资产评估学计算题复习资料

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1、资产评估学成本法1. 重置核算法它是指按资产成本的构成， 把以现行市价计算的全部购建支出计入成本的形式， 将总成本分 为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本的支出部分， 如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、 内装 修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应 按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、 总体设计制图等项支出。 实际工作中，间 接成本可以通过下列方法计算。（1）按人工成本比例法。即按每一元人工成本应分摊间接成本的比率来计算间接成本的方 法。计算公式为：间接成本=人工成本总额X成本分配率其

2、中：成本分配率=间接成本额/人工成本额X 100%（2）单位价格法。计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）X （单位价格*工日或工时）（3）直接成本百分率法。计算公式为：间接成本=直接成本X间接成本占直接成本百分率 有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如机械设备、运输车辆等。51 800 元50 000 元1 000元800 元300 元500 元400 元(500 X 0.8)52 200 元【例 2-1】南岗公司重置购建生产设备一台，现行市场价格每台 50 000元，运杂费 1000元， 直接安装成本 800 元，其中原材料 300 元，人工成本 500 元。根据统计分

3、析计算求得安装成 本中的间接成本为每人工成本0.8 元，试求该机器设备重置成本是多少？ 解：直接成本其中：买价运杂费安装成本其中：原材料人工：间接成本 （安装成本 ）重置成本合计但工作量大， 而且忽视了资产的实这种方法能比较真实地计算出评估资产的重置成本价值， 用性。2. 物价指数法【例 2-2】某项被评估资产 2000 年购建，账面原值为 100 000 元， 2008 年进行评估，已知 2000 年和 2008 年该类资产定基物价指数分别为 100%和 150%。试求被评估资产重置成本为 多少？解：被评估资产重置成本 =100 000X150%/100%=150 000（元） 或=100

4、000X（1+50%）=150 000（ 元）3. 功能价值法80 000 元，年产量为 8 000 台。现知被【例 2-3】南岗公司重置一台全新机器设备的价格为评估资产年产量为 6 000 台，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本 =（6 000/8 000） X 80 000=60 000（元）【例 2-4】评估南方公司某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5 台，估算其重置成本之和为 600 万元，而该 5 台具有代表性的通用设备历史成本之和为 400 万元，该类通 用设备账面历史成本之和为 8 000 万元。则：K=600/400=1.5该类通用设备重置成本 =8 000X

5、1.5=12 000（万元）【例 2-5】南岗公司的某资产于 1998 年 2 月购进， 2008 年 2 月评估时名义已使用年限是 10 年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8 小时，该资产实际每天工作 7.5 小时（一年按 360天计算）。由此可以计算资产利用率：资产利用率 = =93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4（10X 93.75%）年。【例 2-7】南岗公司某专用手表生产线，重置成本为 30 万元，日生产能力为 4500 只，因市 场出现替代产品， 现时及今后趋势每日只能生产 3000 只。如果 n 取 0.6，则该手表生产线的 经济性贬值是多少？解：经济

6、性贬值=X 30=6.48（万元）【例 2-8】南岗公司尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测 得出三年内各年预期收益和数据如表 2.2 所示。表 2.2 南岗公司未来三年的预期收益年 度 收益额 /万元 折现率 /% 折现系数 收益折现值 /万元第一年30060.9434283第二年40060.89356第三年20060.8396167.9如此可以确定其评估值为：评估值 =283+356+167.9=806.9（ 万元 ）【例 2-9】 2008 年，朱山公司预计未来五年收益额分别是12 万元、 15 万元、 11 万元、 11万元和 14万元。假定从第六年开始， 以

7、后各年收益均为 14万元，确定的折现率和资本化率 均为 10%。确定该企业在持续经营下的评估值。解：评估过程可按下列步骤进行： 首先，确定未来五年收益额的现值。现值总额 =12/（1+10%）+15/（1+10%）2+11/（1+10%）3+11/（1+10%）4+14/（1+10%）5=12X0.9091+15 X0.8264+11 0X.7513+11 X0.6830+14 0X.6209=49.2777（万元）计算中的现值系数可从复利现值表中查得。 其次，将第六年以后的收益进行资本化处理。14/10%=140（ 万元 ）最后，确定该企业评估值：企业评估值 =49.2777+140X 0.

