房地产方面的会计知识

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1、房地产方面的会计知识1. 土地取得的契税涉及什么风险？1-1 A公司用土地使用权作价入股与他人成立B公司，取 得B公司的部分股权，土地使用权过户给B公司，B公司应该 缴契税。（土地同意方）1-2精装房的装修费要和价款一起计缴税费。（购房者）1-3办理土地使用证时，必须按构成土地成本的所有支 出缴纳该土地的契税。（公司）1-4 2005年1月1日开始，房地产开发商不代征业主的契 税。购房业主向开发商索要“销售不动产”发票，持发票和 购房合同到房产交易中心办税窗口缴纳契税,取得完税凭证 后办理相关产权过户手续，领取产权证。（购房者）1-5终止购房合同能够退还差不多预缴的契税。1-6以分立的形式成立

2、另外一家公司，取得原公司的土地, 不需要缴纳契税。1-7 土地出让金减免后，应按土地出让金全额交契税。（公 司）1-8以拍卖方式取得的土地应于取得之日起10日内办理 契税的纳税申报。（取得方）1-9商铺返迁应按全额交契税。（拆迁户）土地使用权交换、房屋交换，价格相等的。免征契税;价格不 等的，由多付方交契税。拆迁居民.重新购置住房，购置价等于补偿款时，免征 契税;超过部分，征收契税；1-10契税应在签订合同的当天交纳。（公司、购房者）1-11以按揭方式购买房屋，应当其从银行取得抵押凭证时, 必须依法缴纳契税。（购房者）1-12产权交易撤消，可要求税务机关退还契税。1-13公司因政府规划拆迁置换

3、土地,不需要交契税1-14配套建设的学校（中小学）用地不征契税;条件是：（1）须经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳 动行政管部门审批并取得了颁发的办学许可证；（2）同时其承担的土地,房屋权属用于教学的土地部 分；1-15划拨改为出让的土地，必须补交契税；（公司）1-16承担破产企业（非债权企业）的房屋与土地，且安排 全部职工;与30%以上的职工签订许多了 3年的劳动合同; 不需要交契税；债权企业，以土地抵债的情形，不需要交契税；1-17 土地拍卖的佣金要并入土地成交总价，交纳契税。（公司）1-18在母公司与其全资子公司之间房屋权属转移不征收 契税1-19股权及公司名称变更，不需要交契税。1

4、-20合作建房中：假如在合作建房中土地使用权属发生转移的就需要按 照规定运算缴纳契税，假如未发生权属转移,则不需要缴纳 契税,.土地使用权属发生转移时，契税由土地使用权的承担 人缴纳。（土地同意方）1-21已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属 变更登记前退房的，可退还已纳契税；在已办理房屋权属 变更登记后退房的，不退还已纳契税；总结:公司交契税的情形:1.取得土地的时候需交纳；按 照土地的所有成本交纳，含土地出让金、土地拍卖的佣金；2. 公司用土地使用权合作建房，过户给新公司需要交纳；2. 土地出让合同签订过程中主体发生变更会显现什么样的 风险？1-1可能会显现重复征税的风险1-2可能

5、会显现合同无效的风险1-3可能会显现履约纠纷的风险3. 土地交付日期在土地出让合同中是否约定会产生如何样 的涉税风险？3- 1会产生契税交纳的争议。(取得土地10日之内交契税)3- 2会产生开发成本不能及时入账的风险。3- 3阻碍土地使用年限。4. 土地闲置产生的费用会产生如何样的涉税风险？4- 1房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在运算土 地增值税税款时，不得扣除。(国税函2010220号.)4- 2取得土地闲置1年以上,2年以内;征收出让金一 20% 以下的土地闲置费;超过2年，无偿收回土地。4- 3, 土地闲置的概念:满足以下条件之一的称为土地闲 1111 直。(1) 开发面积占总面

