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1、经营性租赁真实案例的会计处理经营性租赁是一项暂时过渡资产使用权的行为按营业税暂行条例的规定其属于服务业中的租赁行为。在实际经济活动中租金收取形式有分次或一次性收取两种方式收取款项时间通常为期初或期末。在纳税义务的确认上根据营业税暂行条例第九条的规定:“营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”由于租赁收入在会计核算上存在应计收入和预收收入两种情况根据权责发生制和配比原则相应对税金的会计处理也有所不同。一、期初收取租金公司在年月日将一套闲置不用的设备出租给乙公司租期2年租金为240元0。0合同约定200年01月1日乙公司先支付一年的租金元年月日支付余下的
2、当年租金元。公司的会计处理如下：收到租金时将本期的租金收入与后期的租金收入分别入账即当月的租金收入三元应记入“其他业务收入”科目而后期月一月的租金收入对本期来说劳务尚未提供应记入“预收账款”科目。营业税金问题按照税法规定企业在收到租金收入时应确定为纳税义务发生的时间并将应纳税额计“入应交税金”科目但根据配比原则其“应交税金”应平均分摊到各个受益期间。收到租金时：借:银行存款120贷0:0其他业务收入租金收入100预0收账款110借:待摊费用待摊税金55其0他业务支出50贷:应交税金应交营业税6002年0以0后0的11个月作分录：借:预收账款100贷0:其他业务收入100借0:其他业务支出50贷
3、:待摊费用待摊税金5020年0分1录同200年0。二、期末收取租金、续上例假设合同规定乙公司分别于200年012月30日200年112月30日支付租金120元0。0会计处理如下：从权责发生制角度分析年公司提供了财产使用权当年月一月每月应确认租金收入与此同时按会计制度确认收入的同时根据配比原则也应计算企业每月应负担的税金费用平均计入每月。即当年1月12月每月均应作如下分录：借:应收账款100贷0:其他业务收入100借0:其他业务支出50贷:其他应付款应付税金年月日收到租金时：借:银行存款120贷:应收账款120借:其他应付款应付税金60贷:应交税金应交营业税6002年分录1同200年。编辑经营租
4、赁案例分析编辑案例一：企业经营租赁业务审计分析1一、现阶段企业经营租赁业务存在的问题及原因在审计工作中我们发现企业经营租赁行为容易出现以下问题：1、租赁合同签订不够规范。未对易产生纠纷的事项进行约定如无定金担保措施未注明租赁期间及承租开始日导致租赁费纠纷未明确约定合同到期后承租方装璜材料的归属及费用承担等。2、租赁物范围和权责不明确。表现为缺乏租赁物清单缺少出租土地宗地图未注明租赁物交付时间租赁物缺失的赔偿标准租赁物正常维修责任约定等。3、租赁行为审批程序不严谨。合同的签定、履行过程是对双方权利的维护过程。个别企业在签订合同时对维护自身权利的条款约定较少而维护承租方利益的条款约定较多明显不合常
5、理。4、租赁收入未入账或未入当期损益。少数企业将部分租赁收入不入财务帐而存入小金库留做小团体支出租赁收入不入企业当期损益只挂往来账达到少缴税款的目的。5、违约责任不明确。如承租单位延期支付租金、水电气等费用承租单位擅自改变租赁物用途未经允许转租他人违反消防安全规定等情形出租人有权单方面解除合同。承租方上述违约现象未在合同中明确约定。6、缺乏对特殊情况约定。缺少因企业改制、产业结构调整、土地征迁含租赁到期等特殊情况和不可抗力原因合同终止的条款约定。由于未对特殊情况约定容易造成出租方所收租金收入不够支付赔偿损失的被动局面。分析产生上述问题的原因主要有以下几个方面：一是合同法知识欠缺企业未能全面、有
6、效地制订维权条款二是缺乏上级监督检查造成企业租赁经营业务成为个别领导个人决策行为三是审计力量匮乏审计领域未能深入到企业的各个管理层面经营租赁业务审计局限于报表审计。纵观公司几年来资产重组工作经营租赁起到了积极作用。经营租赁可以盘活存量资产实现资本增值能够提供工作岗位解决下岗职工再就业。经营租赁是盘活存量资产一种形式在资产变现前可以有效增加留守企业的现金流量。因此经营租赁业务应该成为企业内部管理的一个重要内容需要接受内部审计的考核监督。二、经营租赁审计程序一内部审计原则由于企业经营租赁行为的特点决定了对其的内部工作具有“财务收支审计”、“经济责任审计”等综合特征且涉及部门众多企业业务部门、经营决
7、策层上级单位中的职能部室如资产部、审计部等因此租赁经营是一项较为复杂的专项审计。实践中要注意遵循以下处理原则：1、与财务收支审计相结合在开展审计工作时财务收支审计为基础经营租赁业务审计仍然是采用查阅会计记录、追踪会计凭证、分析性复核等常用的方法。2、与经济责任审计相结合由于合同签定人为留守企业负责人因此年度考核或离任考核当中经营者的经营行为是考核内容之一因此通过内部审计评价经营租赁行为的真实性、合法性、效益性情况正确反映留守企业负责人经营管理职能的履行情况。二围绕事前、事中、事后工作重点做好全过程跟踪审计1、全面了解资产状况做好盘点清查工作首先公司及留守企业应组织有关部门的人员对资产进行全面清
