《房地产营销策划与思维方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销策划与思维方法（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产营营销策划划与思维维方法万物都是是关联的的，达尔尔文说：“许多多表面上上看起来来毫无关关系的事事物之间间，实际际上都被被一张无无形的网网联系着着”。策策划行为为的本质质就是通通过寻找找主体与与客体之之间客观观存在的的关系链链，提炼炼出策划划物之本本真价值值，然后后通过外外物形象象和内在在涵意融融合，借借外物形形象驰骋骋想象，使使外物形形象在内内在涵意意中孕育育审美意意象，这这就是策策划的核核心内涵涵。 策划划需要一一种思辩辩性的哲哲学思想想和境界界，破执执除障，打打开心灵灵的窗户户，追求求那种具具有魅力力和影响响力的艺艺术化的的人格美美，就像像魏晋时时期的玄玄言诗一一样，它它不止是是抽
2、象的的说理或或作文，而而是借助助外物（如如山水风风景）形形成象喻喻，或是是借着参参悟山水水风景印印证某些些道理。因因为有“玄玄心、洞洞见、妙妙赏、深深情”的的哲学思思辩，才才有颖悟悟、旷达达、真率率的创作作灵感的的自然激激发和个个性表现现。“独独照之匠匠，窥意意象而运运斤，此此盖驭文文之首术术，谋篇篇之大端端”（刘刘勰文文心雕龙龙神思思）。文文章如此此，策划划亦然。通常，策划过程由“创意、文案、策略整合”三大内容组成。无论创意、文案、策略整合如何实现，首先在于思路是否正确，思路来源于对策划物以及策划物所在的场的洞察和把握（这里的场通常是指宏观经济环境和微观市场环境），也就是对策划主体和场的意象
3、与价值的整合。这种整合和把握主要在于三个方面的努力：一是如何窥意象而感通；二是如何驭思维而把握；三是如何控节奏而出旋律。 如何窥意象而感通是指如何洞察与领悟，关键在于对事物的观照方式；如何驭思维而把握是指如何梳理思路，然后科学整合策略；如何控节奏而出旋律是指如何使策略以及策略执行充满节奏和动感，产生有序、有效、生动的策划效果和执行效果，从而达到策划要达到的目的。一、 如何窥意象而感通 何谓“意象”呢？魏王弼在周易略例明象中指出：“夫象者，出意者也。言者，明象者也。尽意莫若象，尽象莫若言。言生于象，故可寻言以观象；象生于意，故可寻象以观意。意以象尽，象以言著。故言者所以明象，得象而忘言；象者所以
4、存意，得意而忘象。犹蹄者所以在兔，得兔而忘蹄；筌者所以在鱼，得鱼而忘筌也。”哲学以观念为目的，思维以意象为终极，为了本质可蒸发现象，为了内容可能剥掉形式。“神用象通，情变所景”，实际上，意象是对创作过程中心物交融的一般说明，也是思维活动的一种至高境界。刘勰在文心雕龙神思中云：“是以意授于思，言授于意，密则无际，疏则千里，或理在方寸而求之域表，或意在咫尺而思隔山河。”言有尽而意无穷，锺嵘在诗品中说：“意象欲出，造化已奇。” 窥意象而感通首先是静心，这里的静心指得是一种状态，平时我们在评价一个运动员表现不好时总是说：“他不在状态”。状态是由意识、心理、环境等综合因素组成的广域的概念，它动于无声，行
5、于无形，但却是我们能否进入魔幻世界的关键之门，就像哈理波特里的9又4分之3站台。印度宗教大师奥修说：“静心，不是寻找，不是寻找某个东西，只是深深地进入当下”。策划最忌烦躁，一拿到项目扩初方案就坐下来像写小说一样是出不了好思路的，策划不只是文案，关键是思路，思路需要深深的感悟。悟则通，通则“心来神来，天然入妙”。其次是心动，心动则显境，入境方能窥意。乐记中指出：“凡音之起，由人心生也，人心之动，物使之然也”。如何窥意象而感通，王昌龄在诗格中总结三境：“一曰物境。神之于心，处身于境，视境于心，莹然掌中，然后用思，了然境象，故得形似。二曰情境。娱乐怨愁，皆张于意而处于身，然后驰思路，深得其情。三曰意
