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1、第一章：项目区区域市场场研究 一一、区域域市场 近近两年，随随着亚洲洲金融风风暴影响响的逐渐渐减弱、国国家产业业政策的的部分倾倾斜、人人们思想想形态的的转变及及各种利利好消息息的出台台等诸多多因素的的作用，使使得北京京房地产产市场呈呈现出建建国以来来最为活活跃的一一面。来来自市房房地局的的消息称称，仅220000年批租租出让的的地块就就达7000多块块，平均均每天22块以上上，创历历史新高高。另具具本公司司企划部部不完全全统计，2000年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入2001年后，第一季度新开盘的项
2、目就达90个，平均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。 康康堡花园园位于朝朝阳区工工体东路路，朝外外大街与与工体北北路之间间，隶属属于CBBD商圈圈、朝外外大街商商务区、东东二环商商务区、使使馆区的的边缘地地带。由由于二环环周边的的土地资资源越来来越少，故故目前其其项目周周边在售售竞争项项目并不不很多，但但是，诸诸如“阳光都都市”、“金菲国国际公寓寓”“华普普公寓”“吉庆庆里二期期”等竞争争项目体体量相对对较大、销销售周期期较长、售售价较高高，还是是会对本本项目的的的销售售形成阶阶段性影影响。并并且，结结合该区区域目标标客户特特点等因因素，我我们认为为在考虑
3、虑产品竞竞争对手手的区域域时应扩扩展到整整体CBBD核心心区及辐辐射区，该该区域内内今后一一两年仍仍是全北北京的开开发热点点地区，待待开楼盘盘较多，体体量较大大，其中中主要项项目有： 11、北京京世界科科贸中心心：开发商为为香江国国际集团团，曾在在北京成成功开发发北京国国际友谊谊花园和和北京科科技会展展中心，该该项目位位于京广广中心以以南，嘉嘉里中心心以北，原原35001厂址址，总建建筑面积积70万平平方米，是是集办公公、住宅宅、酒店店为一体体的大型型综合性性商贸社社区。 2、金金地国际际花园：开发商为为深圳金金牌上市市公司金金地集团团，该项项目东至至北京施施工机械械厂，西西至北京京仪表厂厂，
4、北至至阳光1100国国际公寓寓，南至至建国门门外大街街，总占占地面积积7万平米米，预计计建设规规模为440万平平方米。 33、建外外SOHHO：开发商为为北京红红石企业业中鸿鸿天房地地产开发发公司，位位于建外外大街第第一机床床厂，占占地188公顷，总总建筑面面积555万平方方米。由由日本建建筑师山山本理显显设计，计计划于220011年6月开始始内部认认购，样样板间将将在20001年年5月底完完工，项项目未推推出，已已是喊杀杀一片。 44、新城城国际（理理想世界界）开发商为为北京万万通实业业有限公公司，设设计方案案通过国国际招标标，在110多个个方案中中优选出出由香港港王董设设计事务务所设计计的
5、弧形形板式高高层围合合建筑，立立面新颖颖。它位位于原北北京开关关厂厂址址，京广广中心以以南，汉汉威大厦厦以北，占占地面积积12公顷顷，总建建筑面积积53万平平方米。新新城国际际由CBBD国际际中心和和CBDD国际公公寓两部部分组成成。CBBD国际际中心紧紧邻朝阳阳路，位位于整个个项目的的北部，占占地1.33公公顷，总总建筑面面积122万平方方米，由由一栋333层写写字楼和和一栋酒酒店式公公寓以及及商业裙裙房组成成。CBBD国际际公寓位位于整个个项目的的北部，东东临东大大桥东路路，西接接关东店店南街，北北依中央央商务区区3号路，南南到小区区中心商商务区东东西街，占占地面积积10.5公顷顷，总建建
6、筑面积积38万平平方米。该该项目已已于4月5日国贸贸展会亮亮相，均均价94400元元/平，展展会期间间认购火火爆，目目前正呈呈小步攀攀升之势势，均价价有望突突破1万万元。 55、建华华大厦开发商为为首创阳阳光房地地产股份份有限公公司，位位于蓝岛岛大厦东东南角，一一期即将将开工，近近10万平平方米，近近期在国国贸展会会正式推推出。 66、大连连万达项项目 大连万万达本年年度将在在北京开开发两个个项目，一一个位于于CBDD商圈，现现代城对对面，金金地国际际花园西西侧，总总建筑面面积400万平方方米，属属综合性性高档公公寓；另另外一个个位于燕燕莎商圈圈，欲打打造成为为标准的的高尔夫夫社区，预预计本年
