上海市房产面积测算规

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1、上海市房产面积测算规上海市房产面积测算规范 1.房产面积测算的总则 1.1 房产面积测算分为房屋建筑面积测算和共有建筑面积摊算，其中共有建筑面积摊算包括专有建筑面积测算、共有建筑面积测算与分摊。经共有建筑面积摊算，计算出产权建筑面积。 1.2 1.2.1房产面积的测算指水平面积的测算，房屋边长测量取水平距离。房屋边长以米为单位，取值0.01米；房产面积以平方米为单位，取值0.01米平方米。 1.2.2共有建筑面积分摊过程中，各权属单元的套内建筑面积、套应分摊的共有建筑面积及套建筑面积取值0.01平方米，共有建筑面积摊算结果保留四舍五入的凑整误差。 1.2.3房屋建筑面积测算最大误差按下式计算：

2、 式中：房屋建筑面积误差的限差 S房屋建筑面积 1 2. 房屋建筑面积计算 2.1 2.1.1房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑。 2.1.2房屋建筑面积计算应具备以下条件： 应具有上盖和地(楼、底)板； 应有围护结构； 层高或高度在2.2米或2.2米以上； 结构牢固，属永久性的建筑物； 房屋的附属部位应与主体房屋室内相连通； 可作为人们生产或生活或各种活动的场所。 2.1.3按围护结构水平外围计算房屋建筑面积应遵循以下规则： 房屋空间由墙、柱、护栏分别围护的，建筑面积应按墙、柱、护栏

3、各自水平外围计算。见图2.1.1 图2.1.1 2 房屋空间主要由墙围护，墙面有柱突出的，建筑面积一般按墙水平外围计算。见图2.1.2 图2.1.2 房屋空间主要由柱、护栏相连围护或由墙、护栏纵横相连围护，护栏外围小于柱或墙端外围的，建筑面积应按护栏水平外围计算；护栏外围大于柱或墙端外围的，建筑面积应按柱或墙端水平外围计算，若遇阳台或按一半计建筑面积的部位，则按护栏外围计算。见图2.1.3 图2.1.3 房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖外沿小于柱、墙外围的，建筑面积应按上盖外沿的水平投影计算。当柱间连有护栏，护栏外围和上盖外沿均小于柱外围的，建筑面积应按护栏外围和上盖外沿中小者的水平投影计算。

4、见图2.1.4 3 图2.1.4 房屋不封闭部位的底板外沿小于围护结构外围的，建筑面积应按底板外沿的水平投影计算。见图2.1.5 图2.1.5 房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖和底板外沿均小于柱、墙外围的，建筑面积应按上盖和底板外沿中小者的水平投影计算。见图2.1.6 图2.1.6 2. 2 2.2.1单层、多层房屋 4 单层房屋按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2.2.2夹层、插层、技术层 房屋内的夹层、插层、技术层及其井道和连通的楼梯、电梯井等层高在2.20米以上的部位按其围护结构水平外围计算建筑面积。 2.2.3地下室、半地下室 层高在2.20米以上的地下室、半地下

5、室及其相应出入口，按其外墙水平外围计算建筑面积。 与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。见图2.2.7 图2.2.7 2.2.4突出屋面的建筑 房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的，按其外围水平面积计算。 突出屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时，若缓冲层向天面开门且层高在2.20米以上的，缓冲层应计算建筑面积；若缓冲层不开门的，则不计建筑面积。 房屋天面上有盖和围护结构的景观或装饰性建筑不计建筑面积。 2.2.5穿过房屋的通道 穿过房屋的通道，按一层计算建筑面积。 2.

