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1、龙湖国际田园桃源观光颐养区修建项目龙湖国际田园桃源观光颐养区修建项目可行性研究报告四川西南交大土木工程设计有限公司 二一三年八月 项目名称:龙湖国际田园桃源观光颐养区修建项目项目申报单位：四川省*有限公司项目可行性研究承担单位：四川西南交大土木工程设计有 限公司项目负责： 周 密 审 定: 李秀兰 审 核： 陈小波 参与编制人员：余华玲周密肖新林李耀红原建军梁代兵编制日期：2013年8月目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2项目单位41.3项目指导思想51.4项目建设目标61.6报告编制原则、依据及工作范围71.7结论与建议71.8主要技术经济指标8第二章 项目背景及建设的必要性102.
2、1项目的建设背景102.2项目建设的必要性13第三章 养老院需求分析193.1相关政策分析193.2行业规范21第四章 业主介绍254.1项目单位名称254.2地址254.3机构类型254.4注册资本254.5法定代表人254.6经营范围254.7建设单位基本情况264.8公司运营制度26第五章 报告编制依据285.1 编制依据285.2 有关规划及工程技术标准29第六章 项目区概况及建设条件306.1项目选址306.2项目建设条件316.3项目区概况336.4建设条件评价38第七章 项目规划方案及建设内容397.1项目规划原则和目标397.2项目建设区域、规模及内容397.3项目开发进度计划
3、417.4拆迁补偿方案427.5工程建设方案42第八章 公用工程548.1给排水工程548.2电气工程568.3弱电系统578.4室外消火栓系统588.5燃气工程规划58第九章 节能609.1当地资源、能源满足项目建设需要609.2节能原则609.3能耗分析609.4节能措施649.5节能管理68第十章 环境影响评价7010.1环境保护标准7010.2环境保护目标7010.3环境质量标准7010.4保护措施71第十一章 劳动安全与消防7411.1劳动安全与卫生7411.2消防7611.3防洪7911.4水利工程管护7911.5安全应急救援80第十二章 项目组织实施管理及招标方案8212.1项目
4、组织管理8212.2招标初步方案85第十三章 投资估算及资金筹措8913.1投资估算依据8913.2项目建设投资估算9013.3资金筹措92第十四章 财务分析9314.1财务分析的依据和方法9314.2基础数据9314.3经营收入9314.4总成本估算9514.5财务分析9614.6财务分析结论9814.7贷款清偿能力98十五章 社会评价10015.3 社会风险分析10115.4 社会评价结论15.1 项目对社会的影响分析10015.2 项目与所在地互适性分析100101第十六章 结论与建议10216.1可行性研究结论10216.2问题与建议103附件目录：1、 附表1：主要数据及技术经济指标
5、2、 附表2：建设投资估算表3、 附表3：项目总投资使用计划与资金筹措表4、 附表4：流动资金估算表5、 附表5：总成本费用估算表（生产要素法）6、 附表6：利润与利润分配表7、 附表7：项目投资现金流量表8、 附表8：固定资产折旧费估算表9、 附表9：无形及递延资产摊销估算表10、 附表10：财务计划现金流量表11、 四川省民政厅转发民政部国家开发银行关于共同推进社会养老服务体系建设的意见通知（川民发【2013】7号）12、 简阳市人民政府印发关于支持社会力量兴办养老服务机构的实施办法的通知13、 四川省*有限公司企业法人营业执照第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称龙湖国际田园桃源
6、观光颐养区修建项目1. 1.1.2项目概述本项目为“龙湖国际田园桃源观光颐养区”，定位建设成成都近郊高标准、与国际接轨的桃源国际颐养中心。本项目区的建设实施分三期进行：首期为旅游区核心景观的打造和基础设施及旅游配套服务设施的完善，包括四季兰香休闲养生区、老年颐养区、老年康疗中心及停车场和道路的建设。二期重点是对老街的改造和新街的新建，以及绿野休闲园的建设；三期主要是对景区进一步提档升级，包括爱情摩天轮等。1.1.3项目地址 简阳市石盘镇卫星村。1.1.4项目范围拟建项目范围：规划区位于石盘镇以北，龙泉湖东侧，成都资阳工业发展区的西面，幅员面积4.1平方公里，其中耕地面积约1502亩，但无基本农
7、田，辖10个村民小组。1.1.5项目规模及内容1、项目规模项目总投资462088.2万元。拟建项目规划用地4.1平方公里，建筑面积114.98万平方米，国际老年公寓标准床位5万个（5万人），加上游客人数，项目区日均容量共约40万人。2、主要建设内容（1）规划分区总体布局为“三区一带一街”。三区：四季兰香休闲养生区、幽兰馨香老年颐养区、天街旅游文化休闲区；一带：环谷慢游绿化带；一街：滨湖休闲产业街；（2）配套及安装工程场平、地面硬化、管网、电气、给排水、绿化工程建设等。（3）农民拆迁对建设区约200户农民实施拆迁，新农村安置区约60亩。1.1.6项目周期本项目建设周期分为三期，共3年，即2013
