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1、-专业市场房地产工程筹划目录序 言工程总论产品定位篇市场营销篇经济效益篇组织管理篇工程工作进度序言建立“东营广利港海鲜批发市场是东营经济社会的一件大事，工程建立在即将兴起的国家一级渔港-广利港，被东营市政府列为开展“海上东营的龙头工程，工程建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。本筹划书在“效益，慎重，创新的原则下，注重工程的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和平安性，目的在于帮助企业负责人答复五个问题，即工程为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？一、可行性该筹划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从工程初始就导入筹划营销，充分结合工程的实际情况，涵盖投资、设计、
2、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导工程操作的重要依据，注重工程实施过程中的技术性和可操作性。虽然本筹划有别于“工程可行性研究报告，但也是基于工程的可行而进展的，工程不可行，任何的筹划都将失去意义。二、创新性创新是事物得以开展的动力，是人类赖以生存和开展的主要手段。美国学者S阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。而在伦理学、政治学、社会学和*方面的创新能够答复人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。可见，优化生存环境，筹划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本工程筹划的一个最根本的出发点之一。本筹划从产品定
3、位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进展了有益的探索和创新。三、价值性任何一项筹划必然以价值量的形式来衡量，一个优秀的工程筹划其价值一定很大，相反，无价值的工程筹划，不能称之为一个好的筹划。筹划的结果都要能创造一定的价值，只有这样，筹划才能表达其自身的价值所在。本筹划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况，对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案，并对每一个工程进展组合，更便于企业领导决策。四、集中性在战争中，集中优势兵力攻击对方关键性的局部，成为军事谋略的上策。不管是军事工程，还是体育工程，都可以借此到达胜利的目标。本工程也不例外，针对工程开发与否的两个关键问题
4、，即市场和资金，本筹划进展了集中性的关注，并重点进展了剖析。五、信息性俗话说“多存芝麻好打油。一个好的工程筹划，是以信息的收集、加工、整理、利用开场的，而好的开场就意味着成功的一半，因此，信息性原则是本筹划的根底性原则，也是关键性的原则。为此，我们进展了大量的筹划前期信息的收集和整理工作，力争使本筹划更贴近市场，促成企业取得预期的经济和社会效益。六、平安性东营鑫奥特建材公司正处于高速开展的势态，各项事业开展看好，本工程对于工程企业来讲，不但可以促进企业成长，也能实现产业替代。本着为投资企业负责的态度，在深化外地成功经历，并结合本地实际的情况下，我们秉承“市场开发带动本工程销售的核心思想，在充分
5、考虑工程所需要动用的资金，充分考虑工程价值潜力开发，充分考虑工程借助外力与外界合资合作的根底上，本着对投资企业高度负责的态度和务实的精神，注重工程的投资平安性，以使企业投资风险降到最低限度。工程总论本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、工程的主要建立指标三个方面分析，意在使企业对工程有一个宏观的了解。一、政府政策与规划趋式一东营市海洋资源丰富，有着4800平方公里的浅海和180万亩的滩涂资源，但渔业在省内沿海七地市中，产量与GDP比重均处于末位，2002年，市政府为加快东营渔业经济，编制了?东营市海洋产业开展规划2002-2010?，提出了东营市渔业应立足国内外市场，加快渔业构
6、造调整，围绕渔业增效、渔民增收，大力开展渔业经济合作组织，突出水产品精深加工和水产批发市场建立，开展渔业龙头企业，营造优良环境扩大对外开放，增加出口创汇能力，实现海洋渔业经济持续开展。并提出了各项具体开展目标，根据目标，东营市到2005年，水产品总产量到达34*104T，渔业产值达31亿元，水产养殖面积达146万亩，出口创汇到达1500万美元。二根据2003年市政府发布的?关于开展海洋经济，加快“海上东营建立的意见?，到2007年，东营将建成以广利渔港、红光渔港为重点的一处国家级中心渔港，渔港以水产专业批发市场、冷藏加工、渔需物资供应、餐饮效劳为核心，培植成区域水产加工、销售的集散地。并为此出
7、台了相应的配套优惠政策，以鼓励渔业投资经营。在?东营市广利港总体规划?中，广利港的开展定位是：以引进外资和利用民间投资为主，鼓励开展具有经济活力的外资企业和私营企业，重点开展海产品养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业。三东营市海洋与渔业局已将规划建立“一区五园列入议事日程，其中“一区就是中心城防潮堤以内的约20万亩的现代化渔业示*区，本工程已经被作为重点调控中心工作来抓。该区域依据以市兴港，以港带市的主题内容，应着力打造区域内的龙头企业，本工程集中了渔产品批发零售以及渔产品深加工销售、海景休闲、海鲜餐饮、渔港度假等经营内容，必将成为广利港开发的龙头工程，本工程的产生是广利港开展繁荣的必然需求。
