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1、股票估值分析报告姓名：黄新辉学号：3214003778公司名称及介绍保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，保利房地产也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。公司完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建
2、筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。公司坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业.证券简称证券简称：保利地产证券代码：600048。证券类别：上海A股每股发行价：13.95元，发行量：15000万股，上市首日开盘价：19.89元，发行日期：2006-07-09 上市日期：2006-07-31主承销商：中信证券股份有限公司 中信建投证券股份有限公司行业现状由wind数据终端查询可知，房地产行业目前共有上市公司139家，2015年行业全部上市公司收入12014.10亿元，同比增长4.25%,净利润976.26亿元，同比下滑1.52%.一手商品住宅方面，28个
3、重点城市成交面积为580.6万平方米，环比增长38.5%，同比增长108.1%，2016年初至今累计同比上升28.6%；其中一、二、三线城市周成交分别环比增长7.3%，61.0%，18.9%。二手商品住宅方面，8个重点城市周成交面积为195.2万平方米，环比增长20.6%，同比增长140.3%，年初至今累计同比增长79%。库存方面，所跟踪的11个城市可售面积7604.0万平方米 ，环比上周大幅下降201.2万平米，平均去化周期34.7周,环比上周减少0.8周。行业前景分析国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。回首过往，从2003年121号文
4、件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，再到2015年的不限购政策，宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但调控归调控，但是中国的楼市并没有和中央预期的一样降下来，一二线城市依旧疯涨，供不应求，充其量只能说保证在了合理的升幅水平之内。房地产关系着多个行业的兴衰，关系着一个国家的多个命脉支柱产业。中国的楼市如果在更加严厉的调控下崩盘，中国的每一个国民都要为楼市崩盘分担经济损失，如果楼市崩盘引发全面的经济危机，我们老百姓承受的损失将会更多。所以，在2016年，中央会继续促进房地产库存问题。楼市也会在合理的升幅水平内。
5、国家政策两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。房地产方面，中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2月2日，央行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款
6、政策按原规定执行。月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的进一步将显著改善购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。同月，财政部、国税局、住建部三部门联合发文调整营业税优惠政策，在保证税制转换平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化也仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。公司财务分析年份20112012201320142015总资产1950145625116861313939853657656440383320同比增长28.0228.7924.9916.5110.04总负债152950151963890924478667
7、2848935530669281同比增长27.1328.424.6416.387.65营业收入4703622689057592355521090564912342878同比增长31.0446.534.0318.0813.18净利润736720997859118644614231361682771 图一 图二由表可看出，近五年来总资产，总负债，营业收入都在逐年增加，但是增加的幅度却有所下降，总资产从2011年的同比增加28%下降到2015年的同比增加10%总负债从2011年的27%下降到2015年的7%。营业收入从2011年的31%下降到2015年的13%。从图二中可以看出总资产，总负债和营业收