8、理、评估和产权界定对界定后的资产将其所有权和使用权分离。对于涉及抵押或进入法律诉讼被查封、冻结的资产企业需特别说明并附上相关资料。其次对所有权资产登记造册并依据租赁合同和租赁物清单核对租赁资产的范围、使用状况、租金收缴等情况做到全面、准确、真实反映租赁资产现况为进一步规范租赁经营管理打下良好的基础。2、加强租赁业务程序管理做好审批、过程和收益管理留守企业租赁标的、承租方的基本情况、拟租赁合同的主要内容及租赁行为的内部决策及批准情况需报资产运营公司经公司同意后签订租赁合同并经运营公司的职能部门鉴证盖章、备案。留守企业认真做好资产租赁的日常管理工作明确相应的管理机构和人员建立相关台帐全面、及时、准
9、确反映资产租赁情况。留守企业应按合同规定向承租方足额及时收取租金各留守企业的资产租赁收入必须汇缴企业专设的银行帐户该帐户须报资产经营公司备案。3、加强资产运营和收益的使用监管公司审计部定期进行财务收支审计加强财务管理实行审计监督。公司加强对改制企业的审计监督建立和健全科学的国有资产保值增值指标体系和考核制度找出企业资产、财务管理的薄弱环节防范企业截留资产租赁收入严惩弄虚作假、以权谋私造成企业经济损失相关责任人。三经营租赁控制点管理从企业经营租赁审计活动的时间先后来看审计不应该是一次性的审计应该贯穿整个项目实施过程。在项目前期准备阶段要参与项目承租人的选择、租赁合同的拟定在项目实施过程中要对租金
10、解缴范围、解缴及时性、足额性等情况进行审计在项目完成后要对租金解缴情况汇总、比较并反馈对合同执行情况进行审计。因此企业经营租赁情况审计是事前、事中、事后审计相结合的全过程控制审计。1、租赁合同的签订。内部审计对留守企业签订的资产租赁合同具有鉴证权留守企业对外租赁资产须向上级公司书面申报申报的内容包括:租赁标的的基本情况承租人的基本情况身份、良好的社会信誉、具有经营租赁的能力、支付租金能力保障、经营资产的便利条件等拟签租赁合同的主要内容租赁标的、租赁用途、租赁期限、租赁押金、安全责任等留守企业对外租赁行为的内部决策及批准情况。2、租赁经营的日常管理公司明确留守企业资产租赁管理机构和人员建立相关台
11、帐全面、及时、准确反映资产租赁情况。公司对留守企业资产租赁行为具有审查、批准并检查、监督执行情况。3、租赁收益管理留守企业必须按合同规定向承租方足额及时收取租金租金必须汇缴企业专设的银行帐户该帐户须报上级公司备案。租金收入纳入专项资金管理资产租金收入主要用于企业改制方案确定的有关费用及留守人员相关费用开支。四报表审计步骤1、查阅租赁合同或协议统计各留守企业租金收入情况及至审计截至日应收租金数额通过帐薄查阅、实地查看及询问承租人等方式了解租金收入是否与协议列明金额相一致如果不一致须查明原因。2、比率分析法进行分析性复核比率分析法是利用被审计单位的财务数据计算一些通用的比率并将这些比率与人们普遍认
12、为合理的一些标准进行比较的方法。比率分析法主要从二个方面着手：对本期租金收入与上年度的租金进行比较分析对比、租赁业务收入在结构单价上的变化并分析变动是否合理。横向比较同类企业租金收入。如同是一个区域的相邻的工业企业地理位置相同环境差异不大每平方米租金收入应该相差不大如差距很大应查明原因。3、证实租金收入的真实性可以采取以下审计方法：1采用审计抽样法证实租金收取金额和租赁行为的真实性。抽取部分租金收入明细帐向承租人进行函证获知其租金支付时间、金额与被审计单位租金收入帐面记录的时间、金额进行核对如有不符应查明原因。2检查企业相关会计处理：有无租金收入不开发票而通过预收付货款、应收付货款其他应收付款
13、直接抵帐。有无以物抵租不作收入处理现象。有无租赁收入不申报纳税等行为。有无未按会计制度所规定的时点确定租赁收入的行为。以上这些可以通过检查租赁合同、业务台帐、发票存根等原始凭证以及银行存款、现金等帐户获得审计证据。3现场了解承租单位将其与租赁合同、会计帐簿进行核对看被审单位有无帐外出租场地现象。4对租金收入大的业务进行详细核查。5落实企业银行帐户开设情况检查有无在财务帐外开设银行帐户私设“小金库”并用于非法开支的问题。6核对银行存款日记帐和银行对帐单检查有无银行对帐单上有而银行存款日记帐中没有反映的资金收入业务如有应进一步审查资金去向。7盘点现金查有无收入未入帐现象。运用盘存法对现金进行突击检查将检查的结果与帐面结存数进行核对在调整未入帐凭证后分析产生差异的原因如。无正常原因且相差悬殊则存在隐瞒收入的可能性如现金有长款很可能是收入未入帐造成的。
