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1、设计阶段的成本优化目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下，如何通过提高成本精细化管理水平、提升自身运营管理实力来获得竞争优势等热点、难点问题，通过借鉴品牌房地产企业规划设计阶段成本优化的做法与阅历，诠释目前国内房地产行业领先的设计阶段成本管理思路与方法。一、 确立正确的研发阶段的成本观成本的合理限制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，限制于产品研发，执行于设计管理。合理的限制研发产品的成本是从多方面考虑的，例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中细致考虑与探讨；对设计方案的材料成本及建立成本均刚好与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。成本限制在
2、设计阶段（包括选材用料）占有70%80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%20%。设计阶段的成本限制事实上是一个价值工程问题，其探讨准确地说是一项价值探讨而不是限制探讨。项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。成本限制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司全部员工而言是意识。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简洁狭隘的节约和削减成本的观念动身，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建立过程，而是应当将视野向前延长到产品的市场需求分
3、析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延长到顾客的运用、修理及处置。二、 在项目开发过程中“目标成本”是成本限制的前提“目标成本”是如何提出的呢？营销部制定产品定位及相应的价格定位；成本部制定项目目标成本；设计部限制目标成本偏差率。 谈“成本限制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。三、在项目研发过程中实现成本优化的“重点专业地带” 主要指：流程与安排、论证拿地阶段概念规划草案、规划方案、建筑方案、结构方案、部品策划方案、景观方案、示范区策划、施工图。 安排管理是时间成本的保障，流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加。四、项目规划阶段的成本优化 规划
4、的标准既作为设计输入条件，也作为规划方案的评审依据，其中包含对成本限制的评审依据。五、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本限制的关键因素（一）设计管理1、加强对设计公司的管理与协调 设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的凹凸、出图质量的好坏及设计协作的主动程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的凹凸。 在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将干脆影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。 在
5、设计合同中，可以增加要求设计公司供应有关合理设计、限制造价、便利施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段起先，就对成本有所限制。在设计过程中，做好与设计人员的沟通，建立奖惩措施，激励、推动设计院。还应开展设计公司间的沟通与竞争。2、建立管理程序与制度 包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。 （二）技术管理1、建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计方案入手可以对项目总成本进行较大优化。2、结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案确定主体工程成本造价。3、结构计算数据的审核：结构成本限制的重要环
6、节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核：核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核：检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规法限值。4、细部做法的限制与审查：对细部做法的要求及做法限制对造价的影响也特别大。（1）新级钢（HRB400）的应用：由于新级钢（HRB400）强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本限制较好的项目中广泛采纳。（2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类
7、太多不利于施工限制。（3）细部大样做法构造措施要周密、规范。（三）其它关注事项1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段限制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果精确、平安、经济。2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采纳肯定指标。 含钢量指标不是唯一的经济指标，假如过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。3、其它的（建筑学及总图专业）成本限额指标：开窗率、外墙
8、系数、地下室配比等。4、建筑形式选择的成本风险：困难的造型必定带来较高的成本。5、模型探讨规避修改的成本风险规划、户型模型探讨作为探讨的重要手段，与公司各部门和设计师能够进行更直观、清楚、有效的沟通，意义重大。六、材料部品选用的成本优化（一） 首先设立内外装修和安装的成本目标； 材料与成本亲密结合，在不同的设计阶段确定相应的材料成本标准：1、预料成本：在设计前期阶段完成，依据是“产品策划方案”2、预估成本：在施工图起先之前完成，依据是“产品扩初设计”，在本阶段应完成主材的材料探讨、定型及初步定样。3、目标成本：施工图完成之后完成，是招投标的基础及依据。（二） 提倡在设计管理阶段，部品工作并行前
9、置；（三） 提倡在施工图结束前，完成主要部品定样定板；（四）提倡标准化设计，削减部品种类，将降低设计工作量，降低错误率的发生，削减施工管理难度，单一部品采数量较多，可集中选购降低成本。七、景观方案的成本优化景观方案的成本最难限制，景观方案需满意四个方面的要求：1、 满意建立成本的要求。2、 满意营销的要求。3、满意项目部的要求。即材质选择的本地化和施工工艺的可行性。4、满意物业公司的要求，要平安、便于管理，后期运用、养护成本低。八、施工图阶段的成本优化 在施工图阶段应削减由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生，同时削减因设计成果不完善造成的施工管理费用。 主体施工图设计周期短，工作量
10、大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，应重点把控，据统计国内地产公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建立成本的310%，其中重复性错误占相当比例。依据万科集团财务部2003年对9个城市，14个项目的统计，变更签证造价为38.04元/平米，总额约7472万元。若建安成本按950元/平米计，则失误率为4%。 为降低设计变更签证率，可以实行的策略为：建立施工图阶段的长期合作伙伴；赐予合理的设计周期；完善标准化构造设计；重视阶段成果标准。九、成本优化实现的一些其它途径1、 严格执行成果标准；2、 削减人为增加的工作困难度；当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和困难度。3、 流程上将先后串行工作变为并行前置； 方案阶段将结构、设备、电气、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案的实施性更强。4、 提高决策效率；5、 加强合作伙伴管理； 在施工图设计、模型制作方面建立长期合作伙伴，在合同中明确含钢量、目标成本的额度。6、 输入条件多一些约束和意识，少一些随意；7、 加强安排执行力，随时“拉警报”；8、 标准化与创新，循环式上升。