8、6209=136.2（万元）1. 现有一新产品设计技术，已使用2 年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为 350 元/件，而同类产品价格仅为310 元/件。目前该产品年产销量为1 万件。 经分析预测，该技术寿命还可维持 5 年。为维持目前的市场占有率， 该产品价格将会逐步下调， 第一年为 350元/件，第 2、3年为330元/件，第 4、 5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折现)率为 10%。所得税率为 33%。试评估该技术的价格。解： (1)该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：第一年 超额收益为：(350-310) X 10000 X (1

9、-33%) =268000(元)第 2、3 年超额收益为：(330-310) X 10000 X( 1-33%) =134000 (元)第 4、5 年超额收益为：(320-310)X 10000 X( 1-33%) =67000(元)( 2)其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：268000/ (1+10%) +134000/(1+10%) 2+134000/(1+10%) 3+67000/(1+10%) 4+67000/(1+10%) 5=268000X 0.9091+134000X 0.8264+134000 X 0.7513+67000X 0.6830+67000

10、 X 0.6209=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9 (元)2. 某企业从美国进口一企业设备，离岸价为50 万美元，国外运费为 1 万美元，途中保险费为2.5万美元。关税税率为到岸价的2%o。国内运杂费为 5万元，安装调试费为 7万元，银行及其他手续费为 3 万元。 该企业进口这项设备已使用了 3 年，还可继续使用 7 年。外汇汇 率为 1 美元=8.5 元人民币。请评估该企业这台设备的重置完全价值(增值税率为17%)( 10分)解：CIF 价格=(50+1+2.5 ) =454.75 万元进口关税 =454.75 X 30%

11、=136.425 万元增值税 =(53.5X 8.5+53.5 X 8.5X 30%)X 17%=100.50 (万元)银行及手续费 =3 万元国内 运 杂 费 =5 万 元 安 装 调 试 费 =7 万 元 该 设 备 重 置 完 全 价 =454.75+136.425+100.50+3+5+7=706.675 万元3. 待估企业预计未来 3年的预期收益额为 150万元、 160万元、 180万元。假定本金化率为 12%。根据企业实际情况推断： (1)从第 4年起，企业的年预期收益额将维持在 180万元；(2)从第 4 年起，将在第 3 年的基础上以 2%的年增长率增长。试估测待估企业的整体

12、价 值。解： 采用分段法进行评估。(1) 年收益额均为180万元，故其评估值为：P=刀Ri X (1+r)-l+Rn X (1+r)-n =(150X0.8929+160X0.7972+180X0.7118)+180/12%X0.7118 =1457.311(万元)(2) 今后企业的收益将以2%的年增长率增长，企业整体评估的公式为：P=刀Ri X(1+r)-I+Rn+1 X (1+r)-n/(r-g)=(150X 0.8929+160X 0.7972+180X 0.7118)+180X (1+2%)/(10%-2%) X 0.7118 =2023.192(万元 )4有一待估宗地 G需评估，已知

13、该宗地为甲城市规划为住宅的一块空地， 面积为600平方米, 地形为长方形，建筑容积率为 1.0。现收集到与待估宗地条件类似的 6宗地 A、 B、 C、 D、 E、F，具体情况如表1-1。表 1-1 中的交易情况、区域因素、个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，表中负号 表示参照物宗地条件比待估宗地条件差， 反之， 则条件优， 数值大小代表对宗地地价的修正 幅度。另据调查，甲市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 4%；超过 1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1 ，单位地价比容积率为 1 时的地价增加 3%

14、 。 另外，甲市地价指数情况见表 1-2。表 1-1宗地成交价交易时间 交易情况容积率区域因素个别因素A802000.10+1%1.30+1%B7002001.0101.60-1%C7001998.12+5%1.40-2%D6202000.0801.1-1%-1%E6602001.06-1%1.20+2%F7002002.0101.3+1%0表1-2时间1996199719981999200020012002指数100103107110108107112试根据以上条件，评估该宗地于 2002 年 6 月 30 日的地价。 解：参考 P191-193 例 5-8 的计算1、容积率修正系数表容积率

15、1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地价指数 100 104 108 112 116 120 123 2 、案例修正系数计算，参见 P193 3 、 评估结果剔除异常情况。5、1993 年购入一套设备，账面原值100万元， 1996 年花费 4万元更新， 1999 年又用 5万元改进其功能，预计尚可使用 10年。该设备正常运作需10人，年均工资 6000 元/人，材料消耗折合人民币 100 万元，能耗折合人民币 10 万元。目前的新式设备仅需 7 人即可；且料 耗与能耗与被评估对象相比，均可节省10%。另外，从 1993 年到 2001 年之间年物价上涨率10%，规模指数0.7,适用的折现率 8%,所得税率33%。 （ P/A , 8%, 10） =6.710 要求：根据以上资料估算该设备在 2001年的价格。