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1、随着城市的快速发展，越来越多向往城市的居民开始从农村蜂拥而至，不 过这一现象到底是给郑州带来了利大于弊还是弊大于利真的是有待商榷，虽然大 量的外来人口不仅给城市带来了大量的商机，快速的带动城市的 GDP 增长，但是 同时也给城市带来了各种各样的问题，当然，人口越来越多，对住房的需求量增 加这一问题相对来说是比较巨大的，所以好多公司和个人想要涉足这一领域，但 是，这杯羹真的那么容易分吗？让我来带大家去好好分析分析。一郑州市住房供给与需求的基本情况根据供给需求关系，由于需求量远远大于供给量，城市里出现一房难求，因此，经销商瞅准机会开始对自己手中的商品房进行大规模的加价手段，希望通 过这一个方法从而
2、获得巨大收益。而通过涨价这一种方法恰好就是房地产开发商 对商品房供给的影响因素之一，一些开发商如果发现市场的需求量很小，他们就开始囤积房产，有些通过开价高然后通过降价这一促销手段来吸引消费者。而要中国各大城市近年房价持续上涨，部分城市几乎可说是暴涨，十年翻一番。根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰社、会科学文献出版社出 版的2006 房地产蓝皮书，在宏观经济快速增长的带动下，全国19972004 年商品住宅建设投资额快速增长，平均增长率为28.4%，与此同时，1998年以来 全国住宅销售面积一直保持稳步增长住，宅销售面积相对于住宅竣工面积增长更 加迅速.市场供给和需求两旺，带动了房地产
3、价格的持续上涨。”1. 房地产开发商供给商品房的影响因素巨大的利润是吸引发地产商投资房地产的主要原因。其次就是客户群体消 费水平，因为客户群体消费水平决定了郑州市居民对住房的需求程度和需求数 量，也是房地产开发商眼中的潜在市场所在，只有这个水平高，开发商开放的商 品房才能有市场。再次，是国家政策，为了抑制楼市过快过热的发展，每年都会 出台一系列楼市新政，这是专门针对房地产市场的政策，从土地、金融、税收、 城市拆迁乃至物业管理等全方面展开，其目的就是对楼市进行宏观调控，抑制其 过快过热的发展，遏制炒房投机者在楼市的活跃，这在一定程度上一致了房地产 泡沫的继续扩大，也一定程度上控制了上涨过快的房价
4、，这对于郑州市开发商开 发商品房有着相当大的影响。土地供应也在一定程度上影响着房地产的开发。2.居民个人购买住房的制约因素虽然现在的人们生活逐渐向小康甚至富裕迈进，所以个人买房不再是遥不 可及了，但是，真正制约个人买房的因素是什么呢？究其根本，还将是不断上涨 的房价。中国经济虽然正在不断发展，但是房价上涨的脚步紧跟其后。一是个人住房消费能力不足。目前郑州居民个人购房的资金主要来源于个人自有资金，利 用信贷资金负债消费的观念还远远没有达到预期的水平。随着房价的不断上涨， 居民的承受能力在相对的不断下降。二是住房金融市场发育缓慢。以去年为例， 国家下达给我省的经济适用住房信贷计划为 3037亿元，
5、而国家银行实际发放 贷款只有944亿元，只完成信贷指导计划的 31，对经济适用住房的建设速 度和价格产生了一定的影响。三是部分居民的预期支出的不确定性，有些居民支 付首期有困难，或者是房地产交易契税税率较高,这些都在一定程度上制约了消 费者买房的意愿。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济 适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的 原因之一。“随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障 政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面 积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积
