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1、编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006 产品定位策划程序编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006 第9页 共10页生效日期：2006-8-11. 目的根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。2. 适用范围适用于地产项目土地购买决策之前及完成购买决策之后两个阶段：土地购买决策之前，通过市场调研和分析，确定产品定位，以便为土地购买决策提供数据支持；完成购买决策之后，再次通过市场深入研究，确定项目市场定位和产品形态、产品主题和建设指标的工作。3.术语和定义市场定位：明确项目目标消费群
2、体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等。产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：住宅可以按建筑特征进行高、中、低档或高层、小高层、多层区分。建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。4. 职责4.1. 区域公司4.1.1.负责区域公司拓展项目初步产品建议书及产品建议书的编写；4.1.2.负责区域公司拓展项目的市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议；4.1.3.负责区域公司拓展项目初步产品建议书及产品建议书向总公司（投资管理部）的报审；4.1.3.负责区域公司拓展项目项目初步规划设计、项目成本测算、项目经济
3、指标测算的编制。4.2. 投资管理部4.2.1.总公司拓展项目：负责初步产品建议书及产品建议书的编写；4.2.2.总公司拓展项目：确定项目市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议；4.2.3.负责组织评审区域公司拓展项目初步产品建议书及产品建议书。4.3. 技术管理部4.3.1.总公司拓展项目：根据初步产品建议书做出项目初步规划设计；4.3.2.区域公司拓展项目：组织评审项目初步规划设计。4.4. 成本管理部4.4.1.总公司拓展项目：根据初步产品建议书做出项目成本测算；4.4.2.区域公司拓展项目：负责评审区域公司项目成本测算。4.5. 财务管理部4.5.1.总公司拓展项目：根据初步产品建议
4、书做出项目经济指标测算；4.5.2.区域公司拓展项目：负责评审区域公司项目经济指标测算。4.6. 总公司领导层4.6.1.批准初步产品建议书及产品建议书；4.6.2.做出进行临时性修正调研计划的决定。5. 工作程序5.1. 投资管理部或区域公司提供项目前期土地信息后，总公司营销主管经理或区域公司组织进行初步产品建议。项目前期土地信息是本阶段产品策划的参照前提。5.2. 责任单位编制产品建议书编写工作计划5.2.1.总公司拓展项目：投资管理部市场主管负责组织编制产品建议书编写工作计划，经部门主管经理批准后，由市场主管负责组织实施；区域公司拓展项目：由区域公司组织编制产品建议书编写工作计划；5.2
5、.2.产品建议书编写工作计划采用时间列表的形式，列出相关工作的要素、主要调研所针对群体、调研地点、以及相应的时间、方式等调研安排；5.2.3.计划必须保证包括初步产品建议书要求的全部要素内容得到明确结果； 5.2.4.部门主管经理或区域公司总经理可根据情况做出进行修正、补充和确认工作计划、时间安排、工作内容的决定，由相应市场主管负责组织实施市场调研工作。5.3. 产品建议工作准备5.3.1.产品建议书编写工作计划经审核批准后，投资管理部或区域公司市场主管组织进行调研准备，并与工作有直接关系的公司内部门或外单位进行协调和沟通；5.3.2.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织本组成员准备
6、以下文件：a) 其他定位支持性或依据性文件，包括手册、程序文件、产品建议书编写作业指引；b) 相关部门、过程或活动的过往优秀报告以及不合格报告和纠正措施报告；5.3.3.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织营销组成员编写调查表；5.4.市场调研报告与初步产品建议书的编写5.4.1.根据产品建议书编写工作计划，投资管理部或区域公司实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研；5.4.2.每次调研完成后，必须提交一份高水平的市场调研报告。市场主管负责审核并保证调研报告的正确性和完整性；5.4.3.调研报告内容应包括：a) 调研的目的和范围；b) 调研组成员；c) 调研日
7、期；d) 调研所依据的文件；e) 调研结果表述；f) 调研结果分析、小结；g) 调研不合格项的统计分析；h) 调研活动的有效性的结论性意见。5.4.4.市场主管针对调研中的表述和结论性意见，组织分析，制定并提出修正性措施，将最终实施结果填写在市场调研报告中，反馈给部门主管经理或区域公司总经理；5.4.5.按产品建议书编写工作计划要求的时间和工作内容完成之后，由投资管理部或区域公司组织编写初步产品建议书；5.5.初步产品建议书的审批5.5.1.总公司拓展项目：初步产品建议书经投资管理部策划主管审核修正，部门主管经理确认后，提交总公司分管副总经理和总经理审核批准； 5.5.2.区域公司拓展项目：初
8、步产品建议书经区域公司策划主管审核修正，区域公司总经理确认后，报送总公司投资管理部组织评审，并报总公司主管副总经理和总经理审核批准；5.6.项目可行性报告的编写与审批5.6.1.总公司拓展项目：a)经总公司领导审核批准后，初步产品建议书由投资管理部向技术管理部、成本管理部、财务管理部提交，同时供技术管理部进行项目初步规划设计，成本管理部进行项目成本测算，财务管理部编写项目经济指标测算；b) 项目初步规划设计、项目成本测算和项目经济指标测算完成后，经过总公司领导层阶段参与审核批准后，提交投资管理部，由投资管理部组织完成项目可行性报告，并报总公司领导层审核评估批准。5.6.2.区域公司拓展项目：a
9、)初步产品建议书经总公司评审并报总公司领导层批准后，由区域公司进行项目初步规划设计和成本财务指标测算，经总公司各对口管理部门审核后，区域公司组织编写产品建议书和项目可行性报告，报投资管理部组织评估，提交总公司领导层审核批准。5.6.3.项目可行性报告经总公司领导层最后审核批准，并通过董事会论证后，投资管理部或区域公司按计划与土地方沟通，完善拿地前准备工作。5.7.产品建议书的编写与审批5.7.1.土地使用权取得后，责任单位对市场及客户情况再次进行深入研究，准确定位客户群体，明确推广主线及上市节奏等，完成产品建议书，同时将前期市场研究资料转交项目部（公司）销售组。5.7.2.总公司拓展项目：投资
10、管理部编写完成产品建议书后，经主管经理确认后，上报总公司分管副总和总经理。5.7.3. 区域公司拓展项目：区域公司编写的产品建议书报送总公司投资管理部组织评审，并报总公司分管副总和总经理。5.8.项目开发工作计划的编写5.8.1.产品建议书经总公司投资管理部、技术管理部、成本管理部、财务管理部确认，总经理批准后，由项目部或区域公司编写项目开发工作计划。5.9.项目命名5.9.1.完成以上工作后，由投资管理部或区域公司根据项目开发工作计划要求，组织项目命名的征集工作；5.9.2.项目名称经市场营销经理确认后，总公司总经理最终审核批准，并向主管部门进行项目名称报批。6支持文件无。7质量记录7.1市场调研报告7.2初步产品建议书7.3产品建议书7.4项目可行性报告7.5项目开发工作计划
