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1、万科股份有限公司2008-2009年财务报表分析万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析一、 背景分析(一) 背景资料1. 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为VANKE）2. 公司法定代表人：王石3. 公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心4. 公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科A 股票代码：000002(二) 股东构成1. 股份总数：10,995,210,218 （股）2. 截至2009年12月31日，公司共有股东1,
2、487,388 户（其中A 股 1,446,970 户，B 股40,418 户）拥有公司股份前十名股东持股情况如下：股东名称 股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司 国有法人14.73%1,619,094,766中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-FH002 深其他1.67%184,121,543刘元生 其他1.22%133,791,208融通深证 100 指数证券投资基金其他0.91%99,575,114TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外资股东0.80%87,455,642易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金（易方证基
3、（2009）947）其他0.79%87,047,066HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 外资股东0.75%82,406,712博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73%80,000,000易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）其他0.67%74,032,782博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64%70,000,000(三) 企业发展状况万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市
4、设立分公司。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长 19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。报告期内，公司销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积 663.6 万平方米，销售金额 634
5、.2 亿元，分别比 2008 年增长 19.1%和 32.5%。实现结算面积 605.2 万平方米，结算收入 483.2 亿元，同比分别增长 34.1%和 19.3%。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。(四) 行业状况从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新
6、技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2009年房地产业发展状况：1. 政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38
7、157.21亿元，同比增长80.0%。2. 房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；3. 房地产企业投资增加，新开发土地面积增长；目前房地产业发展形势：1. 进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2. 预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3. 低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。二、 关注审计报告的措辞从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，
8、符合以下条件：(一) 会计报表的编制符合企业会计准则和国家其他财务会计法规的规定。(二) 会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。(三) 会计处理方法遵循了一致性原则。(四) 注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。(五) 不存在影响会计报表的重要的未确定事项。(六) 不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审
9、计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。三、 资产负债表分析根据万科2009年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。表1 资产负债表趋势分析表2009年12月31日项目20092008增（减）%结构%20092008流动资产：货币资金23,001,923,830.8019,978,285,929.9215.13 16.72 16.76 交易性金融资产740,470.770-0.000540.00 应收票据00-0.00 0.00 应收账款713,191,906.14922,774,844.24-22.71 0.52 0.77 预付款项8,736,319,500.73
10、3,160,518,998.56176.42 6.35 2.65 应收利息0.000.00-0.00 0.00 应收股利0.000.00-0.00 0.00 其他应收款7,785,809,435.413,496,096,906.25122.70 5.66 2.93 存货90,085,294,305.5285,898,696,524.954.87 65.46 72.04 一年内到期非流动资产0.000.00-0.00 0.00 其他流动资产0.000.00-0.00 0.00 流动资产合计130,323,279,449.37113,456,373,203.9214.87 94.71 95.15
11、非流动资产：0.00 0.00 可供出售金融资产163,629,472.66167,417,894.55-2.26 0.12 0.14 持有至到期投资0.000.00-0.00 0.00 长期应收款0.000.00-0.00 0.00 长期股权投资3,565,383,001.512,485,725,268.9943.43 2.59 2.08 投资性房地产228,143,157.99198,394,767.0514.99 0.17 0.17 固定资产1,355,977,020.481,265,332,766.187.16 0.99 1.06 在建工程593,208,234.13188,587,0
12、22.90214.55 0.43 0.16 工程物资0.000.00-0.00 0.00 固定资产清理0.000.00-0.00 0.00 生产性生物资产0.000.00-0.00 0.00 油气资产0.000.00-0.00 0.00 无形资产81,966,325.940.00-0.06 0.00 商誉0.000.00-0.00 0.00 长期待摊费用31,318,689.6525,268,164.9723.95 0.02 0.02 递延税款资产1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.68 0.92 1.22 其他非流动资产0.000.00-0.00 0.00
13、 非流动资产合计7,285,275,380.025,780,206,517.1726.04 5.29 4.85 资产总计137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41 100.00 100.00 项目20092008增（减）%结构%20092008流动负债：短期借款1,188,256,111.114,601,968,333.32-74.18 0.86 3.86 交易性金融负债01,694,880.00-100.00 0.00 0.00142 应付票据30,000,000.000-0.02 0.00 应付账款16,300,047,905.7512,895,96
14、2,836.6326.40 11.85 10.82 预收账款31,734,801,163.7623,945,755,139.8532.53 23.06 20.08 应付职工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.77 0.59 0.43 应缴税费1,176,877,640.28-861,985,122.52+236.53 0.86 -0.72 应付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.22 0.09 0.18 应付股利0.000.00-0.00 0.00 其他应付款9,258,734,468.309,968,304,370.93-7.12 6.73 8.
