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1、别墅：在在郊区或或风景区区建造的的供休养养用的园园林住宅宅。引自（现现代汉语语词典）目录前言市场分析析一、 大市场环环境二、 成都别墅墅及小型型住宅市市场特性性三、 青城山区区域市场场特性产品分析析一、 本项目概概况二、 本项目关关键制胜胜点三、 本项目优优劣势分分析投资回报报分析一、 建筑成本本二、 销售成本本三、 市场价格格预测四、 投资回报报计算策划销售售一、 本项目策策划重点点二、 销售准备备工作重重点三、 推盘时机机四、 造势运动动市场分析析一、 大市场环环境1、利多多因素a、 政府坚持持以扩大大内需牵牵动经济济，采取取各种措措施鼓励励消费者者购房、购购车，并并且伴随随基建的的规模化
2、化发展，一一轮又一一轮的富富有阶层层将源源源不断地地产生。b、美国国自9.11事事件后，经经济复苏苏可望于于今年33月份开开始，这这有利于于全球经经济稳定定，鼓舞舞消费信信心。2、 利少因素素a、 WTO的的加入反反而在近近期造成成消费真真空，持持币人群群增多，购购房、购购车等观观望心态态严重，近近期房市市低迷直直接体现现出这一一点。b、 股市动荡荡，虽然然有转好好迹象，但但股民信信心不足足，广大大市民也也感到了了经济不不稳定所所带来的的风险。二、 成都别墅墅及小型型住宅市市场特性性1、 二环路以以内小型型住宅以浣花风风景区为为代表的的市中心心小型住住宅，体体现出黄黄金位置置的全部部优势，“稀
3、有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批 楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。2、 二环路与与三环路路之间的的小型住住宅锦绣花园园、锦官官新城、中中华园等等等，宣宣扬高贵贵的生活活品质，利利用地理理位置特特点把外外国别墅墅豪华生生活与内内地居家家现实生生活巧妙妙结合，满满足消 费费者一种种折中的的高品质质居家生生活梦想想。不足足之处在在于，它它们依然然不能宁宁 静静致远，过过于喧嚣嚣，并且且容积率率偏高。3、 成都近郊郊的小型型住宅从青城山山、龙泉泉、文家家场到华华阳，小小型住宅宅都拥有有一定的的市场，它它们宣扬扬的最大大卖点是是环境，只只有好的的环境才
4、才能实现现真正的的豪华别别墅生活活方式。但但到目前前为止，该该类型住住宅还被被人定义义为休闲闲产业，市市场极不不稳定。而而且这类类住宅环环境的人人工痕迹迹仍显太太重。如如青城白白鹭洲的的人工湖湖，青城城高尔夫夫山庄的的人造高高尔夫球球场。其其中较成成功的“芙蓉古古城”，以成成都本土土休闲文文化为基基础，精精心打造造老四合合院居家家方式，获获得了大大众的青青睐。即即便如此此，它的的过多的的人造景景观和大大杂烩式式的排布布与高级级住宅的的风范相相去甚远远，更谈谈不上豪豪华享受受。与本本案的国国际性、豪豪华性、实实用性、珍珍藏性不不可并论论。三、 青城山区区域市场场特性1、 客户群体体a、 企事业机
5、机关单位位灰色收收入人群群b、 中产阶级级c、 企业、公公司等单单位自用用d、 文化、艺艺术、体体育圈人人士2、 产品特点点a、 别墅与联联排、公公寓相结结合，套套型从660m23000m2丰富多多彩b、 主推环境境优势c、 强调休闲闲生活方方式的重重要性d、 在宣传中中把渡假假与投资资结合e、 均居于青青城山脚脚下，借借势发挥挥有近山山楼台之之优势3、青城城白鹭洲洲，中国国青城，高高尔夫山山庄比较较占 地430亩亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓601106mm216000180001七成200年联体别墅墅1301600m2260001.2独立别墅墅3604000
