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1、土地储备相关内容土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内 的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并 进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出 让或转让的过程。土地储备机构制度规范的变迁：2016年4号文规定，每个县级以上（含 县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，并要求土地储备 工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构 一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构与城投公司的合作：按照2016年4号文以及2017年87 号文
2、，土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可以通过政府购买 服务的方式合作，土地前期开发需要通过政府采购工程或PPP。土地储备的基础知识什么是土地储备土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用， 依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备由纳 入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。其中，前期开发涉及道 路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施 建设的，要按照有关规定通过公开招标方式选择工程实施单位。什么是土地储备机构土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法 人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本
3、行政辖区内土 地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管 理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级 国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入 全国土地储备机构名录，并定期更新。土地储备的运作流程土地储备的流程主要包括征购、储备和供地三个环节。征购：土地储备机构获取土地的过程征购环节是土地储备机构取得土地的过程。根据土地储备管理办法，可以纳入土地储备范围的土地主要包括:（1）新增城市用地的征用征收的新增城市用地主要是已办理农用地转用、土地征收批准手续的 集体土地。土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级 人
4、民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公 告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部 门办理征地补偿登记。（2）依法收回的国有土地依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权， 应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。（3）收购的国有土地收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要 调整使用土地时依法取得土地的情况。国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使 用权人给予合理补偿后，才可以收回剩余期限的国有土地使用权。土地储 备机构须与原
5、土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储 备机构与土地使用人根据土地评估的结果协商后确定。对政府有偿收回的 土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。（4）优先购买的国有土地对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场 正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该土 地的使用权，由此收回的土地需要办理国有土地使用权注销登记。后三种土地收储可归总为存量城市土地的收购、置换、回收。在收购的过程中，土地储备机构的主要职责是对收储地块实地踏查， 进行收储成本核算，并在最后根据协议支付补偿款。储备：土地前期开发相关的三种土地在储备环节，土地储备机
6、构将收购集中起来的土地（生地或毛地）进 行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设（又 称为“一级开发”），形成可供出让和出租的“熟地”。土地储备机构将 已完成开发的“熟地”进行储备，等待出让。在该过程中，由土地储备机 构为实施主体，通过授权委托或公开招标的方式选定实施企业。（1）什么是生地生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。土地储 备管理办法规定，对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理 部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临 时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。（2）什么是毛地毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆
7、迁安置补偿等土地开发过程、 不具备基本建设条件的土地。实行毛地出让的一般实施步骤可总结如下：首先，国土资源管理部门 向政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示；其次， 组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，原国有土地使用证 和房屋所有权证作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵 押；最后，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置 工作后，市、县国土资源部门收回拆迁人的国有土地使用证，房屋管 理部门收回原房屋所有权证，受让人按规定申请办理土地登记，领取 国有土地使用证。（3）什么是熟地熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设 的土地。
8、前文已经提到，所谓基础设施建设包括：道路、供水、供电、供气、 排水、通讯、照明、绿化、土地平整等。但是，生地或者毛地要成为熟地，需要达到一定的条件（可以用于建 设），比如三通一平（通水、通电、通路和土地平整）、五通一平（通水、 通电、通路、通讯、通气、土地平整）或者七通一平（通给水、通排水、 通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整），其中三通一平是最基 本的要求。供地：招拍挂供地环节又称为土地交易环节，土地储备机构根据社会发展、城市规 划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租，获取收入。在出让方式 上一般采用市场化程度较高的招标、拍卖和挂牌方式。总的来说，土地储备运作的核心机构是围绕着土
9、地资源整合专门设立 的土地储备机构，其本质是一个土地中介，把城市国有土地（毛地）或乡 村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的 市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一 平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让。土储计地备划征购前期开发 供地授权委艺或公开招标土地储备机构职能级发一一开实施企业贸程来暝，廿土他1诸备管理办法8,天风征拧麻耕Ji土地储备机构与城投公司过去：城投公司参与土地储备一级开发的方式由于土地储备的政府性职能和以往城投公司的运作模式特点，城投公 司“生来”就与土地储备有着密切关系。城投公司参与土地储备一级
10、开发的方式可以分为两类。政府将土地储备职能赋予城投公司地方政府直接将土地储备的职能赋予城投公司，用土地储备收益来平 衡城市建设资金的缺口，此时城投公司可以直接利用储备土地融资进行一 级开发。不过，这种模式也在逐渐发生变化。2016年4号文要求各级政府只能 设置一个土地储备机构，并且要求城投公司不得再从事新增土地储备工作。未来：城投公司与土地储备的规范关系那么未来城投公司参与土地储备相关业务，还具有哪些规范的合作方 式根据2016年4号文，土地储备的资金使用以及工作推动可以根据收储 进程，分为两个阶段，而在这两个阶段，土地储备机构与城投公司均有合 作的方式，只不过方式不同。第一个阶段为征收、收购
11、、优先购买或收回土地以及涉及到拆迁安置 补偿，第二阶段为土地前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供 电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。4号文在推动土地收储政府采购工作方面，为城投公司参与土地储备 业务指明了两个规范性的合作关系，分别对应第一和第二两个阶段。（1）拆迁安置补偿服务：政府购买服务按照2016年4号文，“地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买 土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务”。因此，虽然87号文明确将土地储备前期开发工作列入政府采购服务的 “负面名单”，但是作为“前期开发”之前的工作拆迁安置补偿服务，地 方政府仍然可以通过政府购买服务的方式，与城投公司进行合作。（2）土地前期开发：政府采购工程或PPP87号文明确禁止将土地前期开发（基础设施建设）伪装成政府购买服 务的对象，背后的一个重要逻辑在于，土地前期开发属于政府采购法 三大分类（货物、工程、服务）中的工程。虽然禁止政府购买服务，但是作为政府工程，地方政府依然可以通过招标的方式，与城投平台在基础设 施建设方展开合作。此外，土地前期开发作为一种基础设施建设，也可以通过PPP模式由 地方政府与社会资本进行合作。
