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1、 开盘前营销推广策略案目录总体思路一、入市时机建议 二、阶段营销节点划分 三、阶段营销总体策略四、主要营销事 五、媒体推广计划与费用预算 附件：阶段营销推广工作计划表总体思路u 提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度；u 营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度；u 采用VIP权益增值策略，积累VIP客户；u 运用VIP客户升级与奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。一、入市时机建议项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“一字值千金征名与“五一劳模表彰公关活动，项目已在市场上引起一定的关注，但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户，同时当
2、地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。因此根据项目的工程进度与营销节点，本案建议6月25日开场认筹，7月23日解筹即开盘。二、阶段营销节点划分认筹前准备：项目包装、形象推广、广告宣传、VIP价值推广认筹阶段25日VIP首发：认筹活动准备、VIP首发、VIP价值持续推广、VIP客户意向房号摸底客户升级、价格策略制定VIP解筹即开盘：解筹活动、销售控制5月10日6月24日6月25日7月22日7月23日前提：总规、户型、一期开发计划、景观等确定；工程启动前提：认筹物料准备到位，项目已树立一定知名度；客户累积达一定数量。前提：项目工程达地面三层以上
3、；销售证件与相关法律文书齐全；房号与价格确定；营销中心、样板房交付使用。三、阶段营销总体策略一阶段总体策略抓紧时机，完善包装多元组合，密集渗透区间价位，试探市场实利优惠，调动客户释义： 根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。 项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进展有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。 认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格与相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。 认筹阶段采用实利优惠权益增值的策略调动目标客源与潜在客源的购置积极性，为项目开盘聚集
4、更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。二“抓紧时机，完善包装项目包装策略完善现场包装是建立项目整体形象以与翻开市场知名度和建立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。21、项目现场1、工地围墙：对沿街面迎宾路围墙进展包装，突出楼盘形象与独特卖点，形成长达300米的形象墙。2、工地广告牌：项目南北两侧分别为陵州路与新104国道，在其与迎宾路交汇处分别设立大型广告牌。3、灯杆旗：迎宾路两侧路灯发布灯杆旗形象广告按VI设计容制作。4、路牌导视：在陵县县城陵州路口、迎宾路与陵州路交汇处、迎宾路与104国道交汇处分别设置路牌导示。22、营销中心1、设计装修要点外观风格
5、：与项目建筑外观风格相吻合，表达西班牙风格；建筑式样典雅、美观，外观醒目。功能分区：模型展示区、接待区、洽谈区、签约区或签约室、音像区兼休闲区、办公区。强调建筑的文化品位，提升档次，畅亮通透，表达综合视觉美感；室布置力求高雅、清新、宜人、宽阔。2、室布置 室摆放总规模型、分户模型、售楼资料、展板等，以灯光、色彩、音乐、家私、植物作配合，动用一切手段渲染出旺气、人气以与和平之气，通过立体效果，制造销售气氛。 总规模型：反映楼盘全貌，使客户对未来的生活小区即西班牙小城有一直观感受；通过精巧的模型，充分展示西班牙小城的园林水景、生活配套与休闲场所，以此打动前来看房的客户，从而激发购置欲望。 分户模型
6、：客户未来家的平面和立体展现，通过分户模型来诠释西班牙小城的创新户型设计，引导现代人居居家理念。 售楼资料：如楼书、认购协议书、房屋买卖合同书、付款方式、相关证件和购房办证程序、交楼标准等，全面介绍楼盘情况与客户必须知道的相关事项，让客户充分享有知情权，使其明明白白消费，以表达公司诚信经营的品牌形象。展板：对楼盘综合情况、物业效劳、楼盘卖点等进展集中展示，起宣传与衬托售楼现场气氛的双重效果。销控图表：显示销售实绩，制造旺销现象，激发客户购置决心。3、看楼车西班牙小城地处新城区，离县城约有5分钟车程，因此准备看楼车是必要的，一方便客户到现场看房，二是对看楼车进展形象包装，形成流动的广告看板。23
