公园片区改造工程项目可行性研究报告书

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1、第一部分 总论1、项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。2、鸳鸯湖公园改造建设的基本思路： 依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。 3、项目概况3.

2、1项目名称 榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造项目3.2项目地址 项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路、宾馆北、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积130652.08平方米，其中：安置项目区规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）；鸳鸯湖公园规划总用地面积80453平方米。3.3项目规模及内容 （1）征收拆迁； 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272 户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96 平

3、方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；征收货币补偿价值总额约130364.62万元 （2）房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。开发建设规模为170750.7平方米，容积率3.36，绿化率32.75%（方案二），开发用地的总成本46859.56万元。（3）鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积80453平方米。总投资概算9644.20万元。3.4项目计划建设期本项目计划2012年上半年完成整体征收任务，2012年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还

4、建期2年；房地产开发从2012年下半年起至2015年底完成房地产开发任务，开发建设期3.5年。3.5目前工程进展情况（1）已完成安置房项目区规划平面设计 （2）鸳鸯公园-改造规划设计和概算（3）完成被征收人摸底的基本情况:（4）正在委托被征收房屋的评估。4、项目编制依据与研究范围4.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）和国家现行的财税制度。榆林市城市规划管理技术规定2009.07榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算4.2本报告的研究范围

5、总论房屋征收拆迁项目 安置房建设项目 鸳鸯湖公园改造建设项目 实施项目盈亏平衡点分析结论和建议在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分 房屋征收拆迁1、房屋征收的必要性（略）2、征收规模及内容 征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96 平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；涉及征收个人261户

6、，总征收面积为43129.813平方米。其中：住宅房屋征收面积为39514.203平方米；商业房屋征收面积为3615.61平方米。涉及征收单位 11户，总征收面积为33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面积为10181.76平方米；商业房屋征收面积为 17306.56平方米；办公房屋征收面积为6135.71平方米； 鸳鸯湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目14个，小型娱乐设施项目21个（处）。 3、征收货币补偿价值： 在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情况，制定征收评估的基本思路、原则及技术方法，经过粗略测算征收货币补偿价值人民币约130364.62 万元，其中：土地使

7、用权货币补偿约115000万元；建筑物货币补偿约9440万元；内装修货币补偿约2302.62万元；附属物货币补偿约408万元；其它货币补偿（搬迁、临时安置费、非住宅用房停产停业损失费）2914万元；鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿 300 万元；征收个人货币补偿价值人民币约 万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约 万元征收单位货币补偿价值人民币约 万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约 万元；办公房屋征收面积为 平方米；鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿价值人民币约300万元。 4、征收补偿方式： 被征收房屋补偿方式

8、为还建房和货币补偿相结合， 被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由有相应资质的房地产评估机构评估确定。货币补偿房地产价格均价为 元/。 被征收房屋还建房按等价值调换的原则：即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。 具体制定还建房相关规定： 被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加相差一定投资优惠面积（15 m）后相近的户型房屋。 被征收人所选定户型的楼层面积小于原房证建筑面积，按原房地产房屋评估价格补偿。 被征收人所选定户型的楼层面积大于原房

9、证建筑面积，超出等价值调换面积15m以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资。 5、安置房屋标准设计确定 就地安置房应分毛坯房、初装房。毛坯房标准为：水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。 选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人100元/m2的室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。选择初装房的住户，不再支

10、付室内设施配套补助款。 户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为：如95 m、115 m、125 m、135 m、140 m，被征收人可根据应调换面积选择。 6、还建计划 还建内容：根据改造规划，对征收人采取就地返还的方式安置。返还面积为76753.84平方米，返还户数272 户。 还建的成本 根据改造项目成本测算及开发规模估算。其中：返还总投资为130364.62 万元。还建方案实施：具体还建方案可以分期实施。第三部分 改造拆迁安置房项目1、开发项目的市场分析 1.1、榆林市的经济人文环境与城市概况（略） 1.2、榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析（略） 1.3、榆林市房地产发展现状分析

11、随着国家宏观调控政策的不断深入，近年来榆林市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使榆林市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，榆林市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下：（1）房地产开发投资情

12、况 （略） （2）房屋开发建设情况 （略）（3）商品房空置情况（略）（4）房屋销售情况 （略）1.4、项目优势分析1.4.1地块价值（略）1.4.2交通价值（略）1.4.3规模优势从项目开发预期上看，项目总用地50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩），总建筑面积170750.7平方米。其中：地上建筑面积136875.5平方米；地下车库面积33875.2平方米，停车总数776辆，户数 545 户。利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。 1.5、项目的自然条件（略）1.5.1、地形及地震

13、情况本项目所用地块地势基本平坦，1.5.2、工程地质与水文地质条件 （1）工程地质条件 （2）水文地质条件 （3）项目地点气候情况1.6、项目环境影响分析（略）2、改造拆迁安置房项目2.1基本概括（1）、地理位置规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安置居民的主要区域。（2）规划范围规划范围是由滨湖北路、古城中路、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）。（3）、自然条件及分析规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218

14、.60）米，沿长城路182.4（166.63）米，沿红山路227.55（201.79）米。现状区域内多数以砖结构平房为主，东西最大高差约6米，整体地势相对平坦。（4）、总平面设计（规划布局；建筑设计；户型设计；环境设计；项目的配套）：规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。 2.2、项目建设的原则 （1）项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。 （2）项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人

15、们对生产生活的需要。 （3）项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。 （4）项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。创造舒适、优美、宜人的生活环境。 （5）、充分结合规划区的现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布置建筑。 2.3、经济技术指标公园改造安置居民区方案一指标建筑面积1总用地面积50199.08 平方米 合75.30亩2净用地面积40712.43 平方米 合61.07亩3总建筑面积151751.7平方米4地上建筑面积117876.5平方米其中住宅建筑面积48989.9平方米 392户商业建筑面积25834.5平方米地下二