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1、中文摘要摘要：北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。同时，因人流、车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能、人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移一些以批发集散为主的行业形态，著名的“动批”和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就“动批”外迁至永清服装新城的可行性做了一系列调研。经分析本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能
2、性也是极小的。因此，北京市动物园批发市场外迁至永清服装新城的方案是切实可行的，目录中文摘要i 1 总述1 1.1 项目背景 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 单位概况 1 1.1.3 可行性研究报告撰写依据 1 1.1.4项目提出的理由与过程 1 1.2 项目概况 2 1.2.1 项目拟建名称 2 1.2.2 项目建设规模与目标 2 1.2.3 项目主要建设条件 2 1.3 项目研究结论 2 1.3.1 项目服务范围 2 1.3.2 项目投入的总资金及效益情况 2 1.3.3 项目建设进度 2 1.3.4 主要技术经济指标21.4 问题与建议 2 2 市场分析 3 2.1 整体市场环境
3、好 3 2.2 区域价值日趋显现 32.3 购物商圈短缺 3 3 技术、设备和工程方案 33.1 建筑方案总体构想 43.2 结构设计 4 3.2.1 基础选型及处理 4 3.2.2 上部结构 4 3.2.3 消防设施设计 4 4 总平面布置与公用辅助工程 54.1 总平面布置 5 4.1.1 产品规划布局 5 4.1.2 建筑风格 5 4.1.3 环境景观设计 54.2 平面设计 5 4.2.1 结构形式 5 4.2.2 公用建筑 5 4.2.3 立面设计6 4.3 交通方案 6 5 环境保护6 5.1 公共及生活用水处理 6 5.2 固体垃圾处理 6 5.3 噪音处理 6 6 项目实施进度
4、 6 7 投资估算与资金筹措7 7.1 项目总投资的估算的依据 7 7.2 项目投资成本估算原则 77.3 项目投资总额估算 7 7.4 项目资金筹措 9 8 经济效益评价 9 8.1 评估依据 9 8.2 项目首期销售价格推测 98.3 项目首期财务盈利能力分析 9 8.4 清偿能力分析 10 8.5 项目首期不确定性分析 11 8.5.1 盈亏平衡分析 11 8.5.2 敏感性分析 11 9 研究结论与建议 13 9.1 综合评价结论13 9.2 建议 14附录 分工说明 151 总述 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 动物园服装批发市场外迁 1.1.2 单位概况 为了更好的统筹动物
5、园商圈的产业升级和外迁工作，西城区委、区政府于成立了北京北展地区建设指挥部，其工作职责围绕北展地区，重点对“三点一片”即动物园地区、天意、万通、官批等商品批发市场及周边组织进行环境整治、产业提升、业态调整等统筹协调。负责对北展地区的产业进行规划和布局，实施产业结构调整和业态升级，依法对该区域市场活动监管，对周边市场内外综合整治。 1.1.3 可行性研究报告编制依据 北京市促进城市南部地区加快发展行动计划 北京市人民政府工作报告 国家发改委投资项目可行性研究指南 委托方提供的有关资料 1.1.4 项目提出的理由与过程北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分
6、仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。同时，因人流、车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能、人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移一些以批发集散为主的行业形态，著名的“动批”和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就“动批”外迁至永清服装新城的可行性做了一系列调研。永清服装新城位于河北省永清县，规划占地90亩，计划总投资29800万元，计划到2015年全部建成。永清服装新城项目以引进千家服装企业为目标，规划建设服装制造产业区、配套区、中心商务区、人才培训技校等五大区域，打造中国最具价值和前景的尖峰服装文化产业集群。永清服装新城以其投资规模大、设
7、计理念新、产业层次高、经济拉动强而备受各界瞩目，永清服装新城建成后将成为中国最大的浙商集聚地，京津冀超大型商贸卫星城。永清服装新城带来的全新产业结构调整和区域发展模式转型，将对永清乃至河北的发展产生积极而深远的影响。 1.2 项目概况 1.2.1 项目拟建名称 永清服装新城 1.2.2 项目建设规模与目标规划占地90亩，计划总投资29800万元，计划到2015年全部建成。以“中国最大的服装集聚地，京津冀超大型服装城”为目标。 1.2.3 项目主要建设条件 项目场址周边市政设施配套条件较好 项目的建设符合北京、河北发展总体规划要求 项目所需用地正在洽谈中。 1.3 项目研究结论 1.3.1 项目