8、入的总趋势相同，资产比负债和收入表现的更明显一些。公司的主营业务保利房地产股份有限公司是一家集房地产开发，经营，和物业管理于一起的专业房地产公司，现已形成集商务办公，酒店，住宅，别墅为一体的产品结构。项目遍布北京，天津，上海，沈阳，济南等大中城市。主营小区有保利上海上五月花，保利丽京花园别墅，保利林语山庄，保利欣苑等公司的经营状况分析2015年，全国实现商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%；实现商品房销售金额8.73万亿元，同比增长14.4%，创历史新高；全国百城价格指数2015年以来持续回升，12月百城住宅均价上涨至10980元/平方米，同比上涨4.2%。 图一 图二2015年
9、末商品房待售面积7.19亿平方米，较2014年末增加9684万平方米，同比上升15.6%，创历史新高。另一方面，在行业一系列利好政策的推动下，2015年去库存也取得一定成效，12月全国商品房待售面积同比增速持续下降，为2011年以来的新低。 图三 图四2015年，全国商品房新开工面积15.45亿平方米，同比下降14%，新开工增速已经连续22个月下滑；全年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7622亿元，下降23.9%。受此影响，全年房地产开发投资9.6万亿元，同比增长仅1.0%，投资增速降至历史新低。公司的运营能力分析由中表可以看出，存货周转率，总资
10、产周转率主要是呈现出逐渐上涨的势态，总体来看上涨的幅度不是很大，而应收账款周转率有大幅度下降，这就说明了应收账款回收能力也较弱，同理变现能力也比较弱，这样就无法保证了公司充足的销售收入以及营运资金。从行业以及市场上的排名来看，现在公司处于比较靠后的状态，也就是说和同行业比起来公司还是处于比较低的运营状态。 年份2011年2012年2013年2014年2015年总资产周转率0.270.310.330.320.32存货周转率0.230.260.290.290.3应收账款周转率57.1946.9143.8538.3938.03公司的盈利能力分析2015公司营业收入和净利润分别为1234亿元和168亿
11、元，同比增长13.18%和18.24%。在行业利润空间缩小的背景下，公司利润率水平不降反升，公司综合毛利率为33.2%，净利率13.63%，分别较去年同期上涨1.17和0.58个百分点。但是从近五年数据分析，净资产收益率和主营业务利润率都是下跌的趋势。总资产报酬率微微上升，但是幅度也不高。公司的总资产，净利率在整个行业分别排名在第二第三。但是每股收益却为落后，排在二十八。说明公司的投资和回报不成正比，盈利能力有待提高。年份2011年2012年2013年2014年2015年净资产收益率20.1121.7122.8121.5618.58总资产报酬率5.996.365.965.936.41主营业务利
12、润率21.1819.4417.3317.418.41企业的优势公司的最大优势在于资源优势，保利公司在全国各主要城市和地区都有丰富的资源，包括土地，资金和人脉，这有利于保利地产在全国各地的扩张。公司的成长性好，增长迅猛，上市时间虽然较晚，但凭借实力已经是房地产行业龙头之一，在过去五年保利地产的营业额和净利润增长分别是72%，75%.远高于同行业其他竞争对手。公司的发展前景由于房地产行业利益大，众多小公司都想进入来分一杯羹，造成现在库存过多，压力较大的趋势。但是保利看中了老龄化时代，随着时代的进步，生活水平的提高，人们对物质生活的要求也越来越多，现在的社会中坚要上忙父母，下忙子女。还要兼顾工作养家
13、。保利看中了这一商机。全面落实公司“三位一体”养老战略，在继续做好北京“和熹会”养老机构试点的同时，新增上海西塘和熹会试点项目，并同步推进在广州、成都等地养老机构的筹备工作；推进居家、社区养老服务，在保利社区内正式启动健康生活馆，全国已经在6个社区完成健康生活馆的投入运营；成功举办第二届中国老龄博览会，进一步提升公司在养老领域的市场影响力。继续在房地产金融领域发力，持续做大市场规模。2015年内，公司信保基金累计管理规模413亿元，连续四年稳居“中国房地产基金十强”榜单。同时，公司与保利投资、中金公司共同成立保利资本，为进一步探索和发展房地产金融业务开辟新的通道.行业内综合排序从上图可以看出，
14、保利地产在房地产行业总市值排行榜中位居第二，仅次于万科，说明在房地产行业颇具规模，实力雄厚，但是万科的营业收入和净利润分别是保利的3倍和两倍。但是尽管总市值位居考前，但是每股收益却不与之成正比，每股收益和净资产收益率分别排在二十一和二十四。但是总体来说，公司的排名靠前。市场表现根据上图可以看出，保利地产的市场表现与行业的总趋势一致，说明保利地产是随着大势发展的，从上证指数看，整个股票市场发展比较好，保利地产与上证线比较贴近，有超过上证线的部分，所以说明保利地产在股票市场表现不错。但是根据对公司的分析，公司的营运能力有待提高。而且每股收益和股市总市值不成正比，该股票高估了价值。从K线图中可得知目前保利地产的股票价格是8.50元，2015年开始至今，有3个小股峰，第一次出现在2015.6，此时是2015年大牛市出现的时间，其次是2015.12，最近的是2016.3,3月由于国家的不限购政策的推出，和央行降息的实行，减少了人们的还贷压力，因此促进了房地产行业的市场。从3月至今，保利的股价一直呈下跌的走势，偶尔会有回升的波动，但是很快又会降回来。我认为该股票高估了自己价值，他的价值应该是7元每股。投资建议虽然保利地股份有限公司是一家处于迅速并且稳步成长中的房地产开发与经营公司，在房地产上
