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1、维修处理方案及材料使用说明目前商品房因质量问题投诉日益增加。 质量问题除施工过程严格 控制做好预防外， 维修方法是否得当对维护房产公司的品牌和声誉也 十分重要。在此根据自己的经验总结了部分维修方法，供大家参考和讨论， 如有不足之处请各位指正。一、墙体开裂1、框架与填充墙之间的开裂处理 原因分析：由于不同材料交接受温度变化收缩不同出现收缩裂缝。 修补方法：对开裂部位进行切割，宽度5060cm,凿至墙面及砼面， 清理干净，洒水湿润，用 801 胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，基本刮 平，隔日再粉刷第一次，完成后用用密目型钢丝网固定，网片宽度大 于50cm,钢丝网必须铺设平整。然后再分层粉刷，每次粉刷厚
2、度不 大于8mm （喷水保养2天）。2、墙面开裂处理 原因分析：主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材 料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝 处理方法：开裂不空鼓的铲除原老粉,经清理,贴密目型纤维网片，宽度大于20 cm，用801胶水拌纯水泥进行粘贴，再用801拌老 粉加白水泥刮平及刷涂料。二、墙面空鼓处理：原因分析：主要是受温度和材料影响，不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝； 或者是墙面基层未清理干净 粉刷层与墙体之间的粘结不牢固。处理方法：用切割机切割大于空鼓范围，并凿除干净，不能剩余 抹灰层用水湿润，必须完全湿润透，用 801 胶水拌纯水泥涂刷，随涂 随粉，当
3、天只能粉二遍，间隔时间应 5 小时以上。每次粉刷厚度不大 于8mm （喷水保养2天）。三、地面空鼓、裂缝处理方法： 原因分析：受温度和材料影响出现收缩裂缝；基层未清理干净棉 层层与墙体之间的粘结不牢固；管线埋深不够。处理方法：空鼓及裂缝处理用切割机切割周边， 凿除至结构板面， 清理干净， 用水养数小时待完全润透， 用高标号细石砼手提平板振动 机震实压光，隔日保养，养护二至三天。四、地坪标高误差处理： 原因分析：施工过程中没有严格控制标高 处理方法：打水平、弹线、拉线，用 3m 长铝合金尺靠、凿除超 高部分，凿毛最低位置，低处经湿润后套浆后用 1；1.5 水泥砂浆补 平，待达到一定强度时地面整体
4、用 801 胶水拌纯水泥（需机打）批刮 二至三遍，直至平整、色差一致。五、露台渗水（一般都要整体凿除重做） ：原因分析： 结构自防水未达到要求存在蜂窝、 砼不密实等质量缺 陷；或存在结构裂缝（结构裂缝处理按楼板结构裂缝修补方法处理）处理方法： 1、凿除至结构板，查找渗点再局部凿除，用堵漏王堵实（先湿润、套浆） ，刷 JS2、1: 2水泥砂找平，待一定强度时，刷 JS三遍。3、陶粒找坡，达到一定强度时刷冷底子由二遍，热贴 SBS，翻 边 35cm。4、铺2.5厚挤塑保温板，浇40厚C25细石砼，内铺200X 200 钢筋网，用小型平板振动机压实、压光。浇水保养三天，必要时应覆 盖。5、四周油膏嵌
5、缝，有中缝时缝内嵌油膏，上贴自粘卷材宽度不 小于 20cm。6、对板底进行维修。六、局部渗水处理（烟道边、管道边）原因分析： 管道四周二次砼封堵不密实； 由于温度变化砼和管道 之间出现收缩裂缝。处理方法：1 、楼下已经装修：局部凿除（四周比管道宽 30CM ）至结构板， 用水湿润，用堵漏王套浆，堵漏王堵实，小面积全部用堵漏王堵，面 积大的用高标号细石砼内掺防水挤捣实， 养水检查不漏后， 用防水油 膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2,中间加无纺布一 层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm,宽度比后补聚合物防水 砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm,如是烟道上翻至烟