6、m227000310001.2青城白鹭鹭洲中国青城城占 地800余余亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓30770 mm219600元/ m21.5元元/ mm2七成200年联体别墅墅1802000 m2未 定独立别墅墅2003800 m2未 定高尔夫山山庄占 地400余余亩单价（元元/ mm2）物管（元元/ mm2）付款方式式公 寓三期暂未未定未 定23元元/ mm28成300年独立别墅墅2073988 m2702200万万/幢注：装修修为全清清水项目分析析一、 本项目概概况位于距青青城山山山门约110分钟钟车程的的青城外外山（后后山）上上，住宅宅部份占占地8000
7、亩，另另有数百百亩天然然公园相相依。8800亩亩分为33个区域域，6000亩一一块，建建造豪华华型别墅墅，每22-3亩亩为一幢幢，容积积率不到到0.22，售价价约800-900万每幢幢；另两两块分别别1000亩左右右，建造造联排住住宅和独独立别墅墅，面积积90-1700m2，容容积率00.255左右，售售价155万35万万每套。 小小区自然然条件得得天独厚厚，不仅仅植物茂茂盛，而而且依山山傍水，拥拥有真正正豪宅的的基本特特征，由由于山地地落差，建建筑错落落有致，更更适合于于享受田田园自然然美景，把把别墅的的特征发发挥到极极致。二、本项项目关键键制胜点点1、 真正意义义上的别别墅生活活世界上有有
8、名的豪豪宅大都都依山傍傍水，自自成一格格，而且且刻意与与其它周周边住宅宅保持一一定距离离，拥有有相对孤孤立的“隐”和绝对自自然的“美”的特征征。而在在成都平平原，要要想实现现真正意意义上的的别墅生生活，可可以说完完全不可可能。成成都现有有的所谓谓别墅，无无论冠以以什么样样的名称称，无论论费多大大力量去去装修，其其实都只只能让住住户过一一种折中中式的别别墅生活活。因为为先天自自然环境境的不足足是它们们的最大大弱点；加上吝吝啬的幢幢间距，毫毫无私密密性可言言；而平平地上一一幢幢呆呆板的排排布更是是让人无无法忍受受。这样样的别墅墅可谓有有形无神神，让人人失望。即即便是现现在青城城山脚下下新开发发的几
9、个个别墅项项目，也也大量依依赖人工工雕凿（如如建造人人工湖）来来弥补外外环境的的缺陷。而本项目目大胆选选址青城城山后山山距成成都市区区最近的的世界级级名胜风风景区，以以全新的的概念打打造前所所未有的的山区别别墅，为为渴望过过豪华居居家生活活的人们们找到一一个完美美的归宿宿。由于于地处青青城山山山上，山山水美景景自然天天成，将将人工痕痕迹降至至最低限限度；数数千亩甚甚至数万万亩的原原始森林林就在别别墅周围围，无穷穷无尽地地为你送送上纯新新空气；山与水水相环绕绕，没有有污染，没没有噪音音，更没没有恼人人的灰尘尘；而山山地起起起伏伏，一一幢幢豪豪华别墅墅散落其其间，既既相互辉辉映又相相对孤立立，更不
10、不用提幢幢间距和和别墅的的窗前视视线，223亩一一幢简直称称得上完完美。至至于夏季季，本项项目堪称称避暑胜胜地，它它的绝对对优势和和价值通通过下表表罗列几几个区域域的温度度指标，可可尽显本本色：区 域域成都市区区华 阳都江堰市市区青城山下下青城山上上本项目68月月平均气温温353432262020因此，纵纵观现有有的成都都休闲小小型住宅宅，无论论是卖得得火爆的的芙蓉古古城，还还是以豪豪华打造造的领袖袖别墅等等等，都都不能与与本项目目相提并并论。本本项目的的环境特特点和适适合别墅墅身份的的地域特特点绝对对是独一一无二的的。2、 独特的环环境结合合大师级级的建筑筑设计巧妇难为为无米之之炊，在在川西
