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1、本篇导读2016年，国家出台了不少税收优惠新政。优惠范围再增广、力度再加大、办税手续再简化这些税收新政从不同角度与层面出发，多维度地体现了税收取之于民、用之于民的功效，为促进经济发展、改善环境、助力民生发挥着重要的作用。本章综合税收政策在各个领域发挥的作用，选取了2016年有重大影响的若干税收政策进行解读。第一章 货物与劳务税收政策解读第一节 增值税政策解读一、关于不动产经营的增值税政策解读国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第14号）国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年
2、第16号）国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第17号）国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18号）【文件摘要】国家税务总局公告2016年第14号第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不
3、动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额（注：适用税率为11，下同）。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的预征率向不动产所在地主
4、管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关
5、申报纳税。（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5的征收率计算应纳
6、税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。【住】非“北上广深”四城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额
7、缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。“北上广深”四城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款
8、：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款全部价款和价外费用（15）5（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款（全部价款和价外费用不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（15）5国家税务总局公告2016年第16号第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动
9、产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税（注：税率为11）。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。第四条 小规模纳税人出租不动产，按
10、照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。【注】1.每月不超过3万元或每季不超过9万元
11、，免征增值税。一次性收取租赁费的，可以按收益期确认租赁费确认是否超过标准。纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。第七条 预缴税款的计算（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（111）3（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（15）5（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（15）第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款含税销售额（15）（二）出租非住房：应纳税款含税销售额
12、（15）5国家税务总局公告2016年第17号第四条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：（一）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率计算应预缴税款。（二）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3的征收率计算应预缴税款。（三）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3的征收率计算应预缴税款。第五条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应
13、预缴税款：（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款（全部价款和价外费用支付的分包款）（111）2（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款（全部价款和价外费用支付的分包款）（13）3纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。国家税务总局公告2016年第18号第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额（全部价款和价外费用当
14、期允许扣除的土地价款）（111）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款预收款（1适用税率或征收率）3适用一般计税方法计税的，按照11的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5的征收率计算。出台背景经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于
15、征纳双方执行，根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增值税有关规定，对若干采取预征方式的增值税应税行为的具体征收管理问题作出明确。适用范围适用于营改增行业中需要预缴的建筑业、房地产业、不动产租赁行业、销售不动产的纳税人。要点解读（一）延续了营业税纳税地点的规定，并在此基础上有所变化，原营业税暂行条例第十四条规定：纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。因此在营改增后，为了保障建筑劳务发生地与不动产所在地的财政利益不致受损，结合增值税普遍是在机构所在地或居住所在地由纳税人申报的情况，跨县（市、区）提供建筑服务、异地销售、出租不动产、销售自行开发的房地产项目均规定了在建筑劳务发生地、不动产所在地预缴部分税款，而由机构所在地申报缴纳应纳税款的制度。（二）落实营改增减负的政策意旨，给予符合条件的企业增值税不同征收方式的选择权。鉴于营改增过渡时期，不少企业由于前期即使取得增值税专用发票也不能抵扣的现实，对于认定或登记为一般纳税人的纳税人，如果按