6、2.6跨层部位、上空部位 房屋内层高跨越两个以上自然层的建筑空间，按其所在层计算一层建筑面积，在其上部被跨楼层内形成的上空部位按周边围护结构外围不计建筑面积。上空周边的走廊、回廊及室内阳台按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.8 图2.2.8 2.2.7井道 房屋中的井道按其穿越的房屋自然层计算建筑面积。见图2.2.9 6 图2.2.9 观光梯透明结构封闭围护的梯井及不封闭围护结构围护的梯井，按其穿越的房屋自然层计算建筑面积。无围护梯井的观光梯不计建筑面积。见图2.2.10 图2.2.10 房屋中的井道在仅穿越跨层部位的部分，按一层计算建筑面积。见图2.2.9 房屋井道的坑底高于房屋最

7、下层地坪，坑底至坑上一层层高小于2.2米的，最下层的井道不计建筑面积。见图2.2.9 2.2.8阳台 全封闭的阳台按其围护结构水平外围计算建筑面积。 不封闭的阳台按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.11 图2.2.11 不封闭阳台应具有上盖，上盖高度应2.2米且2个自然层。当上盖满遮阳台时，则其下不封闭阳台按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积；当上盖前沿遮盖阳台前护栏而其侧沿未遮盖阳台侧护栏时，则其下不封闭阳台按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积；当上盖前沿未遮盖阳台前护时，则其下不封闭阳台不计建筑面积。无上盖或上盖高度不符规定的不封闭阳台不计建筑面积

8、。见图2.2.12 8 图2.2.12 底层不封闭阳台符合有护栏、上部2层以内有满遮本阳台的不封闭阳台的，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。坐于下部房屋屋面平台上的不封闭阳台参照底层不封闭阳台计算建筑面积。见图2.2.13、 图2.2.13 底层不封闭阳台、屋面阳台计算建筑面积的，其护栏中允许开一个出口，阳台横向护栏中开有出口的应余留部分护栏。见图2.2.14 9 图2.2.14 底层不封闭阳台、屋面阳台两侧有竖直围护结构、上盖满遮及护栏围闭的，不论其上部有无类似阳台，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.15 图2.2.15 不封闭阳台向房屋内延伸，形成部分悬空部分坐

9、于下层屋顶的阳台，若阳台内延的屋顶部分两侧由竖直围护结构围护或符合屋面阳台建筑面积计算规则的，则整个阳台按不封闭阳台标10 准计算建筑面积，否则整个阳台不计建筑面积；不封闭阳台横向延伸坐于下层屋顶上，形成部分悬空部分坐于下层屋顶的阳台，悬空部分的按不封闭阳台标准计算建筑面积，坐于下层屋顶的部分按屋面阳台标准计算建筑面积。见图2.2.16 图2.2.16 上下层不封闭阳台投影错位的，下层阳台以其上部2个自然层范围内的阳台为上盖，按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.17 图2.2.17 11 不封闭阳台护栏内倾的，阳台建筑面积按护栏上端水平外围尺寸起算；不封闭阳台

10、护栏外倾的，阳台建筑面积按护栏下端水平外围尺寸起算；不封闭阳台护栏超出底板外沿的，阳台建筑面积按底板水平外围尺寸起算。此类阳台上盖应遮蔽护栏上端外围。见图2.2.18 图2.2.18 2.2.9室外走廊 图2.2.19 全封闭的走廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。 室外无柱有护栏的走廊其建筑面积按围护结构外围水平投影一半计算。见图2.2.20 图2.2.20 无柱走廊的上盖高度应2.2米且2个自然层。上盖满遮的，则其无柱走廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积；无柱走廊沿长度方向部分有上盖遮蔽部分为露天的，上盖遮蔽部分的走廊按上盖与护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积。无上盖或者上盖进深走

11、廊护栏进深或者上盖高度不符规定或者无护栏的无柱走廊，不计建筑面积。见图2.2.20 无柱走廊护栏内倾、外倾、超出底板外沿的，参照不封闭阳台护栏标准计算建筑面积。见图2.2.18 室外有柱走廊按其柱水平外围计算建筑面积。见图2.2.21 有柱走廊柱间附有护栏、廊端有竖直围护结构、底板外沿小于柱外围及上盖外沿小于柱外围情形的，应遵照建筑面积计算一般规定中有关建筑面积按围护结构水平外围计算应遵循的规则，确定 13 有柱走廊的水平外围，计算其建筑面积。见图2.2.21 图2.2.21 2.2.10架空通廊 全封闭的架空通廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。 有顶盖不封闭的架空通廊按其围护结构外围水平投

