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1、龙潭水乡经营管理公司目标绩效与管理营运一、 目的为了进一步深化管理公司与裕都集团在龙潭水乡项目中的沟通与合作，管理公司将就项目实施提出合理的绩效管理。开展绩效管理有利于强化管理公司和员工的工作责任心，提高员工的工作绩效，提升公司的市场竞争力，确保实现龙潭水乡的品牌经营管理目标。二、 主体思路与基本原则开展项目的绩效考核工作对于双方公司的管理人员来说是一个新课题。由于项目的唯一性和主题性，我们开展此项管理工作没有雷同参照物，只能借鉴多年的从业及研究经验，需要在具体的实践中逐步摸索积累经验。只有通过各级管理人员的共同努力，我们才可以在此项工作上做到循序渐进，由粗到精，由差到好。从项目开展绩效考核的
2、第一年开始，所采用的考核方法和程序力求简单易行，在确保目标实现的基础上日益完善和修正。1、 绩效指标的设定：由公司经营目标(量化指标)和员工个人工作目标（定性指标）组成。设定公司经营目标是为了统一管理公司与裕都集团对项目的运营目标；同时也是培养员工关注公司业绩的意识。2、 管理公司的绩效考核采取月度考评的方式进行，每个月的考核周期为当月26日至次月25日，月度考核结果与月度绩效奖金挂钩，月度绩效奖金以现金的形式在员工每月的月度薪酬中体现。三、 绩效范围1、除财务室以外的所有部门及岗位，均有各自的绩效内容。2、管理公司总体绩效目标。第一年：协同裕都做好龙潭水乡外立面和园林的主题性打造（平衡功能性
3、、主题性和景观性，使外立面和园林景观更具文化渲染和社会持续性）；协同裕都及酒店管理公司对酒店进行准确定位和前期工作实施（就园林式酒店的主题私密性和功能服务性进行装修和品牌服务定位）；协同裕都做好龙潭水乡婚庆主题文化产业的主题吸引物（外区60亩草坪的会展、摄影功能性打造，三环至项目各个动线的主题指示VI）；设计、定位、实施项目的整体形象VI（项目的主题品牌形象、招商形象、商业运行形象、可持续推广形象、社会形象等）；全额招商成功（引入国际知名专业人士设立个人工作室，打造西部第一专业婚纱、婚庆文化产业基地）；搭建项目内部局域网、对外专业电子商务网站（对内无障碍个性服务业主、对外专业运营推广品牌和业态
4、）；搭建龙潭水乡“一卡通”营销平台（整合龙潭东部新城的区域资源，将龙潭水乡打包进行电子通汇经营推广）；搭建内刊服务平台（内刊是企业文化承载的载体，是企业文化的外化表现形式，也是企业信息上通下达的沟通渠道和舆论宣传阵地。）；搭建龙潭水乡经营服务标准体系（略）；建立时尚摄影及婚庆文化就业培训基地（储备专业人才，打造婚庆行业主题圣地，结合文化教育、就业培训、创业扶持、产业研究等文化产业特性综合发展）；建立婚庆行业文化创业基金（促进行业品牌发展、提升产业文化社会面，孵化主题市场人才）；建立成熟的项目推广渠道（建立宽窄巷子、春熙路互动推广点，与四川卫视联合打造主题婚庆栏目）；建立成熟的社会合作渠道（与政
5、府各个职能部门建立沟通渠道寻求多方支持，与各大院校和专业培训机构建立交流合作关系，与省内外各大媒体建立良好的推广合作关系）；举办国家级婚庆文化产业发展论坛（邀请国际知名的婚纱、摄影、时尚、婚庆等行业专业人士从文化和市场方面进行论证，通过社会和媒体的推动对项目实施前期战略性曝光）。建立公平和效益管理体系（公平的制度需要一个公开的执行，这样的管理制度才能支撑企业文化，推行管理公开化的制度，还可以相应的组建商业行会，安全委员会，民俗保护会等等，让商家个体系统的自制管理。带着问题去解决问题，就是有的放矢，是最有效的。有了这个机制就不容易犯错，因为时时刻刻会受到监督和纠正。只要管理公司有明确的终极目标，
6、再加上相应的透明约束机制，才能带来高效的结果。）第二年：由中国婚庆行业委员会颁发“中国婚庆文化产业基地”；由中国摄影家协会颁发“中国摄影家协会龙潭水乡活动基地”；由中国人像摄影协会颁发“中国人像摄影协会龙潭水乡活动基地”；由民政局颁发建立“成都婚纱摄影联合行会”“成都婚纱设计联合行会”；由四川省文化厅颁发“四川文化产业示范基地”；举办四川省婚庆文化产业博览会（每年常设）；搭建婚庆行业就业服务平台；打造“全球100个最浪漫的爱情圣地”成都婚庆旅游产业平台；首届“龙潭水乡”婚纱摄影大赛及时尚造型文化季；举办世界婚纱设计交流周等。策划实现项目月月有主题新闻吸引社会目光，每月持续关注周期不低于一周。第
7、三年：租赁费用递增15%（预期市场认可价值体现为40元/）；广告收入递增20%（有效控制现有环境景观的前提下）；打造“龙潭水乡爱情岛”婚庆产业主题产品（针对婚庆市场开发设计有针对性的文化品牌产品）；占有四川个性婚纱市场50%的份额（主要是占领四川二级市场的婚纱份额）；占有成都婚庆市场20%的份额（通过实体店和网络经营实施的市区内订单式婚庆服务）；主题行会人数超过1000人/家；培训中心讲座、交流、毕业人数超过20万人/次；与美、法、米兰、台湾、香港等世界主流婚纱、婚庆产业行会建立良好的交流合作渠道。附：此框架绩效目标为管理公司和项目的指导目标，具体实施中虽然会有很大的困难和不可预测的因数，但我
