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1、商业管理公司管理制度试行版修改(可编辑 )精选资料目录第一章总则第二章商管总部与各公司管理职能第节商管总部各部门职能第节区域公司各部门职能第节各地商管公司职能第节各地物业公司职能第三章行政管理第节公文管理第节印章和证照管理第节名片管理第节办公用品管理第节办公设备管理第节办公用车管理第节值班管理第节保密管理第节会议管理第节办公规范管理第节商务公出管理第节廉洁自律管理第节员工举报管理第节企业文化活动管理第节商务接待管理第节员工奖惩管理第节法律事务管理第节档案管理第节信息化管理第四章人力资源管理第节组织架构与编制管理第节人事及劳动关系管理第节招聘管理第节薪酬福利管理第节考勤及请休假管理第节培训管理第
2、节后备干部管理第节人力资源考核管理第节人事档案管理第五章租费管理第节租金管理第节物业管理费管理第节停车场管理第节基础信息管理第六章安全管理制度实施管控标准第节培训管控第节检查考评第节应急管控第七章拓展管理第节计划管理第节设计管理第节新项目公司注册第八章招商管理第节筹备期项目定位及业态规划第节筹备期项目招商政策的制定和执行第节筹备期项目品牌落位管理第节租赁合同管控第节品牌库管理第节招商推广第节房产技术支持第节商户装修设计管控第九章营运管理第节信息管理第节环境管理第节广场经营管理第节租赁管理第节服务管理第节企划管理第节多种经营管理第节筹备期营运管理第十章工程管理第节前期工程管理第节运营期工程管理第
3、节工程档案管理第十一章物业管理第节环境管理第节安全管理第节交通秩序管理第节专业培训管理第节特殊事件管理第节合同管理第节物业管理其他工作第十二章销售型物业公司管理第节前期介入管理第节销售配合管理第节入伙交付管理第节日常运营管理第节豪宅管理第节销售型商铺管理第十三章维修基金管理第节基本规定第节股份公司维修基金管理第节受托商业物业维修基金管理第十四章财产保险管理第节投保险种及资产范围第节组织机构第节保险模式和期限第节投保及理赔第十五章品质控制及考核第节基本规定第节日常品质控制机制第节年终奖金管理第节招商奖金管理精选资料可修改编辑第一章总则精选资料可修改编辑第一条本制度根据集团公司制度框架制定专用于博
4、地商业管理有限公司及所属各公司。如本制度相关内容与集团公司制度、三会议事规则及其他产业公司管理制度冲突以集团公司制度的相关规定为准。第二条本制度中的专用缩略语的解释： “集团公司” 专指博地控股集团有限公司 “商管系统” 专指商管总部及所属各级公司目公司共同确认后上报项目公司总经理和商管公司总经理审批后执行。地下停车场及地面停车位的服务成本应独立测算结合测算结果及当地市场情况拟定停车位服务收费标准并商管总部审批后方可报向当地政府主管总门报审。物业管理权的取得项目开盘前个月各公司须在商管总部前期筹备部、拓展部的具体指增下按当地法规、 政策要求筹备物业管理招投标并在开盘前取得项目物业管理权。项目招
5、投标前各公司须完成临时管理规范和前期物业服务合同的制定和报批工作。取得项目物业管理权后各公司面尽快与项目公司签订前期物业服务合同。有关招投标文件、前期物业服务合同及临时管理规范报政府相关部门备案。配合项目公司营销工作根据项目公司需求各公司在销售中开放前个月完成销售中心服务方案方案内容包括：服务标准、人员及物资配置、服务费测算、人员到岗及培训计划等。与当地项目公司共同确认销售中心服务方案后各公司将该方案上报商管总部审批后执行。根据销售中心服务方案各公司与当地项目公司确认 XX 项目销售中心服务合同上报集团公司审批后执行。规划设计及工程建设介入在新项目规划设计阶段由商管总部前期筹备部负责参加第三方