6、积不足三分之一；(2) 已投资额占总投资额不足25%;(3) 中止开发满1年。5. 土地通过受让股权取得的时候是否会产生涉税风险？企 业如何防控？5- 1受让股权取得的土地不缴增值税。转让取得土地， 必须交纳土地增值税;若再次转让股权，不交土地增值税；5- 2非房地产开发企业用土地使用权投资或联营于非房 地产开发企业;免征土地增值税；5- 3房地产开发企业用土地使用权投资或联营要征土地 增值税；6. 政府返还土地款是否有涉税风险？6- 1房地产公司取得的政府返还土地款，称为”土地出让 金返还，属于政府补助。漏计企业所得税的风险。6- 2少计开发成本，多交土地增值税的风险。7. 企业应该采取什么

7、措施来幸免政府返还土地款税务风 险？7- 1企业收到时，财务处理为:直截了当计入营业外收入； 不得冲减土地购买成本。7- 2.企业收到时，税务处理为:必须缴纳企业所得税。8. 毛地与净地出让的拆迁安置义务有何不同？8- 1毛地出让的拆迁安置义务:劳动力安置费及有关地 上.地下附着拆迁补偿的净支出，安置动迁用房的支出；再加 上土地征用费和耕地占用税。8- 2净地出让的支出：仅为土地征用费和耕地占用税。9. 拆迁安置是否会产生涉税风险？该如何防控？9- 1拆迁安置费构成开发土地的成本、费用的一部分， 并在运算缴纳土地增值税时作为运算增值额的扣除项目。假 如这部分不能取得有效.合法的凭证，是不能扣除

8、的.因而产 生多交土地增值税的风险。9- 2企业防控措施是：(1) 开发企业与被拆迁人双方签订拆迁补偿协议；(2) 村委会开具的加盖公章的证明；(3 )被拆迁人的收款收据；(4) 个人签名及身份证复印件；(5) 开发商通过金融机构支付补偿款的凭证；(6) 政府部门的相应文件9- 3.被拆迁人取得的青苗补偿费收入，暂免征个人所得 税；9- 4被拆迁人取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿 费收入，按“财产转让所得征收个人所得税；9-5.被拆迁人的个人所得税由房地产企业代扣代缴；i 9-6安置：(1)本项目安置；视同销售价格可按本企业同一地区同 一年度的平均价格;也可由税务机关参照当地当年同类房地

9、产的市场价格或评估价值确定。支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付 给房地产开发企业的补差价款抵减本项目拆迁补偿费。(2)异地安置：以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费;假如的自己开 发的，按国税发2006187号第三条第一款运算视同销售价 格，计入拆迁补偿费；10转让土地使用权是否会有涉税风险，企业如何应对；10- 1取得土地使用权支付的金额包括地价款.登记费、 过户费和费税；10- 2参加土地竞拍时，佣金不能计入开发成本;然而能 够计入管现费用运算比例扣除。10- 3.参加土地竞拍时,工程部门发生的差旅费，能够在 “办公费一差旅费”中作为土地增值税的扣除项目。10- 4 .转让时，

10、运算土地增值税；营业税费以及企业所 得税、印花税费；同意方契税。11转让在建工程是否有涉税风险？11- 1因漏计收入造成漏交的企业所得税。11- 2因在建工程已交付使用，未办理完工手续没有确认 收入和结转成本。11- 3不扣除业务招待费和广告费，造成多交企业所得 税。11- 4转让在建工程涉及土地增值税、购买方契税、营 业税及其附加。12企业采取什么措施才能幸免转让在建工程的税务风险？12- 1在建工程不能结转开发成本，也不能确的人收入；12- 2在建工程以交付使用为准，不论是否办理完工手续; 均应确认收入和结转成本。12- 3转让工程取得收入，应先按估量计税毛利率分季或 月）运算出毛利额，计

