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1、.wd.三河世纪花苑新区建设工程可行性研究报告目 录一、 工程概况二、 工程建设的意义三、 *市经济概况四、 *市房地产市场分析五、 工程市场定位六、 工程规划设计设想七、 工程开发建设及经营方案八、 工程投资估算、资金筹措、投资方案九、 工程经济效益、财务分析十、 结论及建议工程概况一、 工程位置：本工程位于*市贤人街与建兴北路的交汇处，东临建兴北路，南侧是西贤人街，北边为规划路，西侧为三号总用地。周边道路顺畅，南侧相邻地块为成熟居住小区，东侧为九中，市政设施齐全。工程占地2.4035公顷，其中住宅用地1.7368公顷，菜市场用地0.6667公顷。住宅用地规划建筑面积98817.58平方米，
2、其中地上93621.9平方米，容积率为5.69。菜市场用地规划建筑面积2013平方米，容积率0.30。二、 工程交通本工程紧邻闲人街，有5路公交车及*市内公交从工程地块前通过，向南行约1500米可到达102国道，向西行约1000米可到达迎宾大道，交通较为便利。三、 配套设施工程周边有多个成熟的住宅小区，闲人街商铺林立、业种丰富，南面1500米左右有*华联超市、商业步行街，距离*市人民公园和文化广场较近，消费娱乐休闲都较为便利。工程建设的必要性及意义近几年，随着*市经济安康快速的开展、人民生活水平的逐步提高，投资置业的需求也得到日益提高，尤其是近几年在全国房地产市场强劲开展的背景下，*的房地产市
3、场也得到了长足的开展，人们置业的热情空前提高。无论是首次置业用于解决 基本住房需求，还是屡次置业改善居住条件的需求都明显增加。而本工程的建设可以解决*市民日益增长的投资置业需求，改善市民的居住条件。本工程地处贤人街旁边，位置优势明显，本工程的建设除了能够满足本区域置业的人群需求，同时从该区域规划完善、提升城市的形象的角度出发均有建设的必要性和良好的社会意义。*市经济概况一、*简介*建制于唐开元四年公元716年，因境内有泃河、鲍邱河、洳河流经而得名。1993年经国务院批准撤县设市，现辖10镇2区燕郊省级经济技术开发区、省级农业高新技术园区、2个街道办事处、395个村街。幅员面积643平方公里，其
4、中山区面积78平方公里。总人口44万人。几年来，*综合经济实力一直位居廊坊市首位，名列河北“十强，并先后获得了“全国百强县市、“全国科技工作先进市、“全国科技实力强市、“全国双基教育先进市、“全国文化工作先进市、“全国初级卫生保健达标先进市、“全国一优双高农业示范市、“全国秸杆养牛示范市、“全国节水建设先进市、“全国商品粮基地县市、“全国花卉生产示范基地等一系列荣誉称号。二、地理区位*市位于海河流域，处于东经11645 11715，北纬3948 4005之间，地理位置独特，地处京、津、唐“金三角经济区域之腹地，位扼东北入京之要冲，与北京市接壤，市中心距北京天安门仅58公里，地理优势得天独厚。辖
5、区总面积643平方公里，大部是平原，城内有洵河，鲍邱河，潮白河等河流滋润，土地肥沃，灌溉便利，物产丰富；东北部是燕山山脉，矿产极为丰富，有大量的高质白云石矿，石灰石矿，页岩矿等，山上盛产苹果、核桃、柿子、小枣等果品。三、气候特征*属典型暖温带大陆性气候，年平均气温11.1，历史极端气温分别为40.2和-25.8，总降雨量为905.1mm，年蒸发量1681.9 mm。历史平均降水量为617.4mm。相对温度平均为58%，全年日照时数平均为2870小时，历年平均无霜期183天，最大冻土深度77cm，最大降雪厚度26cm 。辖区一年季清楚，风调雨顺，气候温和宜人，风沙量小，自然破坏力极低。四、交通通