6、道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。2、楼下未装修：局部凿除（四周比管道宽 30CM）至结构板，同时凿除管道四周的后补砼，清理干净浇水湿润，吊模用聚合物防水 砂浆封堵一半，隔日灌水养护，三天后检查不漏水并清理干净后补第 二次聚合物比结构板低2cm,养护并检查不漏水后用防水油膏封堵至 结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防 水馒头，高度比地面完成面高 3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽 2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm 粉防水水泥砂浆。浇细石砼。做法详图见下图。修补完成后对楼下板 底进行粉刷维修。fl.管道四周渗水修补详图.pd
7、f七、外墙渗水处理：原因分析：1、目前的框架结构住宅工程中填充墙，基本上为非 承重的砌块。砌块在运输与施工过程中容易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破损或由于设备管暗装的需要对已砌外墙进 行凿打，人为地造成外墙砌体破损，也较容易在外墙砌体形成渗水处。2、 工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满， 特别是竖缝砂浆。此外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的 水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砖和砂浆分离，砌体整 体刚度下降，产生墙体裂缝。3、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。4、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打 底偏厚，又未采取适
8、当 加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑， 结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线， 产生不规则收缩裂 缝。5、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分 易形成贮水容器；面砖 勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是 使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖 勾缝和面砖表面不平也有一定关系， 凹缝使外墙整体墙面不光滑， 雨 水流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处。勾缝质量 不合要求或长期风吹雨淋 造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。6、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚 至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。处理方法：1、
9、外墙涂料墙面渗水，大裂缝：用切割机切割宽度大于50cm至墙体，经湿润、套浆，用1: 1.5 水泥砂刮平，钉钢丝网片，用 1； 2 粗砂、水泥分多次完成。墙面整 体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。2、小裂缝处理：用磨光机装切割片切割后，用水清洗， 再用专用填缝灰填实。墙 面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。3、外墙面砖渗水处理凿除不结实灰缝进行重新嵌缝及修补， 整体墙面清洗，用水管浇， 清洁干净， 然后用渗入式无色防水剂喷洒 57 次，到干后完全不吸水 为止。如渗水严重凿除到砖墙面，清理干净，经湿润、套浆，用 1：1.5 水泥砂刮平，钉钢丝网片，用聚合物防水砂浆分多次完成，铺贴 面砖，用专用勾缝剂勾缝
10、，做浇水试验，不漏后清洁干净，然后用渗 入式无色防水剂喷洒 57 次，到干后完全不吸水为止。八、内墙面渗水处理： 原因分析：同外墙渗水 1、内墙面地坪以上部位： 经外墙处理后，一般为原涂料、老粉铲除，经清理干净后， 用防水腻子、白水泥、 801 胶水刮平，刷涂料或乳胶漆。2、由外墙装饰材料松动及其他原因如粉刷层质量差造成的 经确定需凿除外墙装饰层及粉刷层至墙面， 经清理、湿润后，用 防水砂浆分层粉刷，刷浆一遍，再做装饰面层，室内处理同上。3、相反面无法处理的凿除粉刷层主体面地坪凿至1015cm以下，宽度20cm。经清理、 湿润后，用水泥砂浆刮平。 隔天用聚合物水泥防水涂料涂刷三遍，第 二遍贴纤