11、入当期应纳税所得额;同时业务招待费 广告费按比例扣除。取得转让收入时：借：银行存款贷：其他业务收入结转在建工程时：借：其他业务成本贷：在建工程13政府收回土地过程中企业应关注哪些会产生风险的问题?13- 1政府收回土地，原房地产所有人，土地使用人取得 的补偿金免征土地增值税；13- 2因都市实施规划，国家建设的需要，而搬迁,由纳税 人自行转让原房地产的，也免征土地增值税；13- 3办理免税流程:向房地产所在地税务机关提出免税 申请，经审核后，免征土地增值税；13-4提交材料(1) 纳税人免税申请书(2) 房屋产权证明、土地使用权证明复印件(3 )政府部门出具的都市实施规划.国家建设项目，工 程

12、打算的批文复印件；(4) 与有关部门签订的补偿协议原件和复印件(5) 税局其他相关资料；13-5办理期限自受理之日起60个工作日。13- 6关注的风险是:没有申请就直截了当不交税。14.如何确认合作建房的土地成本，有何风险?如何防控？14- 1合作建房涉及漏交营业税.土地增值税和企业所得 税的风险；14- 2防控方法甲公司出土地，乙公司出资金;合作建房方法如下：乙公司用货币投资成立新公司丙公司(非房地产公 司)；甲公司用土地使用权增资丙公司，乙公司撤资，甲公司 用土地作为对价支付乙公司撤资款。甲公司税费如下，营业税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地成本)X5%企业所得税=(乙公司投在丙公司的

13、注册资本一土地成本一 营业税等)x25%二、房地产项目运作模式选择的纳税风险分析与防控1、“联营”模式有哪些法律风险？ “联建”模式有哪些法律 风险？1- 1 “联营”模式的法律风险：(1) 以房地产.作价入股、联营的,新公司假如是房地产 公司，一律照章缴土地增值税；新公司假如是非房地产公司，一律不缴土地增值税；(2) 房地产开发企业以其建筑的商品房进行投资和联营 的，一律照章缴土地增值税；(3) 投资、联营企业将上述房产转让时，一律照缴土地 增值税；1- 2 “联建”模式的法律风险：(1) 方出土地，一方出资金,双方合作建房，建成后按 比例分房自用的，临时免征土地增值税;建成后转让的，一律

14、征收土地增值税(同时补征合作时免征的土地增值税)(2) 建成后，分房销售或土地点收固定利益的，一律照章 缴土地增值税；2、真合作建房与假合作建房如何进行甄别？2- 1真合作建房：方出土地，一方出资金,双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，这时，临时免征土地增值税。2- 2 假合作建房：甲方拥有土地；乙方拥有资金及资质乙方立项,合作建 房然后分房销售或甲方提取固定利润。法律规定:合作开发房地产合同的约定提供土地使用权的当 事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地 使用权转让合同;依法交纳土地增值税。2- 3乙方代理甲方建房甲方拥有土地，也拥有开发资质；乙方拥有资金，合作建 房:操作

15、模式:以甲方为开发主体，由乙方运作开发；乙方将 资金投入甲方，乙方参与利润分配；这种合作模式尽管不是法律意义上的合作建房,然而涉 税风险最小。3、合作建房有何涉税风险？如何进行防控？3- 1合作建房的风险有两个：一是股东合作不下去的风险；二是涉税风险。3- 2甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作 开发，不征营业税(土地使用权的营业税)；3-3甲方尽管没有过户，然而下列条件同时成立，应当依法 交营业税.土地增值税等，乙方按预售收入交营业税费；(1) 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地 的权益；(2) 有合同等证据说明事实上质转让，抵押或置换了土地 并取得了相应的经济利益。3-4防控措施：规范为以某种合作模式共同开发,操作模式:以甲方为 开发主体，由乙方运作开发；乙方将资金投入甲方，乙方参与 利润分配；4、合作开发中不同的利润分成模式会有如何样的涉税风 险？4- 1甲方出土地，乙方出资金，合作建房，建成后按比例分 房自用的，暂免征土地增值税;建成后转让的；4- 2建成后，分房销售或土地点收固定利益的，一律照章 缴土地增值税；