6、讯102国道横贯东西，京秦、大秦两条电气化铁路穿腹而过，京通快速公路直达燕郊，北京市内930路公共汽车直通*，镇区公路四通八达，市内1至9路公共汽车全面开通，交通极为方便。*市区和燕郊各开通了10万门程控 ，并建有10个移动 基站。北京“6159局市话已延伸到*市燕郊，是全国唯一的跨省 端局。五、经济开展党的十六届五中全会后，*市把更快更好开展作为主旋律，掀起了新一轮开展热潮。随着“京津冀都市圈区域规划的实施，推进京东地区崛起的号角已吹响。有着486万人口的*市面临着前所未有的开展机遇，他们坚持科学开展观，紧紧围绕“率先开展、更快开展、更好开展这一主题，全面加快“实力*、效率*、和谐*建设步伐
7、，使*经济进入开展快车道。 “十五期间是*历史上经济增长最快、开展最好的五年。*市经济开展势头之好、活力之旺，令人振奋，地区生产总值由过去682亿元，增加到1362亿元，年均递增148；人均地区生产总值由1840美元增加到3525美元；财政收入由3亿元增加到1227亿元。财政实力随经济开展越来越强，对经济和社会开展的支撑作用越来越大。近几年，*市共投向社会事业126亿元，与此同时，城乡居民收入连年持续增长，广阔群众普遍得到实惠。经济开展后劲十足。*市充分利用国家开发银行大额授信，以及“扩权强县的有利条件，着眼于京津冀一体化建设，结合推进城市化进程，按照统筹规划、适度超前的原那么，谋划一批基础设
8、施建设工程，在基础设施上搞好与京津的对接，努力缩小落差，增强对工程的承载力。启动燕郊迎宾路北延和贯穿东西的102国道扩建工程，在燕郊北部形成一个新的“十字框架，拓展燕郊开发区的开展空间。积极构筑进京入津的“四通八达交通网络，打造“一小时经济圈，为实现与京津的资源融通、市场互通、信息共享、产业互补奠定坚实的基础。 与此同时，他们还大力营造“创业最宽松、社会最文明、人居最安全，低交易本钱、低生产本钱、低行政本钱、低社会本钱的“三最四低的开展环境。深化行政管理体制改革，对经济放活、对企业放权、对市场放开，创造少阻力、少禁区、少障碍的投资环境。建设阳光行政服务中心，实行审批一条龙，对必要的审批事项严格
9、标准审批的标准、程序和时限，提高审批效率。同时启动涉企收费管理体制改革，组建开发区、纳税百万元以上重点企业、印刷装订企业三个收费中心。依法清理闲置土地，加大土地整理力度，推进城中村改造，盘活破产、改制企业用地，增加土地储藏。通过“易主、易位、易权、易用，搞好建设用地置换。鼓励使用荒滩、荒坡、荒地、荒山等未利用地。严格限定投资强度、建筑密度，倡导集约节约用地。鼓励企业上技改工程，开展“零地招商。通过召开金融恳谈会、组织银企联谊、开展金融产品推介活动等形式，建设新型银企沟通平台。通过推进企业评级授信、鼓励有条件的企业上市等措施，增强企业自主融资能力。通过支持金融创新，扩大和运作好中小企业贷款担保基
10、金、高科技开展基金、农业产业化基金、地方财源建设基金，努力满足企业融资需求。*房地产市场分析*市房地产市场的真正起步应该是源于0203年之际世纪花苑的开发建设，在此之前*市住宅市场的构造主要由单位建设的集资楼、政府分派的福利房构成，可以说那时 基本上还没有纯粹意义上的商品房开发建设活动，房地产市场还没有真正的步入到市场化、商品化阶段。随着世纪花苑的入市，其他如华泰一期、华泰二期、磐石园开场陆续进入市场，掀起了*市房地产市场开发的篇章。此时的*房地产市场处于起步阶段，随着开发市场化、销售市场化，消费也开场逐渐走向市场化，福利分房的终止，居民的住房消费意识也开场转变，人们开场逐渐的进入到商品房市场
