《某某温泉建设项目可行性研究报告书--108页优秀甲级资质可研报告书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某温泉建设项目可行性研究报告书--108页优秀甲级资质可研报告书（110页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、-目 录基本研究结论3第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究9一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况9二、北碚区宏观环境资源价值及旅游业发展状况21三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况26第二章 重庆温泉旅游及度假村发展态势研究32一、重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期32二、重庆温泉旅游市场潜力巨大33三、 重庆典型温泉度假村调研44四、重庆温泉度假村态势总结与机会分析64第三章 重庆旅游地产发展态势研究66一、重庆典型旅游地产开发项目研析66二、重庆旅游地产发展状况研析71三、北碚温泉项目旅游地产发展的机会研究74第四章 重庆温泉市场需求研究76一、针对旅游业者的需求
2、市场调研76二、针对温泉消费需求市场调研81第五章 北碚温泉项目可行性研究结论90一、北碚温泉项目简介及周边概况90二、北碚温泉项目SWOT分析99三、北碚温泉项目开发价值及机会梳理100四、北碚温泉项目容量分析103五、北碚温泉项目开发的市场可行性结论104六、北碚温泉项目发展机会与方向105（一）北碚温泉度假村市场的发展机会与方向1051、项目定位建议1052、项目档次定位建议1063、项目目标客户群体定位建议1074、项目产品特色建议1095、主要营销与推广方式111（二）、旅游地产发展机会及方向112基本研究结论 本报告主要通过对重庆宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身
3、资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。【市场可行性结论】北碚温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入重庆市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。【温泉度假旅游项目发展机会与方向】1、项目主题定位：集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村 定位释义温泉特色是本项目最大的特色，其可填补北碚区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著
4、的竞争力。另一方面，北碚本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而成为全市的领导者之一。本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。北碚历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套
5、设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清新、世外桃源型。2、项目档次定位建议项目档次定位为中高档。从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。3、项目目标客户群体定位1）经济收入特征建议本项目目标市
6、场包括：对本项目的支撑力占40%。对本项目的支撑力占60% 中等偏上户 占总人口的20% 高收入户 占总人口的10% 最高收入户 占总人的10% 2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）：首先集中在北碚区、北部新区、沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。北碚区、三北区域、沙坪坝区：45%主城其它区：25%区县：15%市外：15%3）目标市场的年龄特征目标客户主要以25-60岁为主，其中25-40岁的中青年人主要以休闲运动为主，40-60岁的中老年以养生休闲为主。4）目标市场的群体特性与行业特征建议本项目以团体客流为主，占60%左右，其
7、它散客占40%左右。其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。3、 项目产品特色度假村主要经营特色为：温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。温泉特色：温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品。将颐尚温泉的成功温泉特色引入重庆市场，并结合重庆市场特征略加改良。在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立重庆第一专业温泉理疗中心的地位。除温泉的理疗特色外，更引入其它特色。如“时尚”消费。餐饮特色：建议本项目餐饮仍以具有民俗特色的菜系为主，融入缙云山等森林野味美食、健康养生美食等。休闲娱乐特色：建议本项目不设置大量的休闲运动项目