6、的所占比重总 体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房 的供应结构。”这就是第四个原因，一些房地产商为了尽快的获得更多的利润， 就选择放弃一些低端的房子，去选择一些高端住房如别墅之类的，从而导致经济 适用房的数量大量减少，供不应求，致使个人的需求无法被满足，影响了个人买 房。二郑州房地产影响因素分析1.开发商开发商品房的主要影响因素分析首先，就是巨大的利润空间。本身房地产就是一个黄金产业，它的崛起是 伴随着高投资高利润高回报的，同时也伴随着高风险，但是巨额利润使得很多的 投资者对风险的承受能力变得更强了。这也是房价居高不下的一大动力。在郑州这个迅速崛起战的中部城市
7、里，商品房的开发更是黄金产业。而且， 随着郑州市消费者收入水平的提高，改善住房的需求和投资性需求逐渐占购房需 求中的主导地位，需求量巨大，也造就了郑州房地产市场的繁荣发展。因为房地 产商的定价主要是参照市场上前一期的成交量（整个市场需求），前一期的市场 需求较好，使房地产商产生一种乐观的预期，会相应地定高房价。另一方面，消 费者，投资投机者买房也是会参照前一期的房价，对比当前的房价，如果房价上 涨了，导致许多人会认为房产有很大的升值空间，有利可图。另外有刚性需求的 人，会认为现在不买，以后买会更贵，这两种想法，正是前一段时间内，房价上 涨，成交量反而上升的原因之一。由于需求的加大，会使房地产商
8、看好。房价很 难下跌。房产商有乐观的预 期，更有信心，不会 降价投资投机认为有利可 图，投资投机需求增 加房价只涨不跌需求量增大其次，就是其次就是客户群体消费水平，随着中部的崛起，郑州这个中原地 区的省会城市经济水平有了巨大的发展，人民没生活水平的提高使得郑州市的客 户群体消费水平有了质的提高，也为郑州市房地产的开发创造了巨大的需求市 场，这些需求也是房地产开发商品房最原始的动力之一。再次，就是政策因素。为了抑制楼市过快过热的发展，每年都会出台一系列 楼市新政，这是专门针对房地产市场的政策，从土地、金融、税收、城市拆迁乃 至物业管理等全方面展开，其目的就是对楼市进行宏观调控，抑制其过快过热的
9、发展，遏制炒房投机者在楼市的活跃和抑制房地产泡沫的持续扩大。这虽然在一 定程度上遏制了郑州房地产过快过热的发展，但是，郑州楼市发展的脚步依旧稳 步向前，而楼市新政也就是一定程度上齐了规范作用，使楼市更健康的发展。其他的诸如土地供应，房地产开发各个环节的税收也都会影响房地产的开发 和房地产市场的发展，郑州处于平原地区，地形平坦广阔，近几十年城市范围不 断地向周边地区扩展，有着丰富的土地资源供应，这是对郑州的房地产市场发展 是很有利的。2.居民购买住房的主要制约因素评价根据供给需求关系，居民买房子主要制约因素就是开发商根据淡季旺季选 择囤积房产和涨价从而获得更大的利润，而对于那些想要买房子的普通老
10、百姓来 说，这个制约因素无疑给他们造成了巨大的损失，开发商囤积房子造成需求量大 增，而供给量却远远达不到满足市场的需求的状态，所以导致许多居民无法买到 自己心仪的房子，可当开发商放出囤积的房子时候，肯定是在需求的旺季，需求 量同样很大，而供给量虽然很大，但是，精明的开发商会不顾一切的进行涨价为 自己获取更大的利润，一部分有资本的顾客虽然可以买到房子，但是肯定会多花 费许多的钱，给自己造成不必要的损失，而那些靠贷款买房子的顾客只能再度陷 入难关，虽然可以靠先付首付，但是现在首付的比重越来越大，很多人还是无法 承受，而且即使买了，高额的贷款和利息压力巨大。随着房价的不断上涨，居民 购房承受能力却不