11、中。*的房地产市场开展的时间可以说比较短暂，不过3、4年，但开展的速度很快，建成的商品住宅小区逐渐增多，产品的质量和价格均有明显的提升。目前*市的房地产市场主要呈现以下一些方面的特点：一、市场供应方面：1、 近几年房地产市场的开发区域主要集中在102国道北侧，像早期的世纪花苑、华泰一二期、花园洋房及近期的理想新城、四季阳光、华泰三期等工程。2、 从市场开展的过程来看，*的房地产市场起步于02、03年世纪花苑等工程的开发建设，而在04年市场上供应的新工程只有一个“花园洋房，到了05年市场供应到达了一个顶峰，市场上共有4个新工程集中入市，供应体量较大，市场竞争趋于剧烈。*市局部典型工程概况表工程名
12、称工程位置工程规模建筑形式四季阳光西贤人街占地面积140亩；总建筑面积：126200多层板楼华泰三期迎宾北路四小对面占地面积 30亩；总建筑面积6862312层小高层理想新城迎宾路，房管局南面占地面积21亩；总建筑面积2970312层小高层丽景花园建兴市场西侧建筑面积37000多层板楼3、 产品层次开场分化，如高档的理想新城、中档的华泰和四季阳光、档次较低的丽景花园。各工程依据自己所处的位置、工程自身的特点，分化为不同档次、不同价位的产品，采用不同的诉求点以其吸引不同层次、不同需求的购房客户。各工程之间都在努力塑造自己的特色，以其迎合自己的目标客户的需求。4、 从下面两个表可以看出，目前在*销
13、售的住宅工程户形类别配置 基本上以二、三居为主，各工程二、三居的整体比例都在90以上，其中三居的比例偏大一些；二居的面积 基本在80100之间，三居的面积除理想新城工程由于定位于高端客户，面积稍大些外，多数在100120之间，110左右；从户形的面积种类上看，*市住宅市场供应主要还是以紧凑型、实用型的户型为主，从下表可以看出紧凑型的二居、小三居占有较大的比重。*市局部典型工程户型面积表工程名称二居三居四居或跃层四季阳光80、93105、109、111126、135151理想新城89107、122、126、141156、235华泰三期80、82、85、88、89、98、100103、109、11
14、3、114、115、117、132165、195、223*市局部典型工程户型类别配比表工程名称二居三居四居或跃层主力户形四季阳光35605100左右的三居理想新城30655120的三居华泰三期4055580120的二、三居5、 随着*市近几年房地产市场的开展，住宅的价格水平也随之明显提高，从03年到现在，*市的住宅工程的价格每年都有较大幅度的提升，平均同比上一年的增长幅度在20以上。6、 目前*的在售工程只有四季阳光一家楼盘，目前售价约在25003000元/平米之间，“理想新城与“华泰三期已 基本售罄。7、 伴随着一手房市场的快速开展，*市二手房市场也得到了长足的开展。新建的商品房无论从建筑质
15、量、户形格局、功能配置等方面均有明显的提高，促使了大量的具有置业升级需求的客户卖旧买新，进入一手商品房市场，从而释放出了大量的房源，充实了二手市场，带动了二手市场的开展。同时，二手市场的开展壮大也为一手市场的安康快速开展奠定了坚实的基础，一二手市场形成了互相促进、良性互动的格局。而二手房市场在新建商品房的带动下，价位也随之水涨船高。二、市场需求方面：1、 *市目前的购房群体主要由市区内的本地人群、下面乡镇的局部购房人群和在*工作多年的外来人口这三大类构成。2、 从购房的动机来看，*市区人群多以改善居住需求为主，提高生活质量为目的；而其他人群多为首次置业，解决 基本的居住需求为主。3、 从目前的市场状况看，*市市场需求容量有限，经过近几年快速的开展，住宅市场的消费需求已大局部被吸纳，尤其是改善型市场需求的容量有限，高端市场需求空间较以前已明显缩小，市场拓展的空间有限。4、 *市外来人口相对于燕郊来说较少，市场主要还是靠本地
