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1、粼江峰阁销售推行打算第一部份项目推行总述一、市场分析（一）、供给情形及竞争对手分析本项目的供给情形已在前期提交的报告中有详细的论述和说明，可参考借鉴，开发商在项目具体操作时应依如实际市场状况更新以上数据，本报告中此部份再也不作重点论述。（二）、竞争对手分析现对本项目的竞争对手作以下分析：一、本项目为高级高层电梯公寓，成都目前的房地产市场上能与之形成竞争的项目超级少，其要紧的竞争对手为中海格林威治城。中海格林威治项目位于粼江峰阁对面，九眼桥桥头，其净用地面积为亩，目前已知的确切信息为中海将修建带商业的高层电梯公寓，其总建筑面积大约为20万itf。依照中海拿下该地块的地价311万/亩和上述因素和中
2、原对中海一贯作风的研究，现对中海关于格林威治的定位和做法作以下分析：（1）在项目本身特点方面:内容特点与本项目竞争力度竞争指数园林格林威治城会以北美风情为其园林特色，由于其项目规模比粼江峰阁大，因此其园林可能会比粼江峰阁的规模大园林规模大，出来的效果也会好一些，对本项目有一威胁配套格林威治有部分商业，具商业配套完善比粼江峰阁完善在商业配套方面，格林威治对粼江峰阁有一定威胁户型格林威治城也许会作部分错层户型，总体来说还是会以三房的户型为主，但中海的户型中包含粼江峰阁没有的100itf左右的小三房本项目的户型已经比较齐全和完善，但三房最小面积都在140m2,因此这方回对本项目有一定的威胁区位格林威
3、治城与粼江峰阁隔河相望，与四川大学河望江公园毗邻而居两个项目区位差别不大，只是格林威治处于河的内环规模格林威治城占地93亩，共有7幢白米局楼其规模略大于粼江峰阁外立面格林威治也是百米高楼，也一定极具现代感和时尚感在党争方面尢太大威胁在中海操作方面内容假设与本项目竞争力度竞争指数是否精装做与本项目装修程度相当的精装房若中海完全按照粼江峰阁的标准装修，对本项目有的竞争力不做精装房若中海以清水房推出市场，对本项目的竞争力度就不大价格（按照中海做精装房的价格考虑）若低于本项目50元/m2若中海价格只低于本项目50兀，则对本项目竞争力度不大，这50元我们可以通过其他方面让客户从心理上认可若彳氐于本项目1
4、00200元/m2若中海完全与本项目按同样标准装修，价格却低于本项目，则对本项目有较大的影响若彳氐于本项目300400元/m2若中海低于本项目300400元/,其对本项目的危险反而减弱，因为这样的价格差异表明两个项目已经不在一个层次上进行竞争入市时期若在八月份推出此时本项目也刚开盘不久，中海在此时推出对本项目造成一定的竞争，但由于其对本项目的具体情况消化时间有限，直接竞争力度不大若在九月底秋季房交会推出此时本项目进入强销期，中海对本项目的具体情况有了比较深入的了解和对策，专门对着本项目进行销售，对本项目的影响可能很大若在十月份或更后推出此时虽然中海对本项目的营销手法和项目情况已经摸透，但粼江峰
5、阁经过三个月的销售，已经在市场上建立了一个比较稳定的形象，此时其对本项目的克争力度相对血日可能还小一些注：越多，说明其对本项目的阻碍能力和竞争力度越大。关于价钱的假定和说明由于中海格林威治城与粼江峰阁最大的区别在于他有部份商业，依照中海过去的开发体会，其修建的商业面积可不能超过40000m2,而且修建的商业可能可不能对外销售，而是留下自行经营，也有可能会对外销售少部份商业。中海在推售格林威治城时，可能利用商业拉低住宅价钱，以形成价钱竞争优势。此刻对中海可能修建的商业面积对价钱的阻碍作以下分析：商业面积修建类型销售均价（或20年租金收入）（元/m2）住宅清水价（元/m2）无392010000m2
6、临街临河三幢板楼底层13层14000单修一幢四层楼高的商业1200020000m2一幢四层楼局的商业和两幢临街板楼底层12层1500040000m2一幢四层楼高的商业和临河临街三幢板楼底层1一3层130001650说明：以上计算都是依照中海格林威治的总本钱和30%勺毛利计算后的价钱，假设其商业面积越大，其住宅的清水价钱越低，更易形成对本项目的价钱竞争优势，但上述价钱会依照商业的实际销售或出租情形作相应的调整。具体计算公式如下：地价311万/亩，总用地面积亩，其土地本钱为311*约为亿。总建筑面积依照20万itf计算，那么其楼面价钱为元/m2,建筑本钱依照1300元/itf计算，再加上30%的毛
7、利，那么总本钱为（+1300）/（1-30%）=3920元/nf依照总利润均衡的原那么，假设中海维持30%的毛利润，其商业的本钱与住宅几乎一样，但其价钱远高于住宅价钱，因此，商业做的越多，其住宅本钱那么相应较低。2.除中海格林威治城外，万科刚推出的金色家园由于目标客户群的相似，也对本项目有较大的竞争力度。具体分析如下:内容特点与本项目的竞争力度竞争指数品牌万科的品牌效应在购房者的心中起到很大作用成都购房者对万科的认识和认同度高于吉宝入市时期万科在6月19日开盘，开盘后销售情况较好万科在本项目开盘前一个多月推出市场，吸引了部分本项目的意向客户，产生了较大的竞争力度户型万科的户型仍是以三房的居家型