12、影一半计算建筑面积。见图2.2.22 图2.2.22 无柱架空通廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积。其上盖应符合满遮护栏且高度2.2米且2个自然层，否则不计建筑面积。 14 见图2.2.23 有柱架空通廊上盖满遮护栏的，按护栏外围水平投影一半计算建筑面积；有柱架空通廊护栏外围大于柱外围，上盖遮蔽柱未遮蔽护栏的，按柱外围水平投影一半计算建筑面积；有柱架空通廊护栏外围和上盖外沿均小于柱外围的，按其中小者外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.23 图2.2.23 无顶盖的架空通廊不计算建筑面积。 2.2.11门斗、门廊 门斗按其围护结构水平外围计算建筑面积。有突出墙面的围护结构并以上部建筑为

13、上盖的类似门斗的房屋出入口，按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.24 图2.2.24 房屋外墙内凹有上盖的出入口，上盖与出入口处房屋外墙合15 围的空间不计建筑面积。见图2.2.25 图2.2.25 若房屋外墙内凹有上盖的出入口，其两侧墙前外端有突出的围护结构的，则按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.26 图2.2.26 门斗常见异形按图2.2.27所示计算建筑面积。 图2.2.27 有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构水平外围计算建筑面积；独立柱、单排柱或单排支撑结构的门廊，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.28 16 图2.2.28 2.2.12雨蓬 有

14、柱雨蓬按其柱水平外围计算建筑面积；独立柱雨蓬，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.29 以上部建筑为上盖下有柱的建筑空间，按其柱水平外围计算建筑面积；以上部建筑为上盖下有独立柱的建筑空间，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。 图2.2.29 17 无柱雨蓬下的空间不计建筑面积。见图2.2.30 图2.2.30 2.2.13楼梯 室内楼梯、楼梯间的建筑面积按其通过的房屋自然层计算。见图2.2.31 图2.2.31 室内楼梯、楼梯间在仅通过跨层部位的部分，按一层计算建筑面积。见图2.2.31 室内楼梯每个自然层的建筑面积是按其下一层至本层的楼梯水平投影计算，两层间的楼梯板投影重叠的部分，只

15、计一次投影。见图2.2.32-A、B 室内最底层楼梯下方空间按最底层楼梯水平投影计算建筑面积。见图2.2.32-B、C 室内楼梯被上层梯洞围护结构水平投影遮盖的部分不计入上层18 的楼梯建筑面积。见图2.2.32-C 图2.2.32 错层房屋中每个错层楼梯的建筑面积按其错下一层至本层楼梯水平投影计算，最下错层楼梯下方空间按最下错层楼梯水平投影计算建筑面积。见图2.2.33 图2.2.33 层高2.2米以上有满遮顶盖的室外楼梯，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积；层高2.2米以上无顶盖或顶盖不满遮的室外楼梯，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.34 图2.2.34 19 每个楼层室外楼梯的建筑面积，按其下一房屋自然层至本房屋自然层的室外楼梯段围护结构外围水平投影计算，两层间的楼梯投影重叠的部分，只计一次投影。 室外楼梯在仅临靠跨层部位的部分，室外楼梯按一个楼层计算。 多层室外楼梯，若最上层顶盖满遮整个楼梯的，则各楼层室外楼梯均按其围护结构外围水平投影计算建筑面积；若最上层上盖满遮部分楼层的楼梯的，则被遮盖的楼层楼梯按其围护结构外围水平投影计算建筑面积，未被遮盖的楼层楼梯按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面