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1、土地流转中的信托机制及其运用一、土地流转信托的概念 土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权）转让给其她农户或经济组织，即保存承包权,转让使用权。土地流转信托,是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下,由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托,按照土地使用权市场化的需求,通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其她公民或法人进行农业开发经营活动。土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是增进土地使用权规范有序流转的必由之路 。二、国内土地流转信托产生的背景土地流转信托的产生
2、是顺应城乡化进程而展开的。由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等因素,土地抛荒在全国范畴内仍普遍存在,而抛荒会危及粮食生产安全及导致社会紧缺的耕地资源闲置挥霍等现象。在此状况下,土地信托顺势而生。信托制度的优势在于可以实现土地所有权、使用权和收益权的互相分离，做到权属清晰、权责明确。在农村土地流转中引入信托制度，在运用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能同步,推动了土地资源合理再配备,从而提高土地的生产能力和内在价值,使农民切实分享到土地增值所带来的收益。三、国内土地流转信托的现状(一)实行范畴的局限性与使用的有限性相并存国内农村土地信托是在保持家庭联产承包责任制度
3、制不变的前提下施行的。农村土地信托作为国内土地流转的新形式,特别是信托作为财产运用的新模式在国内推广的基本不牢固，在农村地区没有形成广泛的群众基本，因此农村土地信托在国内尚处在摸索和试行阶段。 浙江绍兴一方面开创了在国内农村履行土地信托流转的先河,继浙江绍兴之后,江苏、安徽和江西等地区相继进行的农村土地信托试点均获得了不错的效果。从土地流转的方式来看，涉及代耕、转包、转让、租赁、土地股份制和土地信托等。年,在全国土地流转中,转包、出租、转让、互换、土地股份制和其她方式的占比分别为 53.5%、21.7%、8.8、.84%、4.61%和 6.1%。在 年,青海全省的农村土地流转中租赁和转包分别达
4、到 2. 万亩和 .19 亩,分别占全省土地流转面积的 624%和 25.3%；在 年，重庆市农村土地经营权流转方式中，租赁方式所占比例超过 50,达到 1.%;在 年,湖南省全省土地流转中转包、出租、转让、互换、土地股份制以及其她流转方式分别占比 3%、24%、1%、7%、1%和4%。转包和租赁方式在目前的土地流转中占据着支配地位，土地流转方式还停留在初级阶段，像土地股份制和土地信托等市场化的土地流转方式占比较低，重要是由于农村金融发展相对滞后,对市场化和资本化的运作方式结识不清。图3-1 全国土地流转各方式占比(二）农村土地信托产生的正效应明显. 农村土地信托增长了多方收益实行农村土地信托
5、的最后目的是为了实现农民增收和农业现代化。 通过农村土地信托进行承包地流转，土地承包户将所有或者部分脱离土地的束缚,转而进城,或者从事其他生产性和服务性活动,获得工资收入,同步还获得来至土地流转的租金、股息或红利等，家庭承包户进行土地流转后的从事其他生产性或服务性活动的机会成本无疑不不小于从事农业生产活动的机会成本，农村土地信托是增长农民收入的一种有效方式。2. 农村土地信托推动了农业构造调节通过实行土地信托,从法律和制度上保障了土地流入者对土地的经营使用权,土地流转后的违约风险大大减少，提高了土地经营者的投资信心,使其在不变化土地耕地背景的前提下，扭转之前经营分散、种植作物单一、田间管理水平
