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1、目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并获得房屋拆迁许可证三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，到达施工条件3、施工通道疏通，满足施工运送条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理动工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房
2、销售及按揭办理三、申请竣工验收，获得建筑工程竣工验收立案证四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记，获得商品房权属证明书六、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段产开发项目经董事会（企业主）同意初步立项后，转由企业战略发展研究中心（筹划部）进行可行性研究。1、可行性研究内容可行性研究主线目是实现项目决策科学化、民主化，减少或防止投资决策失误，提高项目开发建设经济、社会和环境效益。可行性研究重要内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地现场调
3、查及动迁安顿;(3)市场分析和建设规模确实定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供应及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及提议。2、可行性研究组员知识构成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究工作阶段1）投资机会研究。该阶段重要任务是对投资项目重要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基础，寻找最有利投资机会。投资机会研究相称粗略，重要依托笼统估计而不
4、是依托详细分析。假如机会研究认为可行，就可以进行下一阶段工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设也许性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即一般所说可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资与否决策关键环节。4、可行性研究按5个环节进行：(1)项目企业接受委托或集团企业董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究汇报。5、集团企业董事会通过，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地
5、使用权重要方式：1）通过行政划拨方式获得；2）旧城改造获得中标地块国有土地使用权；3）转让获得；4）出让方式获得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后获得；6）通过司法裁决获得；7）通过吞并、收购等股权重组方式获得。开发商获取土地使用权程序土地使用权有偿出让方式：出让方式是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权故意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望，由国有土地代表与故意受让人进行一对一谈判和切磋、
6、协商出让土地使用权有关事宜这样一种出让方式。招标出让是指在指定期限内，由符合条件单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定规定择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确协议双方当事人权利义务，并且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定时间、地点，组织符合条件土地使用权故意受让人到场，就所出让使用权土地公开叫价竞投，按“价高者得”原则确定土地使用权受让人一种出让方式。根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用
7、途，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并获得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让协议。开发商获得国有土地使用权出让协议后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让，办理土地登记时应提交如下资料：1）土地出让协议、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地，应提供建设用地同意书；属存量用地，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：地形图2份；5）加盖了“权属已审核”宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。送土地主管部门。（1）
8、土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理局限性10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续审核和报批工作。（2）土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上（含10亩）城镇建设用地划拨手续。区、县房地局负责办理10亩如下城镇建设用地划拨手续。（3）征用土地征用耕地1000亩以上，其他土地亩以上，由政府部门审核后报国务院同意。征用耕地3亩以上1000亩如下，其他土地10亩以上亩如下，由人民政府同意。征用耕地3亩如下，其他土地10亩如下，由区（县）人民政府同意。（4）地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地
9、需补办出让手续地价评估工作及评估汇报审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文献。(2) 用地者到市或区、县房地局或其他部门理解状况，进行征询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。(6) 收到中标告知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让协议，并按协议规定支付总地价款一定比例作为定金。(7) 按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市
10、或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清所有地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序：(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文献。(2) 用地者到市或区、县房地局或其他部门理解状况，进行征询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。(6) 用地者在规定期间、指定地点到拍卖现场参与竞投。(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让协议，并按规定支付总地价款一定比例作为定金。
11、(8)按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清所有地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序获得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，获得国有土地使用权证。二、 征地拆迁，申办并获得房屋拆迁许可证。都市房屋拆迁是对都市规划区内国有土地上原有房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要部分进行拆除重建，使都市整体功能得到改善和提高。1、拆迁方式：1）政府组织拆迁：重要指通过批租、旧城改造方式获得土地使用权所波及拆迁。2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产企业常用模式，但要申请拆
12、迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：合用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。2、拆迁重要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)都市功能、用地布局和空间构造调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，都市房屋拆迁是伴伴随都市建设项目进行，是都市建设重要构成部分，尤其是旧城改造中一种重要环节，处在建设项目前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交如下申报资料：1）填写都市房屋拆迁申请表一式五份；2）建设项目同意文献；3） 建设用地规划许可证；4）国有土地使用权同意文献（建设用地同意书或划拨决定书）5）拆迁代办单位
13、和评估机构资料。6）拆迁安顿计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本状况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰安顿用房证明；拆迁赔偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具拆迁赔偿安顿资金证明。根据市都市房屋拆迁管理实行措施规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商获得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安顿赔偿协议。安顿赔偿共有三种方式，一是货币安顿，二是现房安顿，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，获得房屋拆迁验
14、收合格证。三、 规划设计建设工程规划管理重要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用城镇国有土地范围，项目规划申报基本环节是：(1)在项目提议书报批或可行性研究汇报编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点告知书中对批复时参照根据；(2)在项目提议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见告知书，对项目用地位置、面积、范围等提供较详细意见，并须同步下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达委托设计机构进行规划方案设计根据性文献。开发商在完毕方案设计后，须向规划
15、部门提出审定申请；(4)通过审定设计方案，是编制初步设计或施工图根据，也是获得建设用地规划许可证必备条件；(5)开发商根据审定设计方案告知书和可行性研究汇报批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安顿意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是获得土地使用权必备文献；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理动工手续之前，需进行验证工程建设符合规划规定最终法定程序，该证申办动工必备文献。进行营利性房地产开发，必须获得国有土地使用权才能进行。根据都市房地产管理法有关规定，房地产开发用地一级市场获得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式获得使用权法律凭证是
16、国有土地使用权证：通过划拨获得土地使用权临时证件是建设用地同意书或划拨决定书。1、申办项目选址定点，获得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。并获得建设项目选址意见书附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请都市规划行政主管部门根据全市经济社会发展方略、都市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家都市规划法、建设项目选址规划管理措施等，考虑建设项目规定，在规定期限内提出规划方面初审意见和选址意见。此后，由都市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所波及到有关部门意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意项目报政府审批后，在规定审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书重
