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1、中央空调管理细则为了做好中央空调操作、 养护和管理工作， 根据现运行的中央空调机组的特点，结合实际，制定以下中央空调运行管理标准作业规程、中央空调操作标准作业规程、中央空调维修保养标准作业规程 、直燃式空调节能管理要点等管理细则。一、基本情况青岛 XXX 大厦，总建筑面积221910 平方米，整个工程由地下大型停车场、负一层及裙房 15 层为大型商场。 A 座 55 层 5A 级智能化写字楼、 准五星级酒店， B 座 46 层 SOHU 公寓，C 座 32 层高档住宅三栋高层建筑而组成，是一座集酒店、高档公寓、办公、商务和娱乐为一体的多功能大厦。制冷机采用上海 YAOKE空调，总装机容量为 3
2、350 冷吨，由三台 1000 冷吨离心机和一台 350 冷吨螺杆机组成，并配套安装了智能控制系统、循环泵、热交换泵、冷却塔、分水缸、控制柜（箱）及管路、闸阀等配套设施。根据设备特点，需 3 名专业空调管理员对系统设备进行 24 小时值班管理，并按 ISO9001 国际质量管理体系认证的中央空调标准作业规程操作。二、中央空调运行管理标准作业规程（一）目的规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。（二）适用范围适用于中央空调的运行管理。（三）职责1、工程部负责制定相关管理、操作、考核等实施细则，监管和检查中央空调系统运行管理与服务情况。2、工程部负责组织实施中央空调系统的运行管理、维护维修
3、等工作。3、当班人员具体负责中央空调的运行管理与维护。（四）程序要点1、巡视监控1/ 17（1）当班人员每隔2 小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。（2）巡视监控的主要内容如下：a) 检查线电压（正常 380V，不能超额定值的 10%）b) 检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）c) 检查气压（正常 500mmH2O）d) 检查高压（ 12kgf/cm2 ）e) 检查低压（ 2.5kgr/cm2 ）f) 冷却水进水温度（正常 32）g) 冷却水出水温度正常（ 40）h) 冷冻水进水温度（正常 10 13）i) 冷冻水出水温度（正常
4、68）j) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音k) 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常l) 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好m)检查控制柜（箱）鉴别元器件运作是否正常，有无异常噪音或气味（3）、巡视过程中如发现上述情况有不正常时， 当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地向上级汇报。 整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程 。2、异常情况的处置。（ 1）中央空调发生制冷剂泄漏时的处置。a) 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。b) 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋要设备上） 。c) 救护人员应身穿防毒衣裳，头戴防毒面具进入现
5、场，并要求两人为一组，确保安全。d) 对于不同情况的中毒者采取不同的方法： 对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、2/ 17脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗； 如制冷剂溅入眼睛， 则应用消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。e) 排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。（ 2）中央空调机房发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即进行抢修，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干
6、水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；f) 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。（ 3）中央空调机房发生火灾时按 火警、火灾应急处理标准作业规程 处置。（ 4）当值管理员应根据用冷部门的要求， 按照规定开关中央空调， 并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。3、中央空调机房管理。（ 1）非值班人员不准进入中央空调机房， 若需要进入，须经工程部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。（ 2）中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。（ 3
7、）中央空调机房内应备齐消防器材、 防毒用品，并应放置在方便、 显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。（ 4）每班打扫一次中央空调机房的卫生， 每周清洁一次中央空调机房内的设3/ 17备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。（ 5）中央空调机房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。（ 6）中央空调机房应当做到随时上锁， 钥匙由当值班管理员保管， 当值管理员不得私自配钥匙。4、交接班要求。（ 1）接班人员应准时接班；（ 2）接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行日记 ，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签
8、名；（ 3）有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不清晰、不完整；c) 中央空调机房不干净；d) 接班人员未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。（ 4）对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行日记 表内，并于每月的 3 日之前把上一个月的记录整理成册后存档，并报一份到后勤管理处，保存期为2 年。（五）记录中央空调运行日记（六）相关支持文件中央空调维修保养标准作业规程三、中央空调操作标准作业规程（一）目的规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调；4/ 17（
9、二）适用范围适用于物业管理单位辖区的各类中央空调操作。（三）职责工程部主 / 组长负责检查中央空调操作标准作业规程的执行情况。当值管理员具体负责中央空调的操作。（四）程序要点1、开机前的检查电压表指示是否在额定值的10%范围以内；各种信号灯显示是否正常；各种阀是否均已打开。2、开机启动冷却塔风机；启动冷却塔水泵；启动冷冻泵；检查供气回路确保气路通常；确认冷却水供水压力正常，冷冻水供水压力正常；启动机组（按机组控制面板上的“始动”键持续4 秒以上，当控制面板上有绿灯转为红灯时表面机组已启动） 。3、停机停止机组（按机组控制面板上的“停止”键，持续2 秒以上，当停止键灯亮时，表面机组已进入停止程序
10、，大约615 分钟后，控制面板上的所有红灯转为绿灯时，表面机组已完全停止） 。当机组完全停止后，方可停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。4 、机组在运行时冷却水出水温度管理。机组在运行时冷却水出水温度保持在 28 32之间，若入口温度超过 31.5 时，开启冷却塔风扇，当温度降为 27时，关闭冷却塔风扇。5/ 175、抽气操作。观察机组是否需要抽气： 打开 NO.2 阀，观察水银表右柱刻度，当刻度达到 20时则需要抽气， 低于 20时则不需要抽气。抽气操作：启动抽气泵，打开NO1阀，观察水银表。当水银表左右柱基本平衡后，打开NO2阀，当水银柱再次基本平衡后，表明机组抽气已好，此时关闭 NO2
11、阀，再关闭 NO1阀，最后停止抽气泵。（五）故障处理。1、停电：停电后因机组无法进行稀释运转，等来电后做2 3 次稀释运转，若停电超过 1 小时，请与售后服务联系。2、冷水流量低、温度低报警：（ 1）冷水出水温度低。 2.5 以下，或冷水出水温度传感器异常，主要有如下原因： a. 热负荷小； b. 冷水管内有空气； c. 控制阀是否在自动位置； d. 过滤器堵塞； e. 控制阀是否灵活； f. 冷水管路的阀门开闭是否正常；g. 冷水流量低； h. 空调机组是否开启等。（ 2）冷水流量低。冷水流量低于标准流量的50%时停机，主要有如下原因：a. 过滤器堵塞； b. 阀门开启是否正常； c. 管路
12、内有空气； d. 泵是否良好等。（ 3）冷却水温度低。 19以下运转 30 分钟，停机。 a. 作用：防止结晶、防止冷却泵的空穴； b. 方法：加热、内循环、自动温度控制。（六）稀释运转方法。在不送燃气的情况下，开机，当机组启动后，停机，大约 615 分钟后机组完全停止为一次稀释过程。四、中央空调维修保养标准作业规程（一）目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。（二）适用范围适用于辖区内中央空调的维修保养。（三）职责1、工程部负责审核 中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情6/ 17况；2、工程部负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、该计划的实施；3、工程部具体负责
13、中央空调的维修保养。（四）程序要点1、中央空调维修保养年度计划的制定。每年的 12 月 15 日之前，由工程部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报审批；2、制定中央空调维修保养年度计划的原则：中央空调使用的频度；中央空调运行状况（故障隐患） ；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；3、中央空调维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。3、对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。4、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理配合设备生产厂家技术部门完成；5 、冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、
