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1、南开大学21春房地产估价在线作业三满分答案1. 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。A.物业管理情况B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋空间布局参考答案：BCE2. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50参考答案：C3. 从区位优劣角度看，( )主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。A.居住房地产B.别墅C.商业房地产D.工业房地产参考答案：C4. 可比实例所处的地区应与估价对象所处
2、的地区相同，或是( )。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B5. 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。( )A.错误B.正确参考答案：A6. 采用装运港船上交货价的进口设备，估算其购置费时，货价按照( )计算A.出厂价B.到岸价C.抵岸价D.离岸价参考答案：D7. 预算定额基价包括( )。A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC8. 某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为1
3、20万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%参考答案：B9. 房地产价格影响因素中的自身因素包括人口因素、经济因素、社会因素等等。( )A.错误B.正确参考答案：A10. 下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是( )。A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格C.房地价格=土地价格建筑物价格D.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和参考答案：B11. 关于招标控制价的说法正确的有( )。A.招标控制价 根据国家或省级、行业建设
4、主管部门颁发的有关计价依据和办法B.招标控制价是招标工程的最高投标限价C.招标控制价要求在招标文件中公布D.投标人的报价如超过招标控制价，其投标将作为废标处理参考答案：ABCD12. ( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见。A.估价假设B.估价目的C.价值类型D.估价结果参考答案：D13. 大气环境、水文环境、视觉环境和城市化等，均属于影响房地产价格的环境因素。( )A.错误B.正确参考答案：A14. 界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。( )A.正确B.错误参考答案：A15. 满堂脚手架
5、的工程量，按( )计算。A.建筑物的建筑面积B.搭设的水平投影面积C.建筑物的首层建筑面积D.搭设的脚手架面积参考答案：B16. 估价时点是由( )决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A17. 基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以( )为界。A.设计室内地面B.设计室外地面C.设计室内地面+300mmD.设计室外地面+300mm参考答案：A18. 概算定额水平应反映在正常条件下，大多数企业的设计、生产、施工管理水平，应高于基础定额、预算定额的水平。( )A.正确B.错误参考答案：B19. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房
6、地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE20. 工程量清单项目编码的第七至九位表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：C21. 在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价。( )A.错误B.正确参考答案：B22. 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为( )。A.1865元/m2B.1849元/m2C
7、.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D23. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率参考答案：A24. 概算指标的作用与概算定额类似，在设计深度不够的情况下，往往用概算指标来编制初步设计概算。( )A.正确B.错误参考答案：A25. 重新购建价格又称重新购建成本，它是( )的价格。A.价值时点时B.客观C.建筑物建造完成时D.建筑物全新状况下参考答案：ABD26. 根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。( )A.错误B.正确参考答案：B27.
8、下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABDE28. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( )。A.在建工程B.待开发的土地C.可装饰装修改造的房屋D.可改变用途的旧房参考答案：ABCD29. 由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可
9、移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD30. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算( )面积。A.1/3B.1/2C.2/3D.全参考答案：B31. 建设工程项目组成中的最小单位是( )。A.分部工程B.分项工程C.单项工程D.单位工程参考答案：B32. 在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是( )。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法参考答案：D33. 引起房地产价格上升的原因主要有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考
10、答案：ABCD34. 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物价值占总价值的60%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为( )。A.7%B.7.20%C.7.50%D.7.80%参考答案：B35. 下列估价中宜采用假设开发法的有( )。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD36. 下列有关长期趋势法描述错误的是( )。A.长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B.拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确C.长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D.长期趋势法适用的估价对
11、象是价值、价格有一定变动规律的房地产参考答案：C37. 下列属于资金筹措费的有( )。A.借款利息B.债券利息C.国外借款手续费及承诺费D.债券发行费用参考答案：ABCD38. 选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例与估价对象的用途相同D.可比实例的成交日期应接近价值时点参考答案：ABCD39. 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于(
12、)年。A.15B.16C.17D.20参考答案：C40. 房地产的( )，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A41. 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定参考答案：A42. 通过房租求取房地产净收益，不应扣除( )。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费参考答案：C43. 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为( )。A.重建成本B.重
13、置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本参考答案：AB44. 某房地产的土地取得成本为1500万元，建设成本为3200万元，管理费用为250万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为200万元，则该房地产的直接成本利润率为( )。A.9.2%B.10.6%C.10.1%D.9.8%参考答案：B45. 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。( )A.错误B.正确参考答案：B46. 关于概算定额的下列说法，错误的是( )A.概算定额是人工、材料、机械台班消耗量的数量标准B.概算定额水平的确定应与预算定额的水平基本一致C.概算定额是在概算指标的基础上综合而成的D.概算定额是在初步设计阶段确定投资额的依据参考答案：C47. 混凝土基础、柱、梁、墙板等主要构件模板及支架工程量按( )计算。A.现浇混凝土构件的面积B.模板的实际面积C.模板与现浇混凝土构件的接触面积D.模板的投影面积参考答案：C48. 收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。( )A.正确B.错误参考答案：B49. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3