6、境。亦张之于意而思之于心，则得其真矣。”谢赫说：“若拘以体物，则未见精粹；若取自象外，方厌膏腴，可谓微妙也”。窥意象应动之于心，取自象外，超越有限，让心灵升腾，用心灵的俯仰的眼睛来看空间万象，一日千里，把握全境的阴阳开阖，感通高下起伏的物象神韵。 窥意象的核心是对“用心灵的俯仰的眼眼来看空间万象”的观照方式的把握。黑格尔说：“主体通过抛舍自我，意识就伸展得更广阔，通过摆脱尘世事物，就获了自由，结果就达到了自己消融在一切高尚优美事物之中的福慧境界。”这里描述的是一种“以物观物”的哲学思想，著名学者叶维对这种观照方式有精彩的论述： “所谓以物观物的态度，在我们有了通明的了悟之际，应该包含后面的一些
7、情况：即不把我放在主位物不因“我”始得存在，物各自有其内在的生命活动和旋律来肯定它们为物之真，真不是来自我，物在我们命名之前便佣有其生存、其美、其真。所以主客之分是虚假的，物即客亦主，我即主亦客。彼此能自由换位，主客互相交参、补衬、映照，同时出现，物我相应，物物相应，贯彻万象；我即可以由这个角度看去，同时也可以由那个角度看回来，亦即是说，可此时由此地看，同时也可以彼时由彼地看，此时此地彼时彼地皆不必用因果律而串连。所谓距离都不是绝对的，我们可以定向走入物象，但我们也可以背向从物象走出来，在我们可以自由活动的空间里，距离方向都是似世而非似非而是。”（叶维比较文字论文选） 有人问：“电梯里常会有一
8、面镜子，这镜子是干什么用的呢？”大家纷纷回答：“用来检查自己的仪表。”“用来看看后面有没有跟进不怀好意的人。”“用来扩大视觉空间。”在一再启发而仍说不出正确答案时，那人说出了非常简单的道理：“肢残人摇着轮椅进来时，不必费力转身，就可以从镜子里看到楼层显示灯。”大家都抱怨说：“我们怎能想到这一点呢？”是啊，我们考虑问题时，为什么总是从自己的角度出发呢？ 以物观物，物各自然，本样自存，这就是我们在营销领域里为什么强调从消费者角度出发，同时又要从产品、市场、社会环境、政策角度出发的道理。670亩的塘下康欣花园原定位是“全国首个农村国家示范工程”，口号定位于“江南水乡，都市生活”，这种定位来自于典型的
9、“以我观物”的思维角度。而不是“以物观物”的哲学观照，从“我”的角度观看，它是“农村的”，甚至是“首个”“示范工程”，“江南水乡”意境悠远，如梦如幻，充分体现了项目亲水的优美环境特征，因此在“以我观物”的层面上，这种定位确实有它的道理。但若反过来“以物观物”，则结果大为不同，“以物观物”不把我放在主位，不用因果律的串连，因此，我们可以让意识自由伸展，从“物”的角度出发：塘下是瑞安的经济强镇，新瑞安规划后八镇合一，政府努力争取以大框架构筑现代化的城市格局，也就是说塘下现在不再是农村了，另外，无论是政府还是居民，它们本身最大的希望就是如何摆脱农村走向现代化、城市化，而康居工程又是最具城市化、国际化
10、的现代住宅形态，以“农村”两字定位，把康居示范工程的所有优势都化为消烟了；同样“以物观物”观照，“江南水乡”亦如此，塘下水网纵横，他们每天生活在这样的环境里，跟他们强调江南水乡，哪有什么感觉呢？这就是有我之境与无我之境之别，有我之境，以我观物，故物皆著我之色彩；无我之境，天籁爽发，浑浑然，人之物化耶，物之人化耶。以物观物，不把我放在主位物不因“我”始得存在，物各自有其内在的生命活动和旋律。以物观物，站在更高更远的位置上，找出策划体之本真“核心价值”以及“关联价值链”，老子曰：“后其身而身先，外其身而身存”。如此，才能精确找到所要策划项目的核心精义。二、如何何驭思维维而把握握有有一道只只有加法法