7、、板样房1装修设计宗旨与项目开发概念和规划设计理念相一致；长避短，通过装修装饰手段来弥补户型的缺乏，改善房屋的视觉效果，给客户一个“家的体验，对楼盘销售能起促进作用；强调人性化，表达超前的生活理念，以引导生活品质的提升。2户型与位置选择选择主力户型，并靠近营销中心。3装修风格传统与现代相结合，注入文化涵，通过色彩、艺术画、吊灯、壁灯、雕栏等营造艺术品味，突出欧式西班牙风格。24、公交路线向政府公交管理部门提前申请开通环城公交线路，设置“西班牙小城公交站点，以消除客户对交通方面的顾虑。25、销售人员对现场销售人员进展统一着装，统一形象，进展岗前专业培训项目概况、楼盘介绍、客户接待、资料填写、营销
8、技巧等，提高效劳水平与营销技能。三“多元组合，密集渗透媒体推广策略31媒体组合策略项目在预热升温阶段必须迅速树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出的主流媒体，因此拟采用多元化的媒体组合进展有机结合。 1电视 投放发布形式：电视专题广告塑造形象电视字幕或板面造市、促销电视剧场冠名扩大品牌知名度2报纸 因当地没有局部区域的报纸，从节约本钱与目标客户区域分布等实际情况出发，报纸广告宜有选择性地发布。 齐鲁晚报、播送电视报、豪门地产报，以中小版面为主，以形象推广主。3户外广告牌 具体位置：陵州路1块、迎宾路2块，另建议县城人流密集区域或临时售楼处屋顶处设立一块。4短信 配合销售周期和促销活动，通过短
9、信群发，进展快速信息传递。5DM DM具有图文并茂、制作精巧、易收集查阅、信息传播快、经济实惠等特点，因此，是当地营销推广的重要媒介。通过邮政随报纸直接发送，同时可视情况作为宣传单对重点区域进展人员派发。6道旗 位置：在新城区迎宾路与县城主要街道建议。7售楼书容：小区效果图、园林规划、区位环境、交通状况、周边配套设施、会所、自然景观、中央花园、雕塑小品、绿地道路、户型介绍、智能化物业管理与社区效劳、外装修、远景展望。8电视专题短片 营销中心电视播放，对企业与项目进展全方位形象宣传展示。9其它 折页、户型单、展板、POP挂旗、指示牌、导向牌、看楼车、文化衫、手提袋等。32媒体推广策略密集轰炸与长
10、线渗透相结合。前重后轻，前密后疏，前紧后松，前短后长。四“区间价位，试探市场价格策略项目认筹阶段，销售人员统一口径，不公开具体价格，报出项目区间价格，通过与客户的沟通了解客户的心理承受价位，以与了解客户对不同楼层、朝向和户型等单位的心理需求价位，以利与后期营销相关策略的调整，使项目达至快速、均衡的销售。五“实利优惠，调动客户活动营销策略根据前期的目标客户定位，其中团购客户占有一定比例，项目可借势前期征名活动的预热以与盛大认筹，针对团购客户，进展系列优惠活动，将项目再次推向一个新的高潮，引爆市场热潮。促销活动一：51活动名称“购房集中赢针对团购客户52活动时间6月25日7月23日可根据实际情况调
11、整53活动目的 认筹期间，最大限度的积累认筹客户，使项目开盘“一炮而红， 迅速回笼资金 继征名活动之后，再次进展项目市场推广，扩大市场影响力，树立品牌形象54活动细那么说明在认筹阶段，举行“购房集中赢优惠活动，客户可结队登记报名，报名为五人一组，在开盘公开出售之日凡全部成功认购的客户5个人全部成功认购组团可获额外“惊喜，具体优惠如下： 凡成功认购的组团客户可获得正常优惠折扣外的97折优惠待价格策略制定后再具体确定 凡成功认购的组团客户可获赠“神秘礼品一份55活动准备工作与宣传道具在活动三天前利用短信群发和报广发布活动信息。在活动开场前准备好项目简介以与活动优惠和组织说明。另案提交促销活动二：5
12、21活动名称“VIP增值模式正式启动522活动时间6月25日7月23日523活动细那么说明6月25日VIP认筹，增值模式正式启动，凡购置VIP贵宾卡诚意客户均可享受VIP增值优惠，简要说明如下：凡诚意认筹客户凭限量购置一VIP卡，VIP卡可以转让，自认筹之日至解筹之日每天享一定的增值额其间进展一次VIP升级，使局部VIP客户提前成为正式客户，增值额用于抵付购房款。VIP认筹活动方案另案详细讨论524活动准备工作与宣传道具VIP卡设计制作、VIP认筹活动准备，活动前三天电视媒体与手机短信、报广全面发布信息，全面挖掘目标客源和潜在客源。四、主要营销事件序号时间营销事件事件目的备注124月“一字值千
13、金有奖征名项目市场导入，引起市场关注。已执行24月下旬“五一劳模表彰公关活动树立项目形象，积累局部高端客户。已执行35月下旬有奖征名颁奖暨产品说明会企业、项目形象树立，扩大项目知名度，产品认知。时间待确定65月下旬临时售楼处开放仪式扩大项目知名度，客户积累。时间待确定76月25日VIP认筹首发式通过VIP权益增值计划，吸纳诚意客户，进展大规模蓄水87月15日VIP客户升级提前将局部诚意客户转化为准客户，以免客户流失，提高解筹率。视客户情况而决定是否执行97月22日VIP解筹即开盘诚意客户认购，实现增值权益，形成火爆销售场面，从而回笼资金。五、媒体推广计划与费用预算51媒体推广计划阶段划分媒体名
14、称发布时间表现容备注前期准备阶段户外广告5月10日6月10日项目形象展示陵州路、项目现场迎宾路两端、陵县县城路旗广告5月10日5月30日项目形象展示迎宾路、陵县县城主街道围墙广告5月10日5月30日项目形象展示认筹阶段电视媒体6月15日7月25日项目形象展示，发布项目认筹与增值模式、解筹信息可加插20秒平面信息广告，阶段性的更换信息，另外销售中心可设计3分钟广告短片，做现场演示宣传手机短信6月23日6月25日VIP认筹信息短信群发根据目标区域人口以与目标客户群发送，可根据信息公司统计目标群体职业以与月手机费发送，建议手机费用在200元以上者予以考虑发送7月1日7月15日连续性发布VIP火爆抢购信息7月21日7月22日VIP解筹信息报纸广告6月2