6、规划院或项目公司组织的各类规划设计研讨提出优化建议新项目施工图设计阶段各公司须指定专人参与各类施工图的研讨和会审提出优化建议新项目施工阶段各公司须指定专人参与工程建设全过程管控重点掌握配套工程关键施工部位、 隐蔽工程位置及图纸符合情况、 设备设施的技术资料的收集等对于严重影响房屋使用功能的问题各公司不能与当地项目公司协商解决时必须以专题报告的形式上报商管总部前期筹备部由前期筹备部负责与商管总部安全品质部共同商定处理方案。第节入伙管理接管验收新项目接管验收应在入伙前个月开始。在接到当地项目公司接管通知后周内当地商管（物业）公司应制定项目接管验收计划。预验完成当地商管（物业）公司应与项目公司共同确
7、认遗留问题列出项目遗留问题清单及整改计划报集团公司项目管理中心及商管总部备案。正式验收完成后形成项目接管验收报告其中应包括对于接管过程中不符合条件的内容或不能在入伙前处理完毕的问题的处理方案经当地项目公司确认后上报商管总部公司前期筹备部审批 （豪宅项目上报商管总部住宅物业部审批） 。入伙管理入伙前个月由当地项目公司与各公司联合成立入伙工作小组并制定项目入伙方案上报商管总部前期筹备部审批后执行。（见流程）入伙活动相关费用由当地项目公司承担。入伙前个月各公司须完成所有人员招聘、培训、物资准备等筹备工作。集中入伙期间各公司须督促当地项目公司确保其工程人员参与业主验房工作。工程质量返修项目集中入伙阶段
8、反映出的质量问题各公司应督促当地项目公司按照项目入伙方案中确定的维修方式质量标准、时间要求等及时返修各公司须协助记录、接待、协调、回访等工作。工程质保金的支付首先须经当地商管（物业）公司审批。如施工单位怠于维修或同一质量问题维修三次后仍未解决当地商管（物业）公司有权在书面通知当地项目公司和责任施工单位的前提下直接委托其他单位处理相关费用从该项工程质保金中扣除如质保金不足欠缺金额由责任施工单位承担。在工程保修期内如施工单位不履行合同义务的由当地商管 （物业）公司发函给施工单位同时抄报当地项目公司出面协调要求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不履行维保责任的日内由当地商管（物业）公司负责估算维
9、保金额向施工单位致函（抄报项目公司）并以联络单的形式报商管总部审批同时抄送项目管理中心、 集团公司财务部、成本部备案由集团公司财务部或成本部直接代扣施工单位相应维保款拨付到当地商管 （物业）公司由其按制度对上述维保项目选定施工单位完成维修。项目入伙后整个工程整改完毕当地商管（物业）公司和项目验收整改小组（如成立）应予以书面确认并写明“项目所有遗留事项整改完成、维保期内工程和设备等均已及时维修完毕请商管总部最终验收”上报商管总部最终验收审批。当地商管（物业）公司总经理和商管总部总经理参与项目公司剩余项目奖金发放审批会签。第节日常管理日常管理包括（但不限于）安全管理、环境管理、工程管理、客户服务等
10、。项目集中入伙后半年内各公司须根据前期物业服务合同 、临时管理规约和 物业管理方案编制符合项目实际的业务管理体系文体各公司总经理审批向商管总部住宅物业部备案后执行。品质控制的实施入伙后半年内各公司（管理处）须建立和完善品质管控机制。客户服务各公司（管理处）应设立客户接待前台建立完整的客户投诉处理、记录的制度及流程每年进行一次客户满意度调查形成 客户满意度调查报告报商管总部住宅物业部备案。销售型商铺管理销售型商铺的租赁和经营服务由商管总部营运中心统一管理。各公司须在项目开盘销售前完成项目的经营管理公约由项目公司在与客户签订商品房买卖合同同时签订。根据商品房买卖合同和经营管理公约要求对销售型商铺的