8、年12月-2016年12月。1.1.7项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资462088.2万元。其中固定资产投资450514.8万元，建设期利息9375.0万元，铺底流动资金2198.4万元。2、资金筹措方案项目资金为业主自筹。1.1.8主题定位以龙泉湖和兰花谷为载体，以生态养生休闲为核心，建设龙湖兰花谷国际生态养生休闲旅游区。传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务。1.1.9形象定位幽幽兰花谷、龙湖养生园 。1.9.10发展目标一个功能板块：龙泉湖花卉主题观光产业及滨湖休闲度假为主的旅游经济板块，同时也是该区域窗口景区和城市居民的休闲公园。四张城市名片：天府新区“两
9、湖一山”国际旅游文化区重要节点。龙泉湖国际生态养生旅游示范基地。兰花科普教育基地。龙湖国际田园国家4A级旅游景区。1.9.11市场定位休闲养生产业是全球性的朝阳产业，休闲养生经济将成为21世界的主导经济。近20年来，美国休闲养生产业增长26倍，日本增长32倍，欧盟每年以17%的速度增长。2011年我国老年人达到1.87亿，占全国人口13.7%，预计2015年将达到2亿，占16%之多，即5个年轻人供养一个老年人，中国将进入“深度老龄化”社会。2011年四川老年人口达880.8万人，占四川总人口10.95%，比2000年增加257.9万人，增长41.4%。近十年四川老龄化速度明显快于全国平均水平，
10、“未富先老”的程度较全国多数省份更为严重。因此，构建老年社区集中养老发展潜力巨大，市场前景广阔。本项目区主要面对成都市中高端养生、养老市场和假日休闲观光市场、会议市场。1.1.12效益评价1、社会效益一切为了老人，为了老人一切。视天下所有老人为父母，以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最高质量的服务赢得老年人的信任。该项目建成给老年人提供文体娱乐活动场所，演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。2、生态效益项目的实施使周边环境质量得到改善，
11、提升周边居住品质，加强周边配套基础设施建设，生活环境得到改善，生活污水、固体废弃物便于统一处理，有利于生态环境的治理保护。综上所述，项目建设将取得良好的社会效益和生态效益。1.2项目单位四川省*有限公司1.3项目指导思想上位规划对该片区定位思路为借光“成都国际桃花节”，推出“晚白桃标准化示范园”品牌，结合良好的生态环境建设休闲疗养中心，构建桃源观光颐养区原生态星级农家乐。本规划认为该区域桃花主题与龙泉驿区桃花观光旅游存在同质竞争，且无论从资源的富集度和发展个性方面都不利于该区域的对外宣传和市场吸引力，因此提出“兰花谷”的概念，原因有以下几点：1、历史原因四川气候宜人，降雨丰沛，自古盛产兰花。四
12、川的养兰史最早也可以追溯到一千多年前，那时的成都已经有人从欣赏的角度养起了兰花。2、环境相宜兰花属于气根植物，生长在背阴、通风、不积水的山地，适应性较强。简阳属中亚热带湿润气候。年均气温17.7，年均降雨量882.9毫米，年日照时数为1250.9小时，年均无霜期300天，土壤以紫色土和冲积土为主，该区域紧邻龙泉湖，沟谷环境，植被丰富，清静自然适宜兰花生长。3、市场定位相符该区域建设定位为高标准、与国际接轨的“桃源国际颐养中心”，对应人群为高品位、高端人群，而兰花的花语和象征及代表意义是“淡泊高雅”，符合市场定位。4、文化性中国兰原产中国、十大名花，兰艺更是享誉世界，人为万物之灵兰为百花之英，将
13、兰花自然进入人们心灵的世界，共同将兰艺这种中华民族的传统的国粹发扬光大，以兰会友，共同进步。中国自古以来文人墨客喜揽成性，有孔子咏兰、勾践种兰、屈原佩兰、郑板桥画兰、鲁迅采兰等，与兰相关以及咏兰诗词更是不胜枚举。近年来的四川，在中国兰花界无疑是屈指可数的兰花经济大省。当兰花从一种单纯的观赏花卉走向市场的时候，兰花杂志也就应运而生。四川兰花专业杂志之多，在全国也是极为少见的。兰花杂志，既作为一种兰花信息平台而存在，也作为兰文化传承的载体而存在。 5、市场潜力四川在兰花推广方面也气势逼人，曾斥资二亿五千万元打造第六届中国花博会，在这次兰博会上首次出现了兰花专项展馆。全国性的兰展四川就举办过三次，地
14、方性兰展也呈现出百花齐放热闹景象。随着兰事活动的频频开展，以及海外兰友的推波助澜，四川兰市异常火爆。其活跃的市场也吸引了四川本地更多资金的注入。有消息称，成都兰花富豪年收入百万元的就有一千人左右，而四川从事养兰的专业户多达3万人，其队伍之庞大，让许多兰草大省望尘莫及。 6、花卉主题公园中国人民自古就喜爱花，对花有着深厚的感情。早在7000多年前的新石器时代，河姆渡人就已培植荷花、金粟兰及香蒲作为观赏植物。在漫长的社会历史发展过程中，描绘花、赞美花、歌颂花伴随着人们生活当中的一切喜怒哀乐，成为生活中不可分割的重要部分，并且贯穿了整个中国文化的发展历史。目前，国内北京、广州、沈阳、安徽、海南、上海、浙江、新疆等地已有大量花卉主题景区景点，川内近些年周边也新增少量花卉景区，就起发展来说该区域具有打造花卉主题的可行性。故本园区可打造以兰花为代表的花卉主题健康生态休闲产业园，且具有市场潜力。1.4项目建设目标通过本项目实施，打造出一种全新概念的复合式综合性养老
