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1、惠州市房地产市场分析报告目 录内容页码3第一部分 惠州市整体经济分析 31.1 城市地理位置 41.2 宏观经济分析 41.2.1 国民生产总值状况 51.2.2 社会固定投资状况 61.2.3 居民可支配收入状况 61.2.4 支柱产业分析 61.2.5 人口 71.2.6 小结 71.3 城市规划与建设 71.1.1 城市定位 71.1.2 总体规划与发展方向 71.2.3 城市功能划分及建设 81.2.4 交通设施规划及建设 121.2.5 区域规划 161.2.6 重大市政项目及影响 17第二部分 惠州市房地产市场分析 172.1 土地市场分析 172.1.1 近年土地出让情况 192
2、.1.2 区域分布特征 202.1.3 出让土地价格特征及趋势 212.1.4 土地市场小结 232.2 房地产市场总体状况分析 232.2.1 房地产投资情况分析 242.2.2 房地产开发情况分析 252.2.3 商品房供求情况分析 272.2.4 商品房空置量分析 272.2.5 商品房价格趋势分析 292.3 房地产市场现状 292.3.1 区域板块分布 302.3.2 区域楼盘特征 322.3.3 销售情况分析 332.3.4 价格走势 352.3.5 客源分析 362.4 后续市场发展趋势分析 37第三部份 惠阳区域房地产市场分析 373.1 区位分析 383.2 经济分析 403
3、.3 区域优劣势分析 403.3.1 区域优势分析 413.3.2 区域劣势分析 423.4 房地产市场情况 453.5 后续市场发展趋势分析 46第四部分 水口镇房地产市场分析 464.1 区位分析 464.1.1 区域概述 464.1.2 交通设施 474.1.3 规划建设 484.2 经济分析 494.3 土地市场分析 494.4 房地产市场分析 494.4.1 房地产市场定位 494.4.2 在售楼盘分析 504.5 后续市场及趋势分析 51第五部分 惠州房地产市场总结 54附件： 第一部分 惠州市整体经济分析1.1城市地理位置地理位置：惠州市位于广东省东南部，与广州、深圳、东莞、韶关
4、、河源、汕尾接壤，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州处于珠三角的东北端，是珠三角的重要城市和连接粤东、粤北的枢纽，自古就有“粤东门户”之称。图1.1-1：惠州市地理位置图自然环境：惠州地处亚热带，有268个自然景观，53个人文景点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，堪称东南亚地区的“生态走廊”。行政区域：其陆地面积11158k，海域面积4520 k，海岸线长223.6 km。惠州市下设2个行政区、3个县（惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县），设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，户籍人口297
5、.58万。其中：惠城区是惠州市政府所在地，是全市乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1410 k。惠阳区与深圳市龙岗区、东莞市接壤，距广州190km，水路到香港47海里。全区总面积1262 k，境内海岸线长51.8km（含大亚湾经济技术开发区）。 大亚湾经济技术开发区位于惠阳区南部，与深圳市龙岗区接壤，陆路距香港60 k，海路距香港47海里。全区陆地面积265 k，海域面积488 k，海岸长51km。（大亚湾经济技术开发区并不是行政区，目前是由相当于县级人民政府权力的大亚湾开发区管委会管辖）惠东县毗邻香港，与河源、汕尾相接，总面积3398 k，海岸线长172km。博罗县位于
6、东江中下游北岸，西与广州增城市接壤，南与东莞市隔江相望，北与河源市相接，面积2795 k。龙门县西与广州从化市相接，北与韶关相接，东与河源相接。东江支流增江河上游龙门河贯穿全县，总面积2295 k。图1.1-2：惠州市行政区划图1.2宏观经济分析1.2.1国民生产总值状况预计07年GDP超过1000亿，成为广东省第六个超千亿城市，这标志着惠州进入全国一类重点城市行列。表1.2.1-1：2003-2007年惠州市GDP年份20032004200520062007GDP590.97685.15803.94933.21085GDP增速13.915.115.816.316人均GDP1686019189