11、平平原，许许多别墅墅项目并并非不懂懂得追求求完美的的建筑艺艺术，然然而平坦坦的地势势和周边边环境的的纷乱，令令许多设设计师都都无可奈奈何，最最终归于于平庸。但本项目目得天独独厚的环环境与非非常适合合建筑别别墅的地地形，令令设计师师们兴奋奋不已，因因为这样样的地方方才能设设计出理理想的别别墅。而而设计师师们根据据这8000亩中中各处地地势与景景观的不不同，又又将环境境融入别别墅的风风格中，每每幢别墅墅都不尽尽相同但但又具备备统一格格调，目目的是使使之与周周边环境境产生和和谐的共共鸣，令令山水、植植物、生生命、建建筑融为为一体。这这一份天天赐与智智慧结合合的精美美是成都都现有其其它别墅墅所无法法相
12、比的的。3、 聆赏绿荫荫，不离离红尘的的智慧之之举本项目距距离青城城山山门门仅100分钟车车程，距距都江堰堰市区220分钟钟车程，成成都市区区60分分钟车程程。这样样的距离离恰恰是是豪华住住宅所适适合的距距离。它它既有效效避免了了都市的的喧嚣，同同时又能能享受都都市带来来的一切切方便。羊羊西线黄黄金旅游游通道的的开劈让让交通变变得极为为通畅，山山上的配配套如天天然气、自自来水等等一步到到位，社社区完美美的公共共配套更更令客户户得到有有效的保保障。因因为规模模庞大，医医疗、日日常购物物、健身身、餐饮饮、康乐乐等服务务体系都都能持续续完善的的发展。所以，在在亲近大大自然的的同时，也也能享受受到一切
13、切应有的的方便。4、 普通别墅墅极易过过时，而而本项目目能世袭袭相传在群山环环抱之中中，上千千亩的社社区气势势如虹，足足以令人人惊叹，何何况本项项目所在在地是受受世界遗遗产保护护的名胜胜景区青青城山，更更何况还还是在青青城山山山上。由由于受政政府严格格控制，山山上的规规模在社社区绝无无仅有，以以后也难难以再版版，在这这样的地地方占据据一席之之地，具具有相当当高的典典藏价值值，就像像地中海海某些小小岛上的的别墅一一样，是是许多西西方名流流竞相争争夺的地地方，更更像欧洲洲的一些些著名城城堡，显显赫的贵贵族将之之永世相相传，引引以为荣荣。而本本项目虽虽然是第第一次推推出这样样的理念念，但却却具备世世
14、袭的基基础，因因为具有有国际知知名度的的青城山山本身就就是价值值的体现现。5、 高价值的的生活体体现，低低价值的的付出以25000元/m2的价价格成全全豪华居居家生活活的理想想绝不是是天方夜夜谭。本本项目高高超的成成本控制制将实现现成都地地区别墅墅类罕见见的性价价比。而而且，项项目中118000元/mm2的联联排别墅墅也是无无懈可击击，这样样的价位位无论是是青城山山下的别别墅，还还是华阳阳的别墅墅都无法法做到。因因此，超超凡的品品质之下下以实惠惠到极限限的价格格支撑是是本项目目致胜的的一大关关键。然然而价格格实惠并并不代表表品质低低下，这这也是本本项目区区别于其其它的最最大特点点。也正正因如此
15、此，作为为可以留留传的一一件产业业，本项项目更具具有保值值增值的的潜力，令令购房者者信心大大增。三、本项项目优劣劣势分析析优势1、 位置独特特位于青城城山山上上，而其其它项目目大都位位于山脚脚。2、 规模庞大大800亩亩住宅之之外，还还有数百百亩公园园，自成成一体，气气势不凡凡，相对对配套更更易完整整。3、 产品形态态高级全部小型型住宅，象象征纯正正的高尚尚社区生生活方式式。4、 人工痕迹迹少相比其它它楼盘而而言，本本项目的的自然条条件优越越，所以以不需人人工造湖湖等，而而是美景景天成，。5、 性价比高高由于开发发商实力力，将使使产品在在不降低低品质的的前提下下，获得得较低价价格，压压倒同区区域所有有楼盘。6、 环境怡人人山上的自自然环境境肯定优优于山脚脚，
