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1、房地产营销筹划模版 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程筹划营销方案，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、工程投资筹划营销；2、工程规划设计筹划营销；3、工程质量工期筹划营销；4、工程形象筹划营销；5、工程营销推广筹划；6、工程参谋、销售、代理的筹划营销；7、工程效劳筹划营销；8、工程二次筹划营销；第一章 工程投资筹划营销工程投资筹划营销是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，
2、就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。工程投资筹划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进行策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。一、工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状2、工程用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公交现状、远景规划工程的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融效劳邮政效劳娱乐、餐饮、运动生活效劳娱乐休
3、息设施周边可能存在的对工程不利的干扰因素历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策、利率房地产按揭政策固定资产投资总额：全国及工程所在地、其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数、中国城市房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规工程所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划3
4、、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购置行为分析三、土地SWOT深层次分析1、工程地块的优势2、工程地块的劣势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点四、工程市场定位1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘根本资料工程户型结构详析工程规划设计及销售资料综合评判2、工程定位市场定位：区域定位主力、客户群定位功能定位建筑风格定位五、工程价值分析1、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法：选择可类比工程、确定
5、该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重、分析可类比工程价值实现的各要素之特征、比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值、根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异工程可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销筹划F 开展商品牌和实力 价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、工程可实现价值分析类
6、比楼盘分析与评价工程价值类比分析：价值提升和实现要素比照分析、工程类比价值计算六、工程定价模拟1、均价确实定住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法、有效需求本钱加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、工程中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数各种差异性价格系数确实定：确定根底均价、确定系数、确定幅度具体单位定价模拟七、工程投入产出分析1、工程经济技术指标模拟工程总体经济技术指标首期经济技术指标2、工程首期本钱模拟本钱模拟表及其说明3、工程收益局部模拟销
7、售收入模拟：销售均价假设、销售收入模拟表利润模拟及说明：模拟说明、利润模拟表敏感性分析：可变本钱变动时对利润的影响、销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其躲避方式提示1、工程风险性评价价值提升及其实现的风险性：工程的规划和设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值、工程形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险 国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九、开发节奏建议 1、影响工程开发节奏的根本因
8、素政策法规因素地块状况因素开展商操作水平因素资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求2、工程开发节奏及结果预测工程开发步骤工程投入产出评估结论第二章 工程规划设计筹划营销通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求开展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根
9、底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示。一、总体规划1、工程地块概述工程所属区域现状工程临界四周状况工程地貌状况2、工程地块情况分析开展商的初步规划和设想影响工程总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避工程市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局工程总体平面规划及其说明工程功能分区示意及其说明4、道路系统布局地块周边交通环境示意：地块周边根本路网工程所属区域道路建设及未来开展状况工程道路设置及其说明：工程主要出入口设置、工程主要干道设置
10、、工程车辆分流情况说明、工程停车场布置5、绿化系统布局地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述、工程所属地域市政规划布局及未来开展方向工程环艺规划及说明：工程绿化景观系统分析、工程主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统工程所在地周边市政配套设施调查工程配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示、营销中心外立面设计提示、物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示、其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示、工程公共建筑外部环境概念设计7、分期开发分期开发思路首期开发思路8、分组团开发强度二、建筑风格定位1、工程总体建筑风格及
11、色彩方案工程总体建筑风格的构思建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示、不同户型的别墅外立面设计提示、针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示、其他特殊设计提示商业物业建筑风格设计提示三、主力户型选择1、工程所在区域同类楼盘户型比拟2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示商业群楼平面设计提示商场楼层平面设计提示写字楼平面设计提示四、室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五、环境规划及艺术风格
12、提示1、工程周边环境调查和分析2、工程总体环境规划及艺术风格设想地块已有的自然环境利用工程人文环境的营造3、工程各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、工程公共建筑外部环境概念设计工程主入口环境概念设计工程营销中心外部环境概念设计工程会所外部环境概念设计工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本工程的其他公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1、工程周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室2、本工程公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、工程营销示范单位装修概念设计客厅装修概念设计厨房装修概念设计主人房装修概念设计儿童房装修概念设计客房装修概念设计室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示多层、小高层、高层装修标准提示跃层、复式、跃复式装修标准提示别墅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1、工程灯光设计工程公共建筑外立面灯光设计工程公共绿化绿地灯光设计工程道路系统灯光设计工程室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导广场音乐布置工程室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导1、工程建筑
