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1、当前土地问题的深层次问题分析 文章标题:当前土地问题的深层次问题分析 现在，土地问题非常多,成为社会关注的热点，也是国土资源管理工作的重点和难点。这几年集中爆发出来的土地问题,从表象来看,主要是地方政府行为问题,现在媒体也常说土地违法主要是地方政府违法。但是,深入探讨,就会发现,这里面还有更深层次的问题。 一、财政体制问题 土地问题,就其本质来说,是财政问题,金融问题。19年、99年实行分税制改革是非常必要的。20世纪8年代改革放权以后,中央财政集中度越来越低,在全国财政收入中，中央财政一度只占不到10，非常困难。13年以后，实行分税制改革,划分了国税、地税,逐步扭转了这一局面。到199年、0
2、年，情况发生了根本性的变化,财政收入格局变为“五三二”，就是在全国财政收入中，中央财政占了5,省市级财政占0%，县乡级财政占20%。有人曾概括这样的财政收入格局为：中央过的是美日子，省市过的是甜日子,县里过的是苦日子,乡村没法过日子。县乡两级财政供养人员占全国财政供养人员的6%,但是财力只占%,所以县乡级财政普遍负债累累。而县乡是直接面向农村的,因而有人指出，财政分配不合理,是“三农”问题的根源。其实,土地问题的根源也是如此。财政收入分配格局改变了,但事权没有改变，还不断地给下边出题目，提出加快城镇化步伐,提出东部率先实现现代化,提出西部大开发,提出振兴东北,提出中部崛起,等等。形成了你追我赶
3、之势，大家都要加快发展。钱从哪里来。财政收入的主要税种,产业税、工业税等大头都归中央,据有关资料，近年中央财政的集中度已达0%。地方怎么办。谁当这个家，都得想办法。 留给地方的税收,包括建筑税、房地产业税等。地方政府慢慢意识到,只要大兴土木,不仅能够显示政绩，而且能够财源滚滚,何乐而不为。999年、20年以后,全国掀起建设热和房地产热,不是偶然的，而是有财政体制的动因。据国务院发展研究中心刘守英等人在浙江的调查,在发达的市县,如绍兴、金华、义乌等地,这几年的房地产税,建筑税,占到地方税收的%；19年到0年，增长幅度为到10。这是跟土地有关的一个方面。除了税收，还有非税收入，主要是土地出让金。据
4、刘守英等的调查,浙江比较发达的市县，土地出让金年收入在0亿元到2亿元之间,成为预算外收入的大头，占6%到%，这是第二个方面。第三，还有与土地直接、间接有关的各种收费，有的是土地部门直接收的，有的是财政部门收的，有的是其他部门收的，反正你占着这块地就搭上一个费,五花八门，名目繁多。浙江有一个县的这类收费，一年就是2亿多元。面对这样的利益，地方政府能无动于衷。这就是财税体制的外在压力，使得各级地方政府产生扩张用地的内在动力。 二、金融体制问题 据刘守英等的浙江调查，在一些发达的市县，每年的基础设施投资上百亿元，甚至数百亿元。这些投资里面,属于财政预算内资金的，只占不到1%，土地出让金占-0,另外的
5、6%，甚至0%的资金从哪里来。靠银行贷款。各级土地储备中心,还有政府成立的一些公司,开发区的管委会,拿土地作抵押，到银行贷款。以储备的土地作抵押,严格地说没有法律依据，这里起作用的主要是政府信用。从银行的角度看，有政府信用作担保的,自然是优良贷款。 政府的城市基础设施投资,主要靠银行。房地产业的发展，也主要靠银行。据刘守英等在浙江、陕西、广东等地的调查，各类房地产开发商的自有资金大体上占20%，其余8%靠贷款。在20%的自有资金里面，还包括购房户的预付款、定金等。而个人购房的资金中也是银行贷款。从年到年,四大国有商业银行房地产开发贷款增长倍,平均每年增长幅度是00。同期，个人贷款年均增长幅度是
6、20%。同一时期,绍兴地区个人房贷增长7倍，而人均可支配收入仅增长了.倍，房贷增长远远超出人均收入的增长,这里面隐藏着房贷的风险。在一定意义上可以说,近年房价是银行抬起来的。 一些地方的工业热、开发区热,也与银行有关。内蒙古为什么大上火电。因为9家银行与2家财务公司给其提供了20亿元电力贷款,其中已有60亿元用到了7个违规项目上。地方从银行拿到钱,必然要上项目，合法要上，非法也要上,否则如何还贷。上项目必然占地，占了地又可以贷款，何乐不为。 总的来看,地方政府的建设资金，房地产商的开发资金,个人购房的资金,主要都来自银行的贷款,甚至上工业项目也靠银行贷款。银行放贷的依据就是政府信用和土地抵押,