8、二、面临的资源开发和经济价值一可依赖的广利港载体目前东营中心城区还没有一处大规模、高档次的大型海鲜交易场所，在广利港按照高起点规划、高标准建立、高效能管理的原则，建立一处大型海鲜、水产品交易场所及休闲旅游消费场所，将对东营海洋捕捞、水产养殖业的开展、城市功能的完善以及满足市民对水产品的需求产生重大影响。二可借助的天鹅湖旅游资源本工程紧临亚洲最大的平原水库-天鹅湖风景区，环境优美，水域辽阔，四季水鸟不绝，每年吸引数万游客，而周围缺乏相应的配套效劳设施及旅游工程。本工程作为其“东邻实现了优势互补。三可改变的海上渔业传统交易渔港产渔季节，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的*，深海归来的渔船与东营的
9、水产批发、零售商进展大批的海上水产品交易，交易后，渔船转向羊口批发市场。在广利港建立批发市场具有极大的开发潜力与消费市场。广利港批发市场的建成，不但可以满足东营三县两区的水产品消费，滨洲、*等周边地区因地理位置靠近，也会来此进展水产交易。四珍贵的经济价值本工程是进入广利港两条道路入口的交会位置，占地利；是政府批准和支持的大型海鲜交易批发市场，工程含有唯一和垄断性价值，据天时；工程符合城市群体“下午经济与周末经济、特色经济，假期经济体会渔港休闲生活的特定场所，更是渔产品批发零售、廉价海鲜餐饮的聚集地，有人和。三、工程的主要建立指标一工程选址广利港位于东营市中心城防潮大堤南侧，广利河入*，广南水库
10、以东，距离东城约15公里。广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂处。工程区南北长453米，东西宽160米，占地面积72480平方米。其东侧为广利河，西侧为广南水库，北侧为广利港边防派出所，南侧为广利港渔政管理站。附：广利港概况：广利港自1993年开场开发建立渔民村，现已建成渔民村三个，常驻人口357户，1500人，流动人口2000多人，现有渔船245艘，灯标一座。广利港的执法部门有广利港管理局、广利港渔政站、广利港边防派出所。广利港1987年由胜利油田投资建立，1992年移交市海洋与渔业局管理，2003年移交东营区广利港管理局管理，根据?东营市人民政府关于开展海洋经济加快“海上东营建立的意见?、
11、?东营市海洋产业开展规划2001-2010?与?东营市城市总体规划?，广利港将成为未来东营海洋产品聚集的国家一级渔港。二建立条件1、位置条件工程位于东营市本年度破土开工的宽100米，深7米的新建优质渔港码头西侧，是“海上东营建立的重要基地。随着黄东铁路支线、环渤海高速公路和东营经济开发区等重大根底设施的建立，广利港具备了更便捷的交通条件和竞争优势。该港靠近东营市中心城市，交通便捷，资源较丰富，以市兴港，以港带市，是广利港开展繁荣的必然。2、交通条件已经修建的东营旅游景观路南二路直达本工程，天鹅湖每日有旅游专车直通。鉴于本工程为购物、休闲、观光、餐饮为主的主题公园，面向消费群体大局部为市区内有车
12、一族，相对于这局部群体来说，交通相对便利。3、环境条件东营是一个缺少景观的城市，本工程依托于东营市淡水湖景区与海港景区两大得天独厚、相对唯一的重要景区，造景升值对于工程来说十分重要。4、土地平整情况水、电、路、讯等根底设施已经完备，具备开发的根本条件，但设施相对落后，有待争取更大的政府扶持。5、土地征用情况开发单位即东营市鑫奥特建材*依法以拍卖形式购得含中丹冷藏厂在内的资产及土地72480平方米，土地变性为商业用地，手续根本完成。三建立规模及功能标准1、建筑面积和内容 本工程拟建立为综合商业工程，初步规划总建筑面积其中临街商铺22000平方米原来是12000平米，建议增加10000平米，批发市
13、场60000平方米，一期30000平方米，冷库10000平方米，酒店12000平方米。其中临街商铺局部是工程开发中的优质版块，建议借鉴外地成形市场调整规划，如有难度，可申请减少批发市场建筑面积，以到达容积率指数不变。2、功能设施标准本工程开发的沿街商铺，是整个工程创造经济效益的主体局部，注重人性化的设计，以满足业主的居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。建筑便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑；应设有厨卫，以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。根本单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种，进深10米，厨卫齐全。批发市场等局
14、部未做介绍四建立方案1、建立场地环境1地貌：场地位于东营市东部，地貌上属河流与海冲积形成的冲积海滩地貌。表层现状为建筑物及回填土层。2水文地质：根据地质勘察结果，场区内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土构造中的钢筋无腐蚀性。3地震烈度：根据建立部建抗199313号?关于执行“中国地震烈度区划图1990有关规定的通知?，本工程防震烈度为八度。2、总体规划布局工程总平面呈斜梯形布局，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔港，沿工程四边建筑低层商铺，中心建造渔产品批发市场，工程东南角建筑渡假酒店。工程设主入口一个，次入口三个，其中，商铺布局主次清楚，各有优势，并处于广利镇两条主路之间
15、。工程总体布局合理，突出表达了功能性与实用性。1商业效劳配套设施齐全。2商铺户型设计适应“商住两用需求。3表达独特的渔港建筑风格。4注重渔港渔码头的景观设计。附建立技术经济指标序号项 目指 标1总用地面积72480平方米2总建筑面积110000平方米3地下建筑面积7680平方米4地上建筑面积104000平方米其中：渡假酒店12000平方米低层商铺22000平方米市场60000平方米住宅10000平方米5建筑总高其中：渡假酒店50米低层商铺10米市场8米住宅20米6建筑层数其中：渡假酒店15层低层商铺3层市场2层住宅6层3、建筑方案设计本工程设计涉及建筑、构造、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时需遵循有关的规*或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。本工程地块紧靠海港与天鹅湖旅游景区，工程总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。同时应考虑到，由于社会经济的开展
