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1、不动产登记暂行条例释义总则（上）【编者按】 不动产登记暂行条例（以下简称条例）将从3月 1日起实施。为满足 广大读者对于条例具体条款和登记实务内容的阅读需求，本刊特与国土资源部不动产登 记中心联合推出“条例释义”摘登，并从2015 年第 2 期起开始连载，逐章逐条对条例 进行解释。第一章 总则本章共七条，对条例的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动产登记 的类型、不动产登记的原则、需要进行登记的不动产权利种类、不动产登记机构以及不动产 登记管辖进行了规定。第一条【立法目的及依据】（条文主旨为编者所加，下同）为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根
2、据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。释义本条规定的是条例的立法目的及法律依据。一、关于立法目的条例的立法目的就是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保 护权利人合法权益。其中整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础，规范登记行为 是实现不动产统一登记的要求，方便群众申请登记是不动产统一登记的核心，保护权利人合 法权益是不动产统一登记的目的。需要注意的是，条例的起草工作受到了社会各界的广泛关注，关于条例起草的 目的，社会各界也存在不同的认识。例如，很多人把不动产登记作为了遏制腐败或者限制房 价的主要工具。但是，我们应当准确认识到整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众
3、 申请登记，保护权利人合法权益，才是不动产登记条例起草的直接目的。虽然随着不动产登 记制度的完善，特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败、稳定房价带来一定的影响，但 是这些并不是不动产登记的直接目的。二、关于立法依据条例最主要的立法依据是物权法，因为物权法第十条规定：“国家对不动 产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 其他法律如土地管理法、城市房地产管理法、森林法、草原法及农村土 地承包法等相关法律对土地、房屋、森林林木、草原等不动产登记也进行了规范，但是由 于这些法律在登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面规定都不相同，不利于不动 产统一登记
4、制度的建立。为此，条例以物权法为立法依据，吸纳其他法律中对不动 产登记的相关内容，并进行了归纳总结。经过充分讨论研究，在条文上采用“根据中华人 民共和国物权法等法律”的表述，不对其他法律进行罗列。当然，除了物权法等相关法律，条例还有其他间接依据，主要是相关文件等。 如 2013 年 3 月 14 日公布的国务院机构改革和职能转变方案，2013 年 11 月 12 日中国 共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问 题的决定，2014年 1月中央编办发布的关于整合不动产登记职责的通知等。第二条【不动产登记及不动产的概念】本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构
5、依法将不动产权利归属和其他法定事项记 载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。释义本条规定的是不动产登记及不动产的概念。一、关于不动产登记的概念登记的主体是不动产登记机构。物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在 地的登记机构办理。”据此，本条第一款把登记机关明确为不动产登记机构。但是，在条 例出台之前，我国并没有统一的不动产登记机构，不仅不同的不动产权利要去不同的政府 部门进行登记，而且各地不动产登记机构的设置也并不一致，这种局面非常混乱，对不动产 登记信息的共享、交易的安全、群众生活的便利都带来了不利影响。条例第六条将登记 的职责明确给国家专职的
6、部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方层面， 是县级以上地方人民政府确定的部门。这是综合考虑我国不动产登记的实践，并借鉴域外不 动产登记机构设置的经验而作出的规定。登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项。确定一项不动产权利的归属，一般包括 主体、客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权利人的姓名、名称等身 份信息，不动产的坐落、面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。通过对这些内容的 记载和公示，社会公众便可以了解不动产权利的归属情况，起到定分止争的社会效果。此外， 不动产登记在特殊情况下还应记载其他法定事项，主要是指不动产存在异议、被查封等事实 情况时。这些内
7、容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现的，通过对这些事项 的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险。登记事项须记载于不动产登记簿。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变 更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六 条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，除物权法规定的个别情形以 外，物权归属及物权变动等事项，记载于不动产登记簿时才发生效力，不动产登记簿是物权 变动的效力证明，对于不动产权利人和第三人都有十分重要的意义。第三人可以通过查看不 动产登记簿了解不动产的自然状况和权属情况，第三人基于对不动产登记簿的信任所
8、作出的 善意行为都受到法律的保护。需要注意的是，此处的登记是具有实体法效力的，它与行政管 理上的登记、备案具有实质上的区别，后者只是对于既存权利状态的描述，方便行政机关进 行统筹，而前者则是权利确认的必要条件。二、关于不动产的概念不动产是与动产相对而言的，都属于“物”的范畴，都由物权法（大陆法系国家）或 者财产法（英美法系国家）进行调整。两者之间的区别主要是能否人为地移动，如果能够移 动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。因此，在域外其他国家和地区，不动产的概念 比较广，一般包括土地以及附着于土地与其无法分离的房屋、林木等。在我国，“不动产”一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有担保法
9、对不动 产的含义进行了界定。其第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地 上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”1988 年最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试 行）表述为“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。2004年 10 月 15 日物权法第二次审议稿第二条第二款曾已经明确规定不动产是指 土地以及建筑物等土地附着物。但是在以后的审议稿以及正式的颁布稿都没再进行规定。正 式出台的物权法第五十八条在界定集体的不动产和动产时虽有涉及但是没有明确界定： “集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土
10、地和森林、山岭、草原、 荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、 科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产”。条例在担保法的基础上，通过列举明确外延的方式，参照担保法的表述确 定了不动产的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保证了不动产定义的统一。第三条【不动产登记类型】不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、 查封登记等，适用本条例。本条主要规定的是不动产登记的类型。条例作为一项规范登记的程序法规，登记类 型是其核心的内容。不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，
11、 条例对此作出了概括规定。一、不动产首次登记不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括 总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是条例的首创。在条例出台之前， 存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门 对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此条例将其统一归纳规定为首次登记。二、变更登记变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的 登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、 名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分
12、割或者合 并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间 等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的 其他不涉及不动产权利转移的变更情形。三、转移登记转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用 的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不 动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动 产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的
13、，以及法律、行政法规规定的 其他不动产权利转移情形。四、注销登记注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普 遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主 要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止 的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土 地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文 书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。五、更正登记更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申
14、请或者依职权对登记簿的错误记载事项进 行更正的登记。更正登记是物权法确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存 在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的 原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。土地登记办法 和房屋登记办法也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。六、异议登记异议登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的 权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是物权法规定的一项新的 不动产登记制度，土地登记办法和房屋登记办法对此制度进一步进行了明确的规定。 物权法第十九条规定：
15、“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可 以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误 的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申 请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登 记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”七、预告登记预告登记，主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产 登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请 求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。物权法第二十条规定：“当事人签订 买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构：申 请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记 失效。”预告登记一般适用于转让不动产、预购商品房等不动产的情形。八、查封登记查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助 执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封既可以适用 于动产，也可以适用于不动产。对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到 公示