11、断下降，毕竟，家庭收入增高的步伐无论如何也无法与房价上 涨的步伐相同，这个因素是制约居民买房最主要的因素。其次是住房金融市场发育缓慢。现在，大部分人买房都选择分期付款，中 间还要不断的付利息，一旦失去了经济来源，分期付款无以为继，也就陷入了困 境，而住房金融市场的缓慢发展更是使得这一情况加深，不完善的住房信贷制度 使得一些人避免选择向银行借贷，也是的他们的买房压力更大。第三就是部分居民的预期支出的不确定性，有些居民支付首期有困难，或 者是房地产交易契税税率较高。这些都使得居民购房压力巨大。其实归根究底，总结起来就是房价上涨快，居民购买力弱。对于房地产市 场来说，住房是一种刚性需求，无论何时，他
12、都会有一定的市场，虽然在某一时期由于某些原因因房价会有小幅度的下调，但是它的总趋势还是在不断上涨的。三总结与建议总而言之，中国正处于高速发展的阶段，郑州也是一样的，郑州处于陇海 线和京广线这“五纵三横”最重要的铁路线的交汇处，必定会受到更多的关注会 得到大力的发展，所以，未来几年，郑州的房价只会不断上涨。 由于房价还将 会继续不断上涨，所以房地产产业带来的巨大的利润肯定还会让更多的房地产商 和个人不断地进入这一领域，所以，我想在这里提一些个人的意见：对于个人来说，对房地产的投资属于家庭理财投资的范畴有条件的，所以 个人应该制订投资规划，也就是根据理财目标和家庭可用于投资的货币额，从承 受风险能
13、力的实际情况出发，确定资金有效投放方向或方式及各种投资组合。其 次，要对市场进行深入的调查分析，避免盲目投资，投资房地产最根本的还是要 看市场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格走势，来决定投资时 机是否成熟。对于企业来说，首先就是要有目标清晰明确的起步，看清风险，谨慎投资。 世上没有零风险的投资。从现时期来说，楼市的投资风险首先来自政策风险，再者就是房地产投资风险，投资支出风险，经营风险，财务风险，环境风险。在投 资房产之前必须要对这些风险发生的可能性有一个很深的了解以及承受能力，制 定谨慎的投资计划是各种风险影响力达到最小。其次，要对房地产市场进行深入 调查分析，最主要的是投资对
14、象分析，市场分析，需求分析，在各种分析的基础 上制定合适的投资方案。再次，制定稳妥的财务策略，要清楚房地产投资是一项 长期的投资战略。房产市场的周期通常是 7 到10 年；有时它会像过山车一样高 低起伏不稳定。一定要确保投资者不会对所选择的资产投资及贷款方式相关的优 势和缺点感到困扰。最后，仔细分析房地产市场的潜在需求，生产出真正适销对 路的商品房。目前，在国家政策支持下，自住型、改善型购房者的需求能得到银 行的支持。对于已经拿地但尚未开发的房地产企业。应该充分认识到当前商品房 的销售趋势仍然是小户型、低档次、低价位的住房，努力加大这类住房的投资。 中国房地产市场是以消费为主导的市场，房地产开
15、发商的价格定位也应该放在居 民住房消费意义上来。四参考文献1钟庭军，警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向，J宏观经济研究，2010 年第 3 期2高成亮，房价影响因素系统分析，M，商场现代化，2009年1月第563 期3雅煊：北京市商品住宅价格评判及对策J，中国建设信息，2000，(54)4陈淮：对房地产市场若干基本问题的再认识J-价格理论与实践，2005， (01)5刘凡齐：近期房地产政策分析及行业建议，M经济师，2006年第12期6肖元真、胡书芳：我国转型期的房地产业发展，J中国经贸导刊2006 年第 22 期7吴建华：逐步完善我国房地产业宏观调控体系M宏观经济管理2006 年第10期。8游群林、曹彦栋：论高房价的成因及对我国经济的影响M集团经济研 究 2006 年第 25 期。9潘长风，影响我国房价的内外因探究，J价格理论与实践2006年第 10期。10曲闻：影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析，J价格月刊 2006 年第 9 期