7、218962499628857数据来源：惠州市统计局从上表可以看出，近年来惠州市经济发展非常强劲，从04年开始增长速度一直维持在15%以上。各产业的快速发展，尤其是石化产业，为惠州提供了持续的动力。 表1.2.1-2：2006年珠三角城市GDP之比排名城市GDP（亿元）人均GDP（元）1广州6236.00639002深圳5684.39686733佛山3024.50504584东莞2624.63400055中山1034.00424716惠州933.20251757江门921.00224488珠海749.60529499肇庆526.2214315数据来源：各市统计局从上表可以看出，惠州市与珠三角其
8、它城市（广州、深圳、佛山、东莞）相比，仍然存在着较大的差距。但是06年GDP增速达16.3%，在珠三角九城市中，仅低于佛山、东莞、中山，这说明惠州在珠三角中的地位在不断提升，吸引了深圳、东莞、广州，尤其是深圳地区的产业转移。1.2.2社会固定投资状况数据显示，去年1-11月，惠州市完成全社会固定资产投资421.03亿元，比06年同期增长60.7%。其中房地产开发投资是固定资产投资创新高的重要原因，房地产开发投资增长了约一倍，直接拉动全社会固定资产投资增长22.5%，对全社会固定资产投资增长贡献率达37.1%。惠州固定资产投资增幅比全省平均水平（19.3%）高出41.4个百分点，居全省首位，固定
9、资产投资额占全省的比重也由上年同期的3.9%上升到5.3%。表1.2.2-1：惠州市固定资产投资情况表年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资同比增长2003年2245323.2212.36%46.22%2004年246.229.5512%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年307.6767.9222.08%54.7%2007年(至11月)421.03117.8527.79100.2数据来源：惠州统计局从上表可以看出，惠州近年来固定资产投资增长较快，平均年增长幅度达40%，而惠州房地产开发投资每年占固定资
10、产投资的12%以上，可以看出在固定资产增长的情况下，房地产投资增长呈现出理性的发展趋势。另外，惠州房地产开发投资占固定资产投资份额较少，至06年所占的比重才有所上升，显示惠州房地产业在06年开始进入高速增长期。其中，惠城区的房地产开发投资所占比例最大，2007年完成投资额72.12亿元，占全市房地产开发投资比重达61.2%。可以看出惠城区在作为惠州中心市区，人口集中，房地产需求量大的影响下，惠城在固定资产投资方面主要以房地产开发投资为主。1.2.3居民可支配收入状况惠州市2007年城市居民人均可支配收入为17310元，比上年增长8.2%，但仍低于广东省平均水平的17699元，连续十年低于广东省
11、平均水平。惠州市房地产平均价格在2007年以前一直维持在3500元/以下，在珠三角处于下游水平，这与惠州人均可支配收入是密切相关的。但目前新建商品住宅均价已经突破了4000元大关，这是由于深圳、东莞等地需求的拉动，说明至2007年底惠州房地产目标市场已经转变为以当地高端人群以及深圳、东莞地区为主。表1.2.3-1：惠州近几年城市居民人均可支配收入表年份20032004200520062007城市居民人均可支配收入（元）1267313822148841599117310数据来源：惠州统计局1.2.4支柱产业分析 目前，惠州的支柱产业是电子信息产业和石化产业。惠州电子信息企业主要分布在仲恺数码产业
12、新城、惠澳数码产业带、广汕数码产业走廊，共有1000多家，以合资合作和外商、港澳台商投资企业为主，三资企业占了70%以上。预计到2010年惠州电子信息工业总产值将达到2000亿元。惠州石化行业以大亚湾中海壳牌和中海油项目为龙头，可辐射深圳、东莞、惠阳、惠阳等地区，并在周边地区形成各类上下游产业聚集地。围绕大亚湾石化工业区，惠城区主要发展石化中下游产品，惠阳区主要发展涂料行业，博罗县初步规划发展塑料产品，惠东县也规划了滨海精细化工生产基地。1.2.5人口惠州人口数量呈稳步增长趋势，“三普”时惠州人口达197万人，“四普”达229万人，“五普”时人口达322人次，2005年常住人口为370.69万
13、人。据当地预测，至2010年惠州人口将达402万人。另外，惠州属沿海地段，外来人口同时也与日剧增，2005年流动人口达78万，预计流动人口将继续增加。表1.2.5-1：惠州人口预测表年份人口总量(P)出生人数(B)死亡人数(D)出生率()死亡率()自然增长率()净迁入人口(M)2006376616231560184868.454.953.54697222007383000731773189788.3753.375207722008389400332071194678.35.043.265721642009395831532439198658.265.063.26239022010402281032858204738.235.133.1676011数据来源：惠州统计局