6、落后等弊端，实现对农业产业构造的优化升级，发呈现代农业，打造完整的农业产业链。通过实践证明，农村土地信托有助于实现农业规模化经营和农业产业构造的优化升级。3.农村土地信托增进了生态环境的改善在农业生产经营过程中,生态环保的社会性与生态资源运用的个人性之间的博弈,诱使人们往往以牺牲生态环境为代价来实现个体自身利益。 农村土地信托可以有效扩大农地流转规模,流转领域也逐渐扩大,土地经营者规模的壮大有助于经营者争取自身利益，从某种限度上起到保护农村生态环境的作用。四、 国内土地信托国内外经营借鉴 （一）国内经营借鉴1. 浙江绍兴“农村土地信托”模式（）基本状况绍兴县是绍兴市下辖的一种县,位于浙江省中北
7、部、杭州湾南岸，是绍兴经济最发达地区之一，但人均土地占有面积仅 0.58 亩。绍兴县在抓准时机,深化农村经营体制机制改革。绍兴县委县政府通过广泛长期的调查研究,针对人多地少、种植品种构造单一、农业生产效率低等具体状况,决定以市场化模式为导向，采用信托模式开展土地流转的试点。（2） 绍兴模式的具体操作流程 绍兴县土地信托的具体流程是一方面由村组织通过“反租倒包”将土地进行规模集中，村组织通过对流转整顿后，委托给土地信托中介机构，由中介机构代为寻找合伙人，一旦达到合伙意向,由合伙人与村组织签订土地流转合同（图 4-)。此时土地中介机构只是起到了牵线搭桥的过程,不是现代意义的信托,土地信托机构不对土
8、地就行经验管理，只是寻找合适的交易对手。 图 4-1绍兴“土地信托”构造绍兴县开展的土地信托流转建立在稳定家庭联产承包责任制的基本之上，采用循序渐进、逐渐推动的原则,在某些集体经济发达、土地流转意愿强烈的村建立起土地信托流转试点村,成立县、乡、镇三级构造的土地信托体系。在土地信托服务上，绍兴县坚持“保证所有权、稳定承包权、搞活经营权”的基本原则,坚持“依法、自愿、有偿”的原则。（）绍兴“土地信托”的效果 绍兴县通过农村土地信托，并辅之其他多种土地流转形式，增进了绍兴县农业产业构造的升级、粮食增产和农民增收。在，绍兴市的农业生产总值达190.06亿元，农民人均纯收入达 1026 元同比增长了 1
9、16%和 156,粮食产出创新高,逐渐摸索出了一条实现粮食稳产增收的新措施。在 年，绍兴市拥有农业产业化龙头公司 1208 家，其中省级及以上龙头公司打28 家,年销售额一亿元以上的公司55 家,农业现代化和产业化水平得到了跨越式提高，规模效益逐渐凸显。2. 湖南浏阳“农村土地信托”模式（)基本概况 浏阳市地处长株潭“金三角”，有“中国烟花之乡”的美誉。全市下辖 40 个乡、镇、办事处,土地面积 5007 平方公里，农村农业用地总面积约 380万亩，其中耕地 8 万亩,家庭承包耕地经营农户 8 万户。为了适应农村面临的新形势，浏阳市积极摸索农村土地流转的新机制，“土地信托”应运而生。(2）浏阳
10、模式的具体操作流程第一、建立土地信托服务体系。建立了市、镇、村三级信托服务体系，具体做法是:在市一级由市农办牵头，农业、土管、林业、水利等多部门参与,形成部门联动机制,设立“土地信托服务中心”，负责全市农村土地流转的协调、监管和指引等工作，在各乡、镇、街道设立土地信托服务站，由土地信托服务中心统一领导协调,贯彻专职人员，切实履行好职责，搞好土地流转中介、协调、信息发布、业务指引、政策征询，记录和档案管理等工作，村一级由村组织进行具体指引协调。第二、建立和完善土地信托各项制度。建立了土地信托登记备案制度，及时办理申请、登记、备案等手续;建立了土地流转档案管理制度,贯彻专人负责土地流转资料收集、档