7、政府不会倒闭,土地是不动产,跑不了,自然是优良贷款。金融和土地相结合，导致城市建设热、房地产热和工业开发区热。200年，20年，中央宏观调控抓两个闸门当前土地问题的深层次问题分析第2页 :金融和土地,就是这个道理。当然，银行也有难处,目前存贷差越来越大，不放贷就可能破产。存货差的背后又是老百姓不敢花钱,因为看病贵、上学贵、住房贵，加上老无所养,有钱只好存在银行,以备不测之需。 除了财政推、银行拉之外，政府职能、干部体制也是引导各地大干快上的深层原因。 三、目前的发展模式不可持续 现在的供地结构,各地情况不大一样，大体上是“四三三”,甚至是“五三二”。就是说,基础性公益性用地，如政府办公楼、城市
8、广场道路、医院、学校等等用地，在整个供地量中大体上占4%,甚至50；工业性用地占；经营性用地占30,有的地方只占0%。公益性用地，财政要贴钱。工业用地,特别是开发区用地,也是赔钱的。各类工业用地开发成本大体上是每亩万元到2万元之间,但是在出让给企业的时候，多数是赔钱的，收不回成本。什么原因。招商引资的需要，地区之间竞争的需要。竞争，无非是软硬环境，软环境是各种服务，硬环境就是土地。大家互相竞争，竞相压低地价。作为地方政府，算大账，把企业引来了，税收增加了，就业增多了,人气上来了，经济发展了，土地便宜点给他,在税收上补回来，很难说是不理性的行为。就说浙江,全省平均土地开发成本大约是万元一亩,平均
9、出让价格是8.万元一亩,大约有/4的开发区出让价不到成本价的一半。近年来,很多市县工业用地的价格都在下降，每平方米下降4元至5元。这样的供地结构,公益性用地政府贴钱,工业性用地政府赔钱，那只能靠3甚至20%的经营性用地来赚钱。经营性用地招拍挂，价高者得地，土地卖高价,政府有了收益，可以用于城市建设,可以补补财政窟窿。这样的机制,在东部发达地区勉强可以维持,因为招商引资有效益，可以通过税收把这笔钱逐步收回来,达到平衡。但是中西部地区也学东部发达地区这么搞，引进的企业没有多少效益，没有多少税收，结果政府财政背上了很大的包袱,财政窟窿越填越大,这就孕育着政府的信用危机，隐藏着财政风险。即使是东部发达
10、地区,许多地方政府也清楚,这里有很大的风险，一旦资金链断了,就会形成恶性循环:要填财政窟窿,就得征地卖地；产生新的窟窿，就得再征地，再卖地。这样就导致土地储备机构运作模式发生很大变化，背离了当年设立土地储备机构的初衷。 当年的初衷，是调控土地市场。土地价格高的时候，把地卖出去;土地价格低的时候,把地买进来，使土地市场平稳运行。现在,土地储备机构的实际运作已经偏离了当年的目标,各级地方政府都把土地储备机构当成一个生财机构。从储备土地的构成来看，也反映了这种变化。据刘守英等的调查，201年以前，浙江某县收购的储备土地中存量土地占6%,新征用农民的土地只占4%;202年以后,情况发生了根本的变化，收
11、购的储备土地中，存量土地只占,88%是新征的土地。 四、需要综合改革 从表面上看，地方政府行为不理性,违法用地，但从深层次分析,地方政府也是不得已而为之。地方政府5年一个任期，谁上任都想办点实事，出点政绩,“为官一任，造福一方”，怎么办。自然要走这条路，征到土地可以卖钱，可以招商,还可以到银行贷款，归根结底是要占土地。所以，土地问题,不是单纯的土地管理问题,是一个综合性的问题。今后中国的改革,单兵难以推进，需要综合改革。研究土地问题，要拓宽视野,要综合考虑，要关注财政,关注金融,关注投资。03年之后,新的中央领导已着手解决这些问题,但只能慢慢来。财政转型已看出些眉目，金融、税制尚在探索，政府职
12、能转变则是遥遥无期，这种情况下,中央眼前可倚重的惟有严管土地，有点偏师借重的意思。目前出台的土地措施，多属行政手段，是治标而非治本的急就章。但这样万马奔腾，一夫当关,能不能挡得住。恐怕难。偏师毕竟不是主力,如果作为主力的财税、金融不能与土地协调动作,甚至是反向调节，靠土地一家肯定是挡不住。眼前的事没法子，但长远研究，应将土地与财税、金融统筹考虑。即使从土地改革的角度看，凡改革都是有成本的，土地管理和土地制度改革的成本，就是财政的支持和金融的协调动作。否则改革措施再好,也无法出台,出了台也落实不了。 当前土地问题的深层次问题分析来源于文秘1网，欢迎阅读当前土地问题的深层次问题分析。第 1 页 共 1 页本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
