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1、湖南城市学院 毕业论文房地产规划设计阶段的成本限制黄 哲房地产规划设计环节的成本限制是实现“事前限制”的关键，在该环节进行成本限制可以最大限度的削减事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节限制要点和限制内容相当困难。基本原则是：周密规划设计，科学探讨探讨，严格预算审批。合理科学的设计，可降低房地产工程造价10%左右。但在房地产工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高平安系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了房地产项目成本的有效限制。设
2、计阶段对项目投资的影响是极其重要，特殊是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%95%，事实上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必需重视扩初设计，以避开“先天不足”。以下阅历可供借鉴：一、推行设计招标，择优选择设计单位主动推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采纳多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、运用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定
3、位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是实力、敬业、团队意识和成本意识。二、开展限额设计，有效限制造价由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”， 设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸冲突多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本限制意识，奢侈较大。因此，甲方必需在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本限制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾
4、向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的阅历数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。设计限额要求设计人员应熟识建筑工程预算定额及费用定额，熟识建筑材料预算价格，然后按项目投资估算限制初步设计及概算，再用初步设计概算限制施工图设计及概算。因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必需制定双赢策略，合理分解和运用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。设计标准肯定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，主动推行合理成本、利润下的设计价值前期限制。同时，房地产开发企业的
5、工程造价和成本管理人员应与设计部门主动协作，刚好供应牢靠的工程基础资料。比如甲方收集和分析开发项目所在区域的各项限制要素，如区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。并对项目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。在设计限额下，可以实行一些成本策略：比如在初步设计阶段，在满意规范的要求下，削减非可售部分面积等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下
6、限制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。三、房地产采纳合同措施限制造价通过合同的约束性来限制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中，首先要明确设计单位供应甲方认可的设计进度及付款支配（付款与设计的进度、质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更为所欲为的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚肯定比例的设计费）。同时在合同中明确要求设计单位供应设计概算及电子版设计图纸。为限制设计起点的建安造价
7、，甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位限制好单方造价的上线，避开到全部设计成果完成时才发觉与目标成本限制要求相差甚远的状况发生。四、房地产成本跟踪审核评估全员全程成本管理目前业内的房地产公司在设计阶段的成本限制只有成本部门参加，多数没有达到预期的效果，而且奢侈了大量的精力，影响工作效率。成本限制应当是一项全员参加的工作，比如工程、设计、成本、营销等管理部门要充分协调沟通，制定具体的设计要求和设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式明确结构工程师职责、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和平安性等进行全面的评估和审核。五、房地产成本限制的要点在成本限制中要避开两种现象：一
8、是不计成本地追求设计效果；二是成本不合理导致品质丢失。以下建议可供参考：1、通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加强对设计公司的管理与协调；合同管理；项目技术、经济和政策攻关；做好与设计人员特殊是设计项目负责人的沟通；落实奖惩措施；开展设计公司间的沟通与竞争。2、依据批准的设计任务书及投资估算来限制初步设计。3、通过合同对勘察设计单位明确规定责任。4、加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善甲方设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化。5、正确理解“设计阶段的成本限制”。这里主要谈谈对设计变更的有效限制，应留意以下常常性发
9、生的成本突破：如地下室砖外墙改为钢筋砼墙、基础土方、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准、基础底板增加防水层、地下室砼增加膨胀剂、外墙增厚防水砂浆、增加防水卷材、组院增加围墙、铁门栏杆等；以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加，如公共楼梯、电梯间的精装修、楼体增加木制作构架、景观增加软、硬景标准等等。6、明确结构设计成本限制的管理要点。结构设计成本限制的要点包括：输入方式、 设计周期的合理取值、设计费的合理取值、设计合同中设计院应担当的风险、限额设计合同的内容和应用、地产商必需提前向设计院输入的技术原则及内容、地产公司必需限制的要点等。7、明确结构设计成本限制的技术关键点。明确技
10、术关键点主要是处理好质量与成本的关系，比如明确剪力墙布置、数量、长度取值以及厚度取值；异形柱结构中应留意的事项；对勘察报告取值及建议的关注点；各种钢筋材料对成本影响的对比分析等。8、设计管理是成本限制的关键着力点。前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据，如地形的处理、产品的分布、交通的规划、流线的设计、停车的考虑、地库的规模、竖向的设置、景观的处理、资源的利用等。成本及市场的互动加上多方案比较形成完善的项目SWOT分析，如土地价值分析、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼盘分析、主要成本分析、财务分析等。9、制定策划、设计、工程、销售的基准周期。成本管理依据项目的特性、定位制定设计成本目标，并分解列出分项工程清单。建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工程、市政配套工程如变配电、建筑主体、地下车库及人防工程、景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板房等，留意不要漏项，有些大盘还有市政工程、教化设施。 综上，房地产成本限制是项目管理核心工作之一，而设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大确定权，是成本限制的关键。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的支配，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节约投资、提高效益。第 1 页 共 24 页