11、案管理等工作；建立了土地流转纠纷信访制度，做好来信来访和案件纠纷的调解解决工作。第三、坚持三大原则。坚持保护耕地的原则。为保证土地的生产能力和复耕能力不受破坏,土地信托不得变化土地的农业用途。坚持“稳制活田、三权分离”的原则在长期稳定家庭承包责任制度的基本上,实行农村土地的集体所有权、农户承包权、土地经营者使用权三权分离，明确所有权,稳定承包权,搞活使用权。坚持“依法、自愿、有偿”的原则农村土地信托必须执行国家有关的法规政策,依法签订书面合同。必须坚持自愿,不得逼迫农户进行土地信托,必须尊重农民自己的选择和意愿。（3） 浏阳“农村土地信托”的效果浏阳通过实行农村土地信托，在市一级设立土地信托服
12、务中心，4 个乡镇办事处所有建立了土地信托服务站,74 个村的信托服务由村级合伙经济组织或村委会承当。土地信托为有形组织、无形实体，具有非营利性,所有人员均为兼职，不收任何费用,完全为农民提供免费服务。截至 年 月底,全市农用地流转面积达 39.4 万亩,占全市农用地面积的 11.3%,其中耕地流转 10.4万亩，占耕地总面积的 12.6%,实现适度规模经营的耕地.3 万亩，占流转耕地总面积的 22%；全市农村土地流转波及村数 36 个,占总村数的 87.9%;波及农户 14 万户,占总农户数的 32.%。通过流转实现适度规模经营的耕地面积694 亩,占所有流转耕地面积的 12.2%，通过土地
13、信托加速了浏阳农村土地流转,明显推动了农业现状化和农民收入的增长。（二)国外经营借鉴 日本“土地信托模式”模式(1)基本概况 日本由于受先天性条件的制约，自然资源匮乏，人均耕地少,在农业生产上不具有比较优势,如何高效的运用有限的耕地开展农业生产，是其始终关注的焦点。早在194年，日本国内就开始引入土地信托模式进行土地的有效运用，并且出台有关的法律法规使土地信托规范化，在 9 年，日本相继对国有财产法和地方自治法进行修订,为日本土地信托的迅速发展提供了法律保障。（2） 日本模式的具体操作流程日本的土地信托模式是一方面通过土地所有者把土地信托给信托机构(信托银行)，并从受托人投资经营受托土地的收益
14、中获取报酬(图 4-2)。在日本,土地信托大体划分为两种形式,涉及发售型信托和租赁型信托。日本的土地信托模式有如下三个重要特性:投资替代性,解决了拥有土地所有权而无能力或资本进行土地开发的现象;报酬稳定性，受托人在获得应得的中间费用外,其他所得均归委托人或受益人所有;效益规模化，日本土地信托制度对高效投资运用稀缺的土地来源起到了核心性作用。土地所有者中间费用信托收益土地信托土地开发合同租赁、发售承租人、购买者信托银行土地开发商租金购买费图 4- 日本“土地信托”构造. 美国门郡地区“土地信托模式”模式(1)门郡地区土地信托模式特点门郡地区土地信托模式一方面是开发商即信托人购买一块土地，然后再将
15、该土地所有权信托给信托机构,双方当事人签订信托合同或契约,由信托机构发行土地信托受益凭证,而销售土地信托受益凭证由信托人负责，土地受益凭证直接享有信托财产(土地所有权）的受益权,受益凭证的销售所得直接用于对土地的改造整顿,再将土地出租给该土地开发商构成的公司。由信托机构代土地信托凭证持有者收取租金,负有给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。（2)门郡模式的具体操作流程 第一、运用土地保护手段的组合(即资金和地权的组合)来经营土地信托。 第二、有专门的志愿者负责土地管理。 第三、选用生态威胁最为严重的地区,转移本地植被和濒临灭绝的野生植物。 第四、提高公众意识,门郡地区具有独立的生态系统,对土地资源的保护十分重要。(3）门郡地区“土地信托”的效果 门郡土地信托从 1986 年建立以来,己经保护了超过4000 英亩的土地，而门郡土地信托的最大成就就是已经基本建立了门郡半岛的土地与会员的责任制。通过资金的有效“集合”,解决了开发土地所需的巨额投入，为投资者提供了投资回报丰厚的土地产业的机会,同步也分散了个体投资风险，同步投资人所拥有的受益凭证可以依法进行流转交易,具有较强