8、们有信心通过与裕都集团的倾力共同打造确保计划的完整实施；第四年之后的绩效目标在整合、分析前三年的达标实际情况后才能进行科学的规划和实施。3、各个部门绩效内容。行政办公室（人事福利制度制定及管理、公司档案库及用章管理、公司部门协调、公司资产保管建档）策划运营中心（每年不低于20次项目全程策划、活动监督执行、综合媒体推广、主题产品开发及营运）服务中心（VIP人性化业态管理、介绍接待、园区商业中介导航、经营退税、“一卡通”营销管理平台、物流服务、菜单式个性服务）网络营运中心（项目局域网络设置及维护、对外个性网络设计订制、网络推广策略及实施、电子商务服务链）后勤中心（五星级酒店式安保、国家4A5A级景
9、区卫生、水电、工程绿化的具体管理衔接、车辆调度服务） 四、各部门各岗位绩效考核项目及权重1、工资结构1） 薪酬结构员工的薪酬结构由三部分组成：基本工资、岗位工资、绩效奖金。2） 基本工资为薪酬中不变部分，根据其个人职务、职级、能力、岗位经验所确定；岗位工资为员工薪酬中不变部分，由员工的职务、级别、岗位确定；绩效奖金是员工薪酬中的变动部分，根据公司经营业绩和个人实际工作表现考核结果发放。3） 绩效工资在岗位工资标准中占比部门策划运营中心服务中心、网络营运中心行政办公室、后勤中心基本工资岗位工资50%60%70%绩效工资50%40%30%2、各考核项目权重项目策划运营中心服务中心、网络营运中心行政
10、办公室、后勤中心公司销售目标任务完成率40%40%30%成本控制率10%/月度重点工作完成及工作表现情况50%60%70%合计100%100%100%五、 各评估项目系数计算与确定方法1、目标项目：1） 该项目系数确定方法：l 当目标完成率80%时，该项得分系数为0.5。 l 当目标完成率80%时，该项得分系数等于完成率。2） 销售完成率计算方法：部门计算方法策划运营中心目标完成率=当月目标完成总额当月目标任务总额服务中心、网络营运中心、行政办公室、后勤中心目标完成率=（当月目标完成总额+办公成本当月完成目标总额）（当月目标任务总额办公成本当月目标总额）2、成本项目：1） 成本费用率计算方法：
11、l 目标费用率=当月预算成本支出总额当月目标任务总额l 实际费用率=当月实际成本支出总额当月目标完成总额2） 确定方法：条 件成本项目得分系数实际费用率目标费用率110%0100%实际费用率目标费用率110%1实际费用率目标费用率100%1.23、月度重点工作及工作表现项目：1） 考核项目及分数分配：月度重点计划工作完成情况工作饱满度工作能力工作态度工作纪律合计责任心积极性70558751002） 考评方法：用本方案之后制订的月度重点工作完成情况及工作表现评价表对下属进行考核。 3） 使用前提：每月员工应填写重点工作计划表，各项计划工作须有完成的标准，评估时根据计划工作应完成的标准给分，然后依
12、次评估其它四项，各单项的分数之和为月度重点工作及工作表现项目的评估得分。4） 该项得分确定方法：月度重点工作及工作表现项目得分各项目得分总和1004、月度绩效考核的得分各考核项目得分乘以对应权重的结果之和。5、考核流程1）部门员工由部门负责人进行考核，部门负责人由总经理进行考核。2）考核结束后，直接上级与被考评者进行绩效面谈，将考核结果反馈给被考核者，同时就下月考核要点、考评标准进行沟通确认。3）被考核人对考评结果有异议，原则上先由被考评人与直接考评人通过沟通达成共识，如无法达成一致的，可向总经理或人事行政部提出申述。对存在异议的考核结果进行复核期限间，原考核结果对应薪资、奖惩措施的实施不受影
13、响。如经复核确认原考评结果有误的，在复核意见出具后的第一个月内给予相应修正。附一：以上关于管理管理公司绩效目标考核的说明，是管理公司基本运营基础，我们将本着对项目的科学管理和合理化运营的原则继续修改深化。具体的管理实施文本会在公司签约后尽快完善成文。附二：通过裕都对管理公司内部运营的绩效管理，可以帮助裕都确定管理公司对项目的绩效考核，实行具体的绩效目标修正，请审阅本本文后统一协商。六、 托管面积编号属性类别建筑面积（）A211办公庭院办公B1362.66A212办公庭院办公A2661.24A213办公庭院办公A2661.24A215办公庭院办公D1239.16A216办公庭院办公D1239.1
14、6A217办公庭院办公D1239.16A218办公庭院办公C1873.34A219办公庭院办公A2661.24A51配套设施服务用房3312.64A52配套设施物管用房573.92A53配套设施服务用房195.68A55配套设施服务用房1362.86A56配套设施服务用房362.56A57配套设施服务用房2117.00A58配套设施服务用房6350.00AS配套设施服务用房6447.28合计：35659.14（含A52物管用房）七、租金分析龙潭水乡的租金无法用一个恒定的投入和产出公式来计算，它会受到很多因素的影响，我们在这里将用参考比对法，创立一个工作模型。也就是综合运用龙潭水乡租金评估体系,参考成都三环路以外现有商业口岸的租金评估体系。市场比较法参考比较法商铺实际权重 是比较合理地反应了龙潭水乡商业平台的市场价格市场比较法是指通过对于市场中具有参考意义的项目进行比较而得出的项目预期租金评估，一般需要参考如下两个方面： 具有参考意义的项目（竞争对手/类似项目/