11、运算的的题目，却却有700%的人人发生了了运算错错误，有有兴趣不不妨试一一试： 110000 440 10000 300 10000 200 10000 10 ？如如果你的的得数是是50000，那那么你一一定是计计算错了了，那为为什么许许多人会会发生错错误呢？这是因因为运算算是在千千位数上上重复了了3次加加“1”的的运算，不不知不觉觉地形成成了在千千位数上上渐加“11”的思思维定势势，所以以一旦十十位数需需要进位位，便很很自然地地加到了了千位数数上去。思思维定势势不仅会会因思维维惯性造造成生活活中一些些低级错错误，还还会制约约人的创创造性，人人们往往往受固有有经验和和知识的的影响，不不自觉地地
12、形成这这种思维维定势，而而对这种种“思维维定势”的的有意识识破除，会会使我们们产生许许多新的的意想不不到的结结果。 思思维方式式的驾驭驭则在于于对悟性性思维和和理性思思性的变变换与交交替运用用。研究究中国传传统文化化的资深深学者吴吴稼祥描描述道：“看到到一只鸡鸡蛋和另另一只鸡鸡蛋之间间差别的的是理性性思维；看到一一根针和和一头骆骆驼之间间的共同同之处的的是悟性性思维。理理性思维维是确定定性的，给给它一片片树叶，一一朵鲜花花，一片片云彩，它它能给你你一个完完美的表表达方式式；悟性性思维是是不确定定性的，它它能在一一块石头头里看到到风暴，在在一粒砂砂子里发发现灵魂魂，在满满街的繁繁华里瞥瞥见荒原原
13、。顺着着树根往往上爬的的是理性性思维，它它从树干干爬向树树枝，从从树枝爬爬向树叶叶和花朵朵，总之之，从根根本爬向向枝节，从从简单爬爬复杂；顺着树树叶往回回抓的是是悟性思思维，它它从树叶叶爬向树树枝，从从树枝爬爬向树干干，再爬爬向树根根，它从从枝节抓抓向根本本，从复复杂抓向向简单。”理理性思维维在于逻逻辑和条条理，悟悟性思维维在于灵灵光和感感悟。理理性思维维从表到到里，越越理越多多，从无无到有，从从化外进进入时空空；悟性性思维则则从里到到外，越越参悟越越少，从从有到无无，超越越时空。理理性思维维和悟性性思维在在策划实实践中，两两者参透透其间，互互换互动动交替运运用，缺缺一不可可。 如如70%属于
14、安安置房的的塘下康康欣花园园，这样样一个高高安置率率的安居居物业，最最后却被被做成国国家康居居示范工工程，这这就是因因为缺乏乏基本的的逻辑和和条理而而做了错错误的决决策，康康居工程程的建设设成本比比普通住住宅高5500-6000元/平平方米，而而安置物物业的销销售价格格要比普普通住宅宅低5000-6600元元/平方方米以上上，一出出一入，项项目开发发的支点点在哪儿儿，开发发的效益益在哪儿儿？对于于楼盘策策划本身身而言，规规划是根根，核心心理念是是本，推推广策略略是枝，卖卖点提炼炼是花叶叶；对物物业开发发而言，消消费者是是根，市市场是本本，消费费者是枝枝，消费费需求是是花叶。无无论是推推广策划划
15、或是开开发规划划，都必必须从叶叶到根，从从根到叶叶，反复复疏理。同同样，不不管是策策划过程程中的点点或面，理理性与悟悟性都应应科学并并存，有有效转换换，深入入观照市市场的底底层意象象，要能能看到石石头里的的风暴，看看到沙粒粒中的灵灵魂，同同时要把把产品给给你的一一枝一叶叶科学整整合，给给出完美美的表达达方式，不不仅要使使规划、理理念、策策略、卖卖点纵向向融汇，而而且还要要与市场场与消费费者与消消费需求求横向贯贯通。 看到一一则小故故事：一一乘客上上了出租租车，并并说出自自己的目目的地。司司机问：“先生生，是走走最短的的路，还还是最快快的路？”乘客客不解：“最短短的路难难道不是是最快的的路吗？”司机机回答：“当然然不是。现现在是车车流高峰峰，最短短的路交交通拥挤挤，弄不不好还要要堵车，所所以用的的时间肯肯定要长长，你要要有急事事，不妨妨绕道多多走些路路，反而而快些。”“此此时”或或“此地地”，“彼彼时”或或“彼地地”，我我们的策策划很多多时候都都需要这这样的“绕绕道”。 平阳萧江东南丽江花园是萧江第一个以商品房形式出现的住宅，原有住宅都是居民自建的顶天立地式民房，一般家庭都有