11、经营业、门店形象、经营行为、经营环境和消防安全等方面先进规范管理。各公司须组建租赁和经营服务团队根据商管总部营运中心的规定为销售型商铺业主提供租凭和经营服务。销售型物业未出售部分的物业管理费收缴工作同持有型物业的收费管理工作。第节豪宅管理基本规定本制度仅适用于由集团公司开发的豪宅项目物业管理各豪宅项目物业管理工作须严格按本制度要求执行。豪宅项目从前期介入到入伙后管理均由商管总部住宅物业部直接负责综合体项目豪宅面组织独立的物业管理队伍由商管总部直接管理。商管总部住宅物业部负责制定豪宅项目的服务标准并依此建立豪宅项目考核标准及考核细则。本节未涉及的工作内容按销售物业相关章节制度执行。豪宅项目前期介
12、入在项目规划化设计阶段商管总部住宅物业部须参加集团公司规划院或项目公司组织的各类规划设计研讨结合豪宅管理特点提出优化建议并重点关注停车场及交通动线、物业管理用房、垃圾房及景观的规划与设计等方面。在施工图设计阶段当地商管（物业）公司须指定专人参与各类施工图的研讨和会审从增强物业使用功能、 降低日后运行成本等角度提出优化建议。在施工阶段当地商管（物业）公司须指定专人参与工程建设全过程管控重点掌握配套工程关键施工部位、 隐蔽工程位置及图纸符合情况、设备设施的技术资料收集等。如严重影响房屋使用功能的问题当地商管（物业）公司与当地项目公司协商无法解决时必须以专题报告的形式上报商管总部住宅物业部由住宅物业
13、部负责与商管总部安全品质部共同商定处理方案。营销配合集团开发的豪宅项目售楼中心统一由商管公司负责提供服务。根据项目公司需求结合博地豪宅项目销售中心特点策划豪宅销售中心服务方案并在销售中心开放前个月经项目公司确认后报商管总部住宅物业部审批。豪宅销售中心服务方案 内容包括但不限于： 服务模式及标准、人员配置、物资配备、人员到岗计划、服务费测算以及现场服务人员培训计划等。根据销售中心服务方案当地商管（物业）公司与项目公司对 XX 项目销售中心服务合同确认后逐级报至商管总部营运部和商管总部总经理审批执行。物业服务费标准确定项目开盘前个月商管总部住宅物业部的指导下当地商管（物业）公司须完成物业服务成本测
14、算并拟定物业服务费标准经与当地项目公司共同确认后上报项目公司总经理和商管公司总经理审批后执行。地下停车场及地面停车位服务成本应独立测算结合测算结果及当地市场情况拟定停车位服务收费标准并商管总部审批后方可报向当地政府主管部门报审。豪宅物业服务方案在项目开始招投标前当地商管（物业）公司应完成豪宅物业服务方案 报商管总部住宅物业部审批同时抄送集团公司项目管理中心及当地项目公司。豪宅项目物业服务方案 由商管总部住宅物业部负责具体指导。豪宅物业服务方案内容包括但不限于豪宅服务定位及策划、豪宅服务理念、服务模式、 豪宅基础服务的主要内容及标准、豪宅特色服务的主要内容及标准、组织架构、人员配备（附图说明位置人数班次）和人员工资、福利标准、物业服务费标准测算等。服务理念：博地豪宅管理以“至诚至尊无微不至”的 VIP 贵宾服务为服务理念。各公司在实施豪宅物业管理服务时须贯彻落实此服务理念。服务定位：）安全为第一要素）满足私密性需求） 彰显客户尊贵性）全天侯细致服务博地豪宅物业管理项目统一实施“管家式服务” 。服务架构：根据豪宅项目规模、服务标准的差异实施两种服务架构方式各项目根据实际情况参照设置本项目的组织加构（详见一、二豪宅服务架构图）。商管总部制定各豪宅服务人员岗位的素质标准（详见博地豪宅各级服务人员素