7、年度6、7月份亮亮相。大大连万达达和深圳圳金地今年同时时在国贸贸商圈出出手，被被业内称称为“南狼北北虎”夹击CCBD，其其品牌优优势和价价格优势势不可低低估。 77、城中中大厦由成功开开发中关关村地区区怡美家家园（我我公司代代理）的的宏大兴兴业房地地产股份份有限公公司开发发，预计计于下半半年开工工，地处处华彬大大厦西侧侧，建筑筑面积77万平方方米。 上上述项目目或占据据良好位位置或由由经验丰丰富的大大型开发发商所控控制，将将成为我我们项目目最大的的竞争对对手；并并且，在在我方产产品性质质已基本本定性的的情况下下，表现现在销售售上会形形成一定定冲击，对对整体实实现11100001220000元/
8、平米的的销售均均价及预预期利润润会有一一定困难难。 详详细调研研资料见见下表：附表1：部分在在售项目目户型、面面积市场场调查统统计单位：平平方米项目名称称一居二居三居四居备 注雍和家园园6796 1008153 1997261吉庆里二二期169203幸福二村村115170220六居 4400华普中心心145 1169177 1999205鸿安国际际151202 2118239美惠大厦厦183 1188197俊景苑86 1125京华豪园园180 2220230世贸国际际73181256建外SOOHO80 1120150 1880200 2500阳光100048104 1122140170复式11
9、12 3400亮马名居居90120 1400190220 3300京香福苑苑125143 1551206五居 2260芳馨园7898169 1889214国展家园园90120 1766198 2226230复式2776 3533浩鸿园107 1400136 1664博雅园123228柳源居7676 1103134 1777福景苑179 1944272凤凰城84118 1588184国际港66 77488 96126 1288227 2533五居2446 2555阳光都市市159 1644177 2044柳清居161 1833184平均面积积73.556130.09176.67223.89大小户
10、型型平均面面积66 74.50117. 3 1338.66153.8 1991.66215. 7 2225.4户型比例例8.655%33.665%31.773%18.227%7.7%附表2：在售项项目户型型、价格格市场调调查统计计单位：元元项目名称称一居起价 均价价二居起价 均均价三居起价 均均价四居起价 均均价雍和家园园73166 9255571800 9244074800 1101330104550 1222500吉庆里二二期100880100880幸福二村村99500 110055099500 110055099500 110055099500 1000500幸福一村村90000 930
11、0090000 9300090000 9300090000 93300华普中心心96000 15000096000 1150000鸿安国际际114000114000114000114000美惠大厦厦118998 130000118998 1130000俊景苑130000 150000130000 1150000京华豪园园110000 1130000110000 1330000世贸国际际公寓88899 13000088899 1130000建外SOOHO80000 9000080000 9000080000 90000阳光10008000081000 900009300095000亮马名居居90
12、000 110000090000 10000090000 110000090000 1100000京香福苑苑83000 8800083000 8800083000 888000芳馨园57000 66800057000 6800057000 6800057000 668000国展家园园78888 99500078888 9500078888 9500078888 995000浩鸿园76000 8200076000 82000博雅园8800088000柳源居67500 77600067500 7600067500 76000福景苑国国际195005195005195005凤凰城69000 8000069000 8000069000 80000阳光都市市8300097000国际港81000810008100081000柳清居71800 7800071800 78000均 价价85655.24497811.94498155.79994733.322 二二、结论论 通通过以上上数据对对比20000年年度中房房指数北北京市本本区域内内各季度度的市场场在售项项目平均均面积及及平均价价格可清清晰显示示出：项项目均价价体