8、，但必须是有特色的多个休闲运动单项。建议本项目针对中青年群体营建滑草类、登山/攀岩类休闲运动项目；而针对中老年群体的休闲娱乐项目可少一些（针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色），主要在于营建好的自然养生环境；而棋牌类是最基础的休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。如林荫道、柳树旁、温泉池边、溪流涧上、亭廊下、茶楼等处均设置人性化的天然气息的桌椅供人闲憩及打牌聊天。另利用大片的森林资源设置原始森林区或狩猎区等。住宿方面：房型供应： 客房价格：四星级装修标准的度假村的标示价格水平高低不一。建议本项目普通标准间执行价格平均为200元左右。客房量配置：建议本项目一期开发
9、中客房配置率为60%以上，即为全部客流中的60%以上群体配备客房。商务会议特色：为接待团体的商务会议，建议度假村设置先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。建议首期会议室应配置5-6个。4、 主要营销与推广方式1）公关活动、大型主题活动2）建立直销网络3）景点串联 面向中档消费客户：观光休闲旅游线路：重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆 面向高档消费客户：高尔夫温泉休闲旅游线路：红塔高尔夫球场博雅居温泉休闲第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、重庆市自然地理经济状况1、重庆市的自然地理状况重庆位于中国西南部，长江上游，幅员面积8.24万平方
10、公里。东邻湖北、湖南，南接贵州，西靠四川省泸州市、内江市、遂宁市，北连陕西省以及四川省广安地区、达川地区。与重庆接壤的各省市均是中国有名的旅游大省，随着近年来交通网络基础建设的高速发展，重庆与各省市之间的旅游资源共享、联系加强。重庆处于东亚内陆季风区，具有自己特有的气候：冬暖春早，夏热秋雨，四季分明；降水丰沛，空气湿润，雨热同季；日照少，云雾多；立体气候明显，气候资源丰富，形成了重庆同一区域内不同特色的气候景观。重庆以山地、丘陵为主，动植物及矿产资源丰富，辖区内拥有600多种动物资源，其中兽类近100种，鸟类200余种，水生动物及鱼类200多种。属国家一至三级保护的珍稀动物近100种。拥有40
11、00多种植物资源，近2000种药用植物资源。已发现矿产68种（含亚矿种），查明有资源储量的矿产54种，查明各类矿产地415处。水资源丰富，其中地表水资源量为545.85亿立方米，而长江、嘉陵江、乌江等流经重庆地区的过境水为3863.86亿立方米；地下水资源量为101.81亿立方米。重庆近年来利用自然资源，开发建设了四面山、金刀峡、万盛石林/黑山谷、仙女山/天生三桥、小南海、钓鱼城/涞滩二佛寺、天坑地缝、野生动物世界、茶山竹海、市郊温泉度假及星级“农家乐”等一大批旅游名品和新品。2、重庆市的经济发展 （资料来源：重庆市统计公报）2005年重庆实现地区生产总值3069.1亿元，人均地区生产总值为1
12、0978元。其中都市发达经济圈（注：都市发达经济圈包含主城九区。凡文中重庆市指行政区划内的全重庆市。文中所言主城区即指都市发达经济圈的主城九区，包括渝中区、江北区、渝北区、北部新区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区等。）完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%，人均生产总值约合2500美元。按照国际经验，一个地区人均GDP1000美元时，大众性观光旅游将出现高潮，人均GDP达到3000-5000美元时，较高层次的休闲旅游度假形式将规模化启动。作为常住人口超过600万的重庆都市发达经济圈，其人均GDP趋近3000美元，正处在较高层次的休闲旅游
13、度假规模化启动的准备期。随着经济的持续稳定发展，重庆较高层次的休闲度假旅游将成为新一轮的消费热点。经济的发展带动旅游市场投入的增加，自1998年以来，重庆财政每年安排3000万元旅游结构调整资金，六年间累计投入1.83亿元，共资助旅游项目189个，带动社会投资18.75亿元。3、重庆的人口与社会生活重庆自有文字记录至今已有3000多年的历史，古称江洲、巴郡、楚州、渝州、恭州，至1189年定名为“重庆”即“双重喜庆”。1891年重庆成为内陆第一个设立海关的对外口岸城市。1929年，重庆正式设市。抗日战争期间重庆曾为国民政府陪都。1992年定为沿江开放城市。1997年3月14日被设为直辖市。重庆于
14、1986年国务院确定重庆为国家历史文化名城。2000年以来重庆重点打造了以历史文化为特色的旅游景点，形成了巴文化旅游、陪都旅游、抗战旅游、红岩旅游等一系列品牌旅游线路。2005年止重庆市共辖 40 个区县（自治县、市），其中15 个区， 21 个县（自治县），4 个县级市。其中2004年重庆市政府对部分区县行政区划作了调整。调整后，全市设418 个乡、626 个镇、106 个街道办事处。来自重庆统计局数据知：2005年底全市常住人口达到2798万人，其中城镇人口1265.95万人，城镇化率达到45.2%，比上年提高1.7%。2004年底重庆市都市发达经济圈（即重庆主城区：渝中区、江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、北碚区、沙坪坝区等九区）的常住人口达627.16万人,是国内少有的特大型城市之一（全国常住人口超过500万的城市也仅十多个）。2005年重庆的社会消费品零售总额实现1215.76亿元，城镇单位在岗职工平均工资达到16630元，同比增长15.8%，城市居民人均可支配收入达到10244元，同比增长10.2%，城市人均消费支出8623元，同比增长8.2%。城市居民家庭恩格尔系数为36.4%。（1） 重庆城市居民的收入结构及收入状况城市居民家庭平均每人全年收入及构成（2004年）：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体