11、维网后刷第三遍，随刷随洒干净粗砂粒， （便于与外面粉刷 层粘结）。粉刷用粗砂 1 ：2 水泥砂分多次完成，外刮防水腻子粉配白 水泥、 801 胶水刮平。 801 胶水分批刮平，刷涂料或乳胶漆。九、露台面裂缝 原因分析：温度变化出现收缩；分仓缝未按规范设置 处理方法：清理屋面一切杂物， 用钢丝刷刷去污物，裂缝经处理 后，用专用填缝灰嵌实，用水冲洗干净，应绝对干净。待达到吸水完 全饱和时，用 1：1 水泥砂掺 801 胶水刮平。待达到一定强度后，用 牛元纳米防水浆料刮刷三遍，达到色差一致。十、门窗渗水 原因分析：窗边四周堵缝不密实；门窗本身密封性不够；门窗在 风压作用下产生变形。处理方法“框边渗水
12、，凿除窗边粉刷层及面砖，捣空窗边发泡剂 以及其他填充材料，用聚合物防水砂浆嵌实，如外墙为面砖加 JS 防 水一道厚度不小于 1.5。铺贴外墙面砖或刷外墙涂料，贴美纹纸打密 封胶。铝合金门窗渗水：检查泄水孔设置是否合理，调整到内外连通， 外侧考底部设向外的泄水孔。对组合位置和拼缝处进行注胶。对多次检查维修仍渗水的可以在窗框外侧用环氧树脂低压注浆。 十一、板底钢筋生锈造成起泡起鼓 原因分析：保护层厚度不够处理方法：1、凿除原松动部分及钢筋周边水泥2、用磨光机装钢丝轮打磨除锈。3、铲除板底粉刷层涂料层，清洗干净4、用 1：1 水泥砂嵌实凿除部分5、用 801 胶水拌纯水泥浆涂刷板底6、1: 1.5中
13、粗砂粉刷，厚度810mm,代保护层，分二次粉刷。十二、楼板结构裂缝原因分析：外荷载引起的裂缝： 外荷载作用下产生的结构裂缝一般具有很 强的规律性 ，通过计算分析就可以读出正确的结论。如：矩形楼板 板面裂缝成环状，沿框架梁分布，板底裂缝成十字或米字集中于跨中； 转角阳台或挑檐板裂缝位于板面起始于墙板交界以角点为中心成米 字形向外延伸。受力裂缝， 其裂缝与荷载有关，预示结构承载力可能 不足或存在严重问题。温度收缩裂缝： 温度收缩裂缝是一种建筑最常见的裂缝， 主要是 由于结构的温度变形及材料的收缩变形受阻及应力超标所致。 现浇板 收缩裂缝主要集中在房屋的中部和房屋四周阳角处， 裂缝成枣核状止 于梁边
14、。房屋四周阳角处的房间在离开阳角1米左右，即在楼板的分 离式配筋的负弯矩筋以及角部放射筋未端或外侧发生4 5度左右的 楼地面斜角裂缝。 其原因主要是砼的收缩特性和温差双重作用所引起 的，并且愈靠近屋面处的楼层裂缝往往愈大。从设计角度看，现行设 计规范侧重于按强度考虑， 未充分按温差和混凝土收缩特性等多种因 素作综合考虑， 配筋量因而达不到要求。 而房屋的四周阳角由于受到 纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁约束， 限制了楼面板 砼的自由变形，因此在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即 在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端结束处） 首先开裂， 产生4 5度左右的斜角裂缝。虽然楼地面斜角
15、裂缝对结构安全使用没有影 响，但在有水的情况下会发生渗漏，影响正常使用。地基不均匀沉降产生的裂缝： 由于地基沉降不均匀使上部结构产 生附加应力，导致楼板裂缝。不均匀沉降产生的裂缝多属贯穿性裂缝，其走向与沉降情况有关。使用商品混凝土引起的收缩裂缝：商品混凝土由于采用泵送，混 凝土的流动性要好， 因此一般商品混凝土的坍落度都较大， 水灰比较 大，如保证水灰比则要增加水泥用量， 这样就使混凝土在硬化阶段出 现收缩裂缝。裂缝的产生大多在砼浇筑初期，即浇捣后46小时左右，裂缝形状不规则且长短不一，互不连贯，产生裂缝部分大多为水 泥浮浆层和砂浆层。 有于砼坍落度偏大， 表面经过振捣形成一层水泥 含量较多，
16、收缩性较大的水泥浮浆层及砂浆层一方面由于砼初凝时表 面游离水分蒸发过快产生急剧的体积收缩，而此时砼早期强度较低 （面层为砂浆层 强度更低 ） ，不能抵抗这种变形应力而导致砼表面开 裂，另一方面由于面层浮浆或砂浆的收 缩值比基层砼大许多，而造 成变形值不同导致面层开裂。预埋管线引起的楼板裂缝：预埋线管处沿管线方向出现表面裂 缝；局部出现呈发散状或龟裂状的不规则裂缝。预埋线管，特别是多 根线管的集散处是截面砼受到较多削弱， 从而引起应力集中， 容易导 致裂缝发生的薄弱部位。 当预理线管的直径较小， 并且房屋的开间宽 度也较小，同时线管的敷设走向又不垂直于砼的收缩和受拉方向时， 一般不会发生楼面裂缝。反之，当预埋线管的直径较大，开间宽度也 较大，并且线管的敷设走向又垂直