8、户型为主，但有独特的错台设计小高层的电梯公寓在户型的设计上和高层的电梯公寓无太大竞争力度价格万科目前的均价是3800元/m2，但剩余单位多为4000以上的单位万科基本是以清水为交房标准，此价格和本项目有,定竞争力度。商业配套有层局6米的底层商业和主题商业楼虽然不是纯住宅，但在商业配套上对本项目有一定的影响力另外，金色家园的园林设计方面并无什么专门的优势，其所在区位与本项目也无法组成竞争要挟,那个地址再也不做具体分析。（三）推售对象分析一、年龄据统计，粼江峰阁的目标客户要紧集中在2550岁，其中四成多的客户集中在3040岁那个年龄段，该年龄的客户为本项目的要紧目标客户群。2、职业据统计，咱们的目
9、标客户群体有六成是企业的高层治理人员，另外，私营业主、高级公事员也有必然比例，占到近三成。除此之外，高级知识分子和高级专业人员也是咱们的目标客户范围。3、购房用途在咱们的购房目标客户群中，八成以上的客户购房用途是自用。只有一成左右的客户购房是用于投资。类型承受价格（元/m2）置业需求职业年龄置业心理所占比例户型面积（/）自用类A类对价格的注重程度较低两房三房90120外企管理层国企管理层高级公务员30-40岁注重楼盘品质、环境以及生活方式，多为本地人21%B类对价格的注重程度较低两房三房90120外企管理者高级专业人员国企管理员30-45岁一直住东门，对该区域有地域情结，注重小区环境和生活方式
10、21%C类对价格的注重程度较低两房三房90-120外企管理者私营业主国企经理30-40岁多为外地人，看好此地地段和环境，注重生活品质11%D类4000-5000两房7090私营业主国企经理25-35岁看重配套和周边环境以及生活方式16%自用兼投资对价格的注重程度较低两房三房90-120外企管理者高级公务员自由职业者30-40岁多为已在成都置业，对现居住区域或条件不满，想接L种生活方式，看好本项目地段和环境以及升值潜力21%纯投资4000-5000一房5070国企管理者自由职业者25-40岁注重租金和回报率10%（四）营销的关键外部环境因素如政府计划、宏观经济的转变、外来企业人口的转变都是营销的
11、关键外部环境因素。第一市政方面，政府正在全力打造城东副中心的政治经济地位，尽力将城东打造为继城南副中心后又一以居住用地、公共用地、绿地等为主，集居住生活、物流配送、科技产业、旅行休闲等功能为一体的综合性城区。城东的整体进展将促使本项目的销售加速，使市民对本项目的同意度大大增加。第二，政府重点计划的“滨河风光带”已经出炉，本项目正处于风光带的中心位置，这将有利于项目所在环境的改善，大大提升了项目所在地段的潜力，这关于项目的销售将超级有禾I。最后，成都政府在2004年3月23日发布的第21号文件明确规定：“禁止房地产动工项目生产清水房”，成都政府已将精装房提上了议程，这关于本项目销售精装房一样十分
12、有利。宏观经济的转变主若是指若是经济水平的提高或降低，都会阻碍到电梯公寓的消费力。基于目前成都宏观经济状况，要紧呈上升趋势，而且以较快的趋势上升。成都的快速进展吸引大量外资和外来人士的进入，据统计，目前成都的外籍人士已经达到5万人以上，这一大量的外来人士会增加对高级电梯公寓，专门是国际化社区电梯公寓的购买或租赁，会直接刺激本项目的销售。、机遇和问题概述（一）SWO分析S（优势）W（劣势）A、自然生态的环境，临府南河的景观；B、项目的地段优势和发展潜力C、发展商的企业品牌和开发实力；D、便利的交通网络；E、公共配套特色化；F、园林景观的独特性。A、现有生态配套不完善；B、地块所在片区的知名度和美
13、誉度不高；C、居家生活成本相对较局。O（机会）T（威胁）A、滨河风光带的打造为地段提升升值潜力；B、成都个国际化社区需求空白点的挖掘；C、多家知名并经验丰富的合作单位参与提高项目的知名度和品质感。A、同类项目的竞争，尤箕是对面中海格林威治；B、市场对高档精装房的接受度不可预知；C、开发冏在成都房产市场的知名度小局。（二）市场可开发的要紧机遇点1 、在政府即将全力打造的滨河风光带中，只有本项目这一个区域能够开发高级国际化社区;2 、配套设施的专门性和人性化设计，容易在众多供给者中脱颖而出；3 、独特的南洋风情园林是成都市场从未显现过的；4 、通过完善的配套和国际化的标准强调一种国际化概念的现代生
14、活模式；5 、提供比现有市场上更先进、更完善和加倍物有所值的物业治理效劳。（三）打算需要解决的要紧问题1 、渲染开发商的开发实力，树立市民对它的信心；2 、分析竞争对手每一时期的战略，并制定相应的应付方法3 、抓住项目的目标客户，促使其下定购买4 、利用配套设施对项目销售形成帮忙；5 、突出项目的精装优势，利用样板房增强市民对精装房的信心；6 、打消客户以为价钱太高的心理障碍，树立物超价值的印象；7 、项目品牌的成立和维持。（四）开盘时刻建议鉴于项目售楼部在6月底方可正式投入利用，届时样板间才会对前期积存的意向性客户选择性开放，为了让前期积存的客户有足够的时刻了解本项目的高级品质，也为了能在售楼部利用后积存更多的潜在客户，建议项目开盘时刻选在7月底。初步建议将开盘时刻定在，7月24日，第一其阴历为六月初八选，取一个“又顺又发”的吉意，比较吉利；第
