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1、2022土地市场管理调研报告2022 土地市场管理调研报告 3 篇【篇一】土地市场管理调研报告按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进展了深化调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进展了重点调研。调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进展了分析p ，现将调研情况汇报如下：一、城乡结合部土地市场现状与问题城乡结合部是土地交易最活泼的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的根本特征。详细表如今：城乡结合部建立用地快速膨胀、建立用地总量失控，各类用地交织、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩
2、序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。(一)城乡结合部建立用地快速膨胀、建立用地总量失控城乡结合部是城市建立快速扩张的重点地区，该区域土地利用构造中农用土地急剧减少，建立用地快速膨胀，建立用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有 70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区 13 平方公里的土地只剩 1 平方公里可用，而这 1平方公里土地需安置农民建房的就占了近 65%.温州市欧海区仅 1998 年，非农建立占用耕地就达 5937 亩，其中大局部为集体建立用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建立用地的“无地队”达 58 个，加上下属县市，“无地队”多达
3、20_多个。佛山市城区总面积为 77.8 公里，城乡结合部农村集体建立用地占近 20 平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积 12.7 平方公里，“城中村”占地就达 4.3 平方公里。(二)各类用地交织、市场交易主体复杂一是多头供地。土地供给的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农民个人。二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体所有土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交织，农用地和建立用地插花，工业消费用地和居住用地互相浸透。城乡结合部土地使用者和土地利用构造变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部许多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁本钱越来越
4、高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区 1998 年工业消费总值中，国有、集体、城乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和 54.57%.该区辽东村，农户经商的比例为 100%,有企业 400 多家，其中在自家宅基地上从事作坊消费的一、二百家。四是居民构成复杂。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流动人口。如苏州郊区，目前总人口为 125895 人，农业人口占总人口的 65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的复杂程度。(三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱城乡结
5、合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。江苏省 1999 年查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地 478 宗，1594 亩，每宗地平均面积 3.3 亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市 1992 年以来，通过各类形式流转的集体土地 14452 宗，面积 6483 亩，平均每宗地 0.4 亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其本质是农民集体只出地，不参与经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建立用地流转有9
6、06.7 亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地使用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各 20_米长度的范围内，分属常青乡曙光村和朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋 56 间，朝阳村出租 62 间，平均月租金 30-60 元/平方米。两个行政村20_ 多户村民，90%的居民户，每户有 3-5 间，约 40-70 平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有 10%的农户私自卖了住宅，而其中在本集体内流转的只有 5%.廊坊市城乡结合部有 70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有 90%的农户私下买卖或出租房屋。(四)违法用地和违
7、法交易大量存在1999 年辽宁省清理出各类违法用地 8005 宗，其中：农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建立用地的 20_ 件;农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475 件;未经批准擅自将集体土地变为建立用地的 1177 件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的 744 件，几项合计 5413 件，占违法用地总数的67.6%。二、产生问题的原因分析p 城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建立自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。(一)工业化、城市化带动了城乡结合部建立用地快速膨胀，是城乡结合部土
8、地市场混乱的外部推动力工业的持续、稳定、快速开展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市开展和农村工业化、城市化开展冲击的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的开展，对消费经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业开展，加大了建立用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的迅速开展，进一步加剧了建立用地需求。这些快速增长的建立用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建立用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建立用地快速增加，土地供给总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部获得
9、土地和房屋的本钱远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比拟利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建立用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。(二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因当前，集体土地所有权权利设置不完好、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制
10、了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、明晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于详细的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何分配?集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何表达?“集体”违法使用本集体所有的土地应该如何处分?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?“三分之
11、二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表”如何保障和表达?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些根本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的“多头”所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其别人管不着，甚至局部土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种“多头”代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建立、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。(三)土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利
12、用等，可以说根就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用处收益远远高于农业用处收益，比拟利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，根底设施建立需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建立征用农民集体土地的补偿方法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力开展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经
13、济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。(四)政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及详细操作来说，已相比照拟详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建立用地和集体建立用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度非常薄弱。如土地管理法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”,但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立;但是，符合土地利用总体规划并依法
14、获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”.但存量集体建立用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口;而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理根据，往往采用全面制止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。三、标准城乡结合部土地市场的对策与建议随着新土地管理法的公布施行，耕地保护国策得以法制化，建立占用农用地的本钱和难度加大，各地开场注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城
15、市建立对土地的需求。各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进展多方面的探究，并获得了一定的进展：开展城乡结合部集体建立用地整治和流转试点。杭州市以“两进”推进“一化”,即“农户进公寓小区”(在土地利用规划确定的城市建立用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外那么取消单家独院建房，实行多家集中联建)，“乡镇企业进工业园区”,“推进城乡结合部城市化进程”.苏州市出台了苏州市农村集体存量建立用地使用权流转管理暂行方法，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建立用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提
16、下，标准集体建立用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对“城中村”改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对“城中村”进展改造，按规划统一建立住宅小区。强化城乡结合部建立用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市施行了“政府土地收买储藏制度”,并讨论将政府收买储藏范围扩展到城市内现有集体建立用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，标准市场。讨论城乡结合部集体建立用地向国有建立用地转化。浙江省对局部城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建立用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地讨论了调整现行征地补偿方法，采用按价征购的方法转为国
