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1、 锦观城房产项目贷款集合资金信托计划可行性研究报告目 录第一部分 信托业务摘要5一、信托摘要5二、信托基本要素5第二部分 信托资金的运用与管理10一、信托资金的运用10二、信托的管理10三、信用增级措施11四、信托资金的退出12五、信托资金使用要求13六、信托受益权流动性安排13第三部分 借款人情况介绍14一、借款人基本信息14二、公司设立及股权历史沿革15三、法人股东XX松北城市建设综合开发有限责任公司16四、管理团队18五、财务状况19六、财务分析21七、资信状况23第四部分 项目来源及环境分析23一、项目来源23二、环境分析24第五部分 项目相关情况分析27一、项目位置27二、建筑指标2
2、8三、财务测算31四、项目现状及开发进度33五、项目资金需求34六、信托资金如期偿还的可行性34第六部分 担保企业简介35一、XX巨容新能源有限公司简介35二、黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司简介39第七部分 风险分析及防范44一、政策风险及控制措施44二、信用风险及控制措施44三、管理风险及控制措施45四、利率风险及控制措施45五、其他风险45第八部分 尽职调查情况46第九部分 信托经理46第十部分 结论47第十一部分 备查资料清单47第一部分 信托业务摘要一、信托摘要XXXX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX地产”或“借款人”）与我司合作，拟设立并推出XX信托XX22号XX锦观城项目贷
3、款集合资金信托计划（以下简称“本信托计划”）。我司以受托人的名义将募集的信托资金用于对XX地产贷款,专项用于其名下“XX锦观城”项目（以下简称“锦观城”项目）的建设。信托存续期内，XX地产用其经营收入或其他资金按期支付贷款利息和偿还贷款本金，我司将获取的贷款利息作为信托收益分配给本信托计划受益人。二、信托基本要素1、信托名称：XX信托XX22号XX锦观城项目贷款集合资金信托计划。2、借款人：XXXX房地产开发有限责任公司。3、受托人：XX信托股份有限公司。4、信托规模：人民币18,00020,000万元，规模以实际募集金额为准。5、信托期限：本信托期限分为1年期、1年半期（即18个月期）和2年
4、期，其中，1年期信托资金规模介于人民币5,5006,000万元之间，1年半期信托资金规模介于人民币5,5006,000万元之间，2年期信托资金规模介于人民币7,0008,000万元之间。本信托计划所涉及的年度为信托年度，即信托生效之日起至下一年度的该日止为一个信托年度（不包括该日）。6、信托的推介与成立：本信托计划推介地为重庆市，由中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称“民生银行重庆分行”）代理资金收付和保管。推介期拟定为30个工作日，自2012年 月 日至2012年 月 日止。若有需要，推介期可根据情况适当延长或提前结束。（1）推介期内，募集的1年期和1年半期信托资金均达到最高规模人民币
5、6,000万元，募集的2年期信托资金达到最高规模人民币8,000万元，信托资金总额合计达到人民币20,000万元的任意时点，且投资人均为合格投资者，单笔委托金额在300万(不含)以下的自然人委托人合计不超过50人，本信托计划成立。（2）推介期届满时，募集的1年期和1年半期信托资金规模均达到人民币5,500万元以上，募集的2年期信托资金达到人民币7,000万元以上，信托资金总额合计达到人民币18,000万元以上，且投资人均为合格投资者，单笔委托金额在300万(不含)以下的自然人委托人合计不超过50人，本信托计划按推介期截止日实际募集的规模成立。信托推介期届满，若募集的1年期、1年半期或2年期信托
6、资金没有达到最低规模,本信托推介期限可适当延长。（3）本信托计划1年期和1年半期投资人最低认购规模不低于300万元（含300万元），且均为合格投资者；本信托计划2年期投资人最低认购规模不低于100万元（含100万元），且均为合格投资者，单笔委托金额100300万元自然人人数不超过50人（含50人），合格的机构投资者和认购规模超过300万元（含300万元）的自然人投资者数量不限。（4）信托推介期届满时，如果募集的资金未能满足信托文件约定的成立条件，则本信托计划不成立。XX信托作为受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务。此外，受托人
7、不再承担其他任何义务。7、信托计划的生效本信托计划推介前，受托人与XX地产签订信托贷款合同及抵押合同，与质押人和担保人签订质押合同和保证合同，且办理完毕土地、在建工程抵押及股权质押等手续。本信托计划成立后，将信托资金作为贷款本金支付给至XX地产后本信托计划生效。本信托计划成立后，XX地产分别在10个工作日内办理完毕信托生效的前提条件，若在规定期限内未办理完毕，责任由借款人承担。若因客观因素，在规定期限内未办理完毕信托生效的前提条件，从信托计划成立后10个工作日起，借款人承担信托生效后的一切费用，即受托人可在前述生效手续办理完毕后，于信托成立后（不含信托成立日当日）的第11个工作日定为信托生效日
8、。抵、质押所发生的费用由借款人承担。本信托计划成立后，若非因受托人原因导致贷款不能发放的，XX信托作为受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务，此外，受托人不再承担其他任何义务。8、本信托计划受益权信托单位受益人收益率本信托计划受益权信托单位受益人预期收益率按认购期限和金额的不同划分为：1年期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为11%/年；1年半期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为12%/年；2年期，单笔认购金额在100万元至300万元（不含）之间的（以下简称“2年期A档信托资金”），预期收益率为10.5%/
