悠久的文化历史,人文景观,自然景观成为徐水县得天独厚的资源,这些都为徐水县进行经济协作,实现借力发展提供了广阔的舞台.近年来,随着我国城市化进程的加快和消费结构的升级,商业区建设发展迅速,对于创新消费模式、促进消费升级、拉动经济增长发挥了积极作用.深入贯彻国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见国办发2008134号,积极应对当前国际金融危机,引导和扩大消费,挖掘消费新热点,推动商业区发展.培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显
8、的商业区,使商业区成为促进中小商贸企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体.推动商业区的建设与发展,要认真贯彻落实科学发展观,坚持以人为本、突出特色；坚持科学规划和分类指导；坚持规范化管理、优质化服务.通过合理布局、优化环境、提升服务,切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增长方面的作用,促进我国经济和社会又好又快发展.2.3市场分析建筑业是拉动我国经济发展的五大支柱产业之一,在建筑业中又可以分为建筑装饰业、土木建筑业和设备安装业等三大块.伴随我国经济的快速增长以与相关行业的蓬勃发展,其中建材业愈加显示出其巨大的发展潜力.目前,中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国.主要建材产品水泥、
9、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位.项目建成后市场内的产品将包括：钢材、水泥、油漆、陶瓷产品、大理石、花岗石、人造石、玻璃与配套五金、各类工程金属和非金属管材、卫生间浴房、卫生用具、厨房各类电器和用具、锁具、地板、防盗门、铝合金和塑钢门窗、电线电缆、电器开关、插座、涂料、各类板材、木料等；并销售家具、床上用品、厨卫用具、室内配饰与日常生活需要的家居商品.家居建材广场规划建设过程中力求与周边的环境、人文融为一体,突出目前该区域商业特色.对商业区实施统一规划、建设和管理,使商业区形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛；在投资建设中始终强调三民方针,即便民、利民、为民.
10、要以营造人居环境、构建和谐环境为出发点,完善商业区的综合服务功能.充分发挥商业区的集聚效应,完善各种人性化、无障碍等公共服务设施,以体现对消费者的人文关怀.增强商业区与其周边区域的交通便利功能,营造舒适便利的消费环境.徐水县是华北地区的重要交通枢纽.处于、#、石家庄三大城市的中心交汇点,距三大城市均在1小时车程,可做为进军三大城市的前沿、融入环渤海经济圈的主阵地.境内有京广铁路、107国道、京-珠高速公路、津-保高速公路、张-石高速公路等干道,京石城际铁路、津保城际铁路、京-珠-港-澳高速公路、荣-乌高速公路,交通便利；通讯设施先进发达,水、电、气等工业基础设施完备,为中外客商投资兴业提供了优
11、越的条件.2013年实现生产总值年报口径1480535万元,同比增长6.6%.其中：第一产业增加值259960万元,比上年增长1.9%；第二产业增加值788310万元,比上年增长7.2%；第三产业增加值432265万元,比上年增长7.9%.一、二、三产业占生产总值的比重分别为17.4%、54.5%和28.1%.人均生产总值25766元.财政收入占GDP的比重为9.6%,比上年提高0.9个百分点.在这样一个发展良好的大环境下,徐水县各领域经济飞速发展,居民的消费需求越来越高,消费水平也日益增长,所以徐水县的消费群非常庞大,市场前景更是被人普遍看好.第三章 建设规模与建设条件3.1场址选择：本项目
12、拟建于徐水县城,东邻107国道,西邻铁路,南邻规划中的车站广场,北邻职中路.本项目交通便捷、自然环境优越,配套设施齐全,具备开工条件.项目选址符合保定市与徐水县用地规划的要求.场址周围经勘探不会压覆矿床和文物,不影响当地防洪排涝,不影响通航和军事设施.场区附近有完善的基础设施,此地交通便利,附近水文地质状况良好,使用于建设本工程项目.3.2土地权属类别与占地面积：本项目拟占地14.25亩.土地类别为建设用地,项目用地符合国家用地政策.3.3建设内容项目占地14.25亩,建筑面积42000平方米,建设一栋六层家居建材商城,框架结构.停车场与地面硬化2000平方米,绿化500平方米.引进先进的网络
13、系统、电梯、监控系统、管理计算机、中央空调、消防系统等设备.3.4建设条件3.4.1自然地理条件徐水县位于太行#麓,#省中部.地处北纬3809-3909,东经11519-11546.东与容城县、安新县交界,南与清苑县、北市区为邻,西与满城县、易县接壤,北与定兴县相连,总面积723平方公里.辖7镇7乡,一个城区办事处,304个行政村.地势西北高,东南低.最高点是县城西北象山,海拔447米,最低点在县城东南大因镇的李家迪城村,海拔8米.依照形态和成因不同,全县可划分为两个不同的地貌单元.大致以大王店为界,以西为剥蚀堆积作用形成的丘陵区,面积91.2平方公里,占总面积的12.6%,以东为堆积作用所形
14、成的山前倾斜平原区,自然坡度1左右. 水资源比较丰富.主要河流由瀑河、漕河、萍河,平均降水量546.9毫米,工业、农业和生活用水能够保证.城市供水管网布置合理,水质良好.南水北调中线总干渠从满城县白堡村东北进入徐水县,先后穿越义联庄、大王店、东釜山3个乡镇、13个行政村,渠线长13公里.3.4.2气候条件徐水县属温带半干旱气候区,大陆性季风气候特点显著,四季分明,光资源充足,境内旱涝频繁.春季干旱多风,风速最大,平均气温12.9,相对湿度57%；夏季炎热多雨,多东南风,平均气温25.4,相对湿度73%,降水量占全年降水量的74.4%,形成汛期；秋季昼夜温差大,多西北风,平均气温12.3,相对湿
15、度71%；冬季严寒少雪,盛行西北风,气候干燥,平均气温-3.3.2010年全年平均气温11.5,比去年低1.全年降水量417.8毫米,比去年减少44.2毫米.3.4.3经济发展状况2013年实现生产总值年报口径1480535万元,同比增长6.6%.其中：第一产业增加值259960万元,比上年增长1.9%；第二产业增加值788310万元,比上年增长7.2%；第三产业增加值432265万元,比上年增长7.9%.一、二、三产业占生产总值的比重分别为17.4%、54.5%和28.1%.人均生产总值25766元.财政收入占GDP的比重为9.6%,比上年提高0.9个百分点.农业：三农工作扎实推进,农村经济稳步发