8、服务范围北京动物园批发市场外迁商户 1.3.2 项目投入的总资金及效益情况 计划总投资29800万元，预计年实现营业收入29800万元以上，可吸纳10万人就业。 1.3.3 项目建设进度 前期准备工作中，计划到2015年全部建成。 1.3.4 主要技术经济指标 规划占地 90亩 计划总投资29800 万元 首批建设投资8000 万元 1.4 问题与建议服装产业的发展离不开政府的政策支持。目前，服装产业的发展环境仍存在一些问题，这些问题表现在投资环境、服务环境和商务环境等方面。由于市场环境的全面改善在短期内难以实现，因此可通过专门扶持政策来促进服装产业的发展。2 市场分析 2.1 整体市场环境好
9、 永清县北距首都60公里，距首都机场80公里；东距天津60公里，距天津新港100公里这些良好的交通条件都为此奠定了良好的基础。永清县框架的不断扩大，服装行业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局，其服装市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。 2.2 区域价值日趋显现 众多大型企业进驻开发区，人流、物流的快速增长，带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。随着开发力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐被消费者认同，永清服装新城将成为投资新热点。 2.3 购物商圈短缺目前永清
10、县范围内缺少核心购物商圈，基本上以零散的马路商业模式为主，以满足附近居民的日常生活为目的，缺乏有效的辐射力，本项目的发展必将成为区域的商业核心。永清县人口及经济的发展，必然对服装消费产生需求，本项目的建成，将成为区域的综合购物消费中心，城市商业的副中心，成为联系市中心区与开发区的商业纽带。3 技术、设备和工程方案工程设计涉及建筑、结构、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气防火、节能、隔声等各种专业，设计时遵循有关的规划范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定。 3.1 .建筑方案总体构思项目设计紧紧把握“以人为本”这一开发理念，创造符合时代精神面貌的现代建筑和优美环境的精品服装城。
11、项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的“现代丰富而不简约”的建筑风格，体现建筑的时代气息。 3.2 结构设计 3.2.1 基础选型及处理桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。本项目的基础形式主要采用独立桩基。 3.2.2 上部结构项目由低层、多层、小高层、商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。 3.2.3 消防设施设计 （1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 （2）对于商业物业
12、，根据规范要求设置多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。 （3）尽量在每栋建筑设一个防火分区。 （4）消防水源可以由市政水供给，在场区内设置环状消防给水管网。 （5）在重要的建筑内均设自动水喷洒灭火系统。 （6）每栋建筑室内外均设消火拴。各建筑内还根据需要设置干式灭火器。 （7）除一般照明外，设置自带电源的应急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。 （8）按国家颁布的消防61号令的要求，建立健全逐级防火责任制和各项防火安全制度，普及消防安全和应急自救知识，加强监控管理，并制定消防应急预案，适时进行演练，确保生命财产安全。4 总平面布置与公用辅
13、助工程 4.1 总平面布置 4.1.1 产品规划布局 （1）商业市场部分沿街商业呈“点、线、面”布局，商铺之间通过多个小广场紧密联系在一起，通过实体空间的收放变化，形成强烈的空间感。设置多个入口，其中一个大型的主入口，使整个商业形成有机的整体。 （2）综合配套部分以中轴景观带为核心，形成中心花园、组团绿地、院落绿化三级空间结构。整个项目配套高层酒店、多层小高层住宅、社区便民店和社区，住宅分成多个组团区，其中以多层住宅组团为主，局部配以点式分布的小高层、高层。 4.1.2 建筑风格采用现代而不简约的建筑风格，营造良好的人居环境，全面提升商业居住环境和生活空间。 4.1.3 环境景观设计（1）绿化
14、系统由集中绿化、组团绿化、宅前绿化组成，集中绿化以景观绿轴为核心，配以水体贯穿其中，使绿化系统形成一个自然的生态整体；（2）居住社区的住宅组团自然分布，形成丰富的景观界面，小区步行区域与水系相交，增强整个社区的景观功能；（3）在绿轴上布臵各种观赏性和参与性强的建筑小品，如雕塑、休息椅、儿童游戏设施等。 4.2 平面设计 4.2.1 结构形式根据使用功能，项目采用框架结构形式。单体平面设计符合国家住宅与商业建筑基本标准和有关规范要求。 4.2.2 公用建筑车库采用地上停车场与地下停车场相结合的形式，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。物业管理处、会所、配电室等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、建筑小品与庭院绿化带等。 4.2.3 立面设计立面造型设计突出现代建筑特色，整体风格要与周围城市环境协调，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 4.3 交通方案项目在有效组织商业功能区的基础上，交通系统与城市交通系统密切融合。交通