9、年，单笔认购金额在300万元（含）以上的（以下简称“2年期B档信托资金”），预期收益率为13%/年。信托收益第一信托年度按年支付，第二信托年度按半个信托年度支付。若本信托计划提前结束，按提前结束的金额及其所对应的收益据实分配。注：本报告若无特殊指定所指受益人是指加入XX信托XX22号XX锦观城项目贷款集合资金信托计划的受益人。9、信托收益的计算依据、分配及信托本金的分配（1）信托收益的计算依据 信托收入：指来源于信托财产管理、运用、处分过程中产生的除信托资金以外的收益，包括贷款利息、股权或信托受益权转让收益、银行存款利息以及其他收益。 信托费用：指本报告所列应由信托财产承担的费用。 信托收益=
10、信托收入-信托费用。本信托计划受益权信托单位受益人预期收益率按认购期限和金额的不同划分为：1年期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为11%/年；1年半期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为12%/年；2年期A档信托资金预期收益率为10.5%/年、2年期B档信托资金预期收益率为13%/年。本信托计划的收益、收益率只是受托人的预期，不构成受托人对信托收益的承诺或保证。（2）信托收益的分配 若本信托到期受益人所获信托财产的收益率达到预期受益人年收益率，受托人按信托合同约定的收益率向受益人分配信托收益。第一信托年度期满前十个工作日内，XX地产向信托专户支付的贷款利息及本金数额1年期
11、信托资金总额111+1年半期信托资金总额12+2年期A档信托资金总额10.5+2年期B档信托资金总额13%。受托人在第一信托年度期满后十个工作日以现金类财产为限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年期投资人按信托合同载明的本金数额获得信托本金；各期限受益人所获信托收益的数额为：每份信托合同本金数额信托合同载明的信托期限对应的预期年化收益率。第二信托年度上半年期满（即信托期满1年半）前十个工作日内，XX地产向信托专户支付的贷款利息及本金数额1年半期信托资金总额106%+2年期A档信托资金总额5.25%+2年期B档信托资金总额6.5%。受托人在第二信托年度上半年期满后十个工作日
12、以现金类财产为限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年半期投资人按信托合同载明的本金数额获得信托本金；1年半期和2年期投资人所获信托收益的数额为：每份信托合同本金数额信托合同载明的信托期限对应的预期年化收益率/2。第二信托年度期满前十个工作日内，XX地产向信托专户支付的贷款利息及本金数额=2年期A档信托资金总额105.25%+2年期B档信托资金总额106.5%，受托人在第二信托年度期满后十个工作日内向受益人按下列方式分配信托收益及本金。信托本金的支付：2年期投资人按信托合同载明的本金数额获得信托本金；2年期投资人所获信托收益的数额为：每份信托合同本金数额信托合同载明的信托期
13、限对应的预期年化收益率/2。 若可分配信托财产不足以偿还受益人信托本金及收益，则按下列方式分配：若本信托到期受益人所获信托财产高于信托资金本金，则首先向受益人分配信托本金，然后分配信托收益，受托人已收取的信托费用不予退回：受益人信托合同载明的信托本金信托合同载明的受益人不同信托受益权预期年化收益率扣除已分配的受益人信托本金后全部可供分配的信托收益/按信托合同载明受益人不同信托受益权预期年化收益率计算的预期可实现信托收益之和。若可分配的信托财产低于信托资金本金，则按受益人持有的信托单位占全部受益权信托单位的比例分配信托本金，受托人已收取的信托费用不予退回。10、信托费用的计算和支付本信托计划主要
14、有以下几项费用：一是受托人的信托报酬及费用，按募集或存续的信托资金总额4.1%/年计算；二是银行保管费用，按募集或存续的信托资金总额0.1%/年计算。上述两项费用第一信托年度按年收取，第二信托年度按每半个信托年度收取。以上费用由信托财产承担。若受托人因项目产生风险而采取措施提前收回资金，前述信托费用按两年计算收取。本信托计划推介费由项目公司另行支付。各项费用的计算及支付方式按如下约定执行：（1）受托人按募集或存续的信托资金总额的4.1%/年收取信托报酬及费用。 第一信托年度的信托报酬及费用=信托资金总额4.1%，其中：4%为本年度的信托报酬，0.1%作为其他信托费用（包括信托宣传推介费、律师费
15、、文件印刷费、信息披露费、清算费等），由XX地产在信托生效后的十个工作日内支付给至信托专户，受托人从该账户中支取。另外，0.1%的其他信托费用有结余的归受托人所有，不足的由信托财产另行承担。 第二信托年度信托报酬及费用每半个信托年度支付一次，每次支付数额按存续信托资金总额的2.05%计算，全部确认为信托报酬，由XX地产在每半个信托年度起始的十个工作日内支付至信托专户，受托人从该账户中支取。（2）本信托计划的保管费用按募集或存续信托资金总额的0.1%/年计算，具体如下： 第一年度保管费用=信托资金总额0.1%，由XX地产在信托生效后的十个工作日内支付至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内支付给保管银行。 第二年度保管费用每半个信托年度支付一次，每次支付数额按存续信托资金总额的0.05%计算，由XX地产在每半个信托年度起始的十个工作日内支付给至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内支付给保管银行。注:以上费率及支付方式以各方正式签署的相关合
