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1、设备运行维修手册2012年7月第一章 编制说明本工作手册编制的目的是为了保证公司所管物业的设备运行检修、综合维修的服务质量，是ISO9002质量体系标准中有关要素中“过程控制”和“设备管理”程序文件的具体作业指导文件，属支持性文件。本手册中主要说明工程部和有关作业部门的工作范围、各专业的分工界面、各主管和运行维修人员的岗位职责、各岗位工作标准、设备运行检修规程规范、综合维修操作方法以及有关管理规定。由于各管理中心部门经理职能分工存在差异，本手册中没有涉及部门经理的职责及工作标准，有关内容按各管理中心管理制度汇编中相应规定执行。由于时间关系，白广路物业管理中心所辖南调度楼机电设备运行规程规范没有
2、纳入本手册，暂按原国调中心管理处编制的电气运行规程、通风系统运行规程、冷水机组运行规程、供水、消防系统运行规程、UPS运行规程、火灾报警及自动灭火运行规程执行。住宅物业管理中心和府佑街物业管理中心的设备运行、检修及管理根据所管设备的类型参照北京国土资源和房屋管理局最新出版的房屋设备管理手册及本手册中相应设备的运行检修规范执行。第二章 岗位职责、专业分工及工作标准第一节 工程部主管岗位职责一、设备、电气及弱电 1.在部门经理的领导下确保所管辖范围内系统、设备的安全、正常运行。 2.根据运行检修实际经验，对系统、运行、检修及保养规程规范适时进行修订、完善。 3.组织运行、检修人员学习各系统设备运行
3、、检修及保养规程规范及国家颁布的有关安全生产的规程规定。 4.负责运行、检修人员的现场操作和技术指导。 5.负责各系统、设备运行、检修及保养工作的组织、安排，合理安排运行维修人员正常工作时间及加班时间。月初提交运行人员值班表，月末提交运行人员考勤及加班、夜班统计表。 6.负责监督、检查值班制度、交接班制度、设备巡检度及机房管理等项制度的执行情况及设备保养计划落实情况，并将存在问题及时向部门经理反映。 7.接前台分发的报修单或报修电话后及时安排检修工作，如不能及时修复，需及时向前台说明情况。 8.对系统、设备故障及事故须及时进行调查分析，提交故障、事故分析报告。 9.全面掌握和细致了解系统、设备
4、运行状况，及时发现问题并提出解决方案。10.编制各系统、设备维修月、季、年度保养计划。11.编制劳保用品、维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品的采购月计划。 12.对维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品进行妥善管理，统计并提交季度、年度设备维修消耗费用。 13.掌握紧急事件处理程序，遇紧急事件时应协同其他部门共同处理14.负责整理、保存设备运行记录、检修记录、事故记录以及相关设备、技术资料。15.负责本岗位运行人员日常工作的考核。 16.季度、年度末向部门经理提交工作报告。 17.每日向部门经理提交工作日报表。 18.向部门经理负责，接受部门经理的监督和检查。二、综合维修 1.在部门经理的领导
5、下确保所管辖范围内设备、设施修缮及时、状态完好。2.根据维修工作的经验，对各类设备、设施维修操作规程适时进行修订、完善。3.组织维修人员学习各类设备、设施维修操作规程及国家颁布的有关安全生产的规程规定。4.合理安排维修人员日常巡检时间，及时安排客户/住户的报修。5.月末提交维修人员考勤及加班统计表。 6.负责监督、检查值班制度、巡检制度及维修服务工作的落实和服务质量，并将存在问题及时向部门经理反映。7.编制劳保用品、维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品的采购月计划。 8.对维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品进行妥善管理，统计并提交季度、年度设备维修消耗费用。 9.掌握紧急事件处理程序，遇紧急
6、事件时应协同其他部门共同处理。10.负责本岗位运行人员日常工作的考核。 11季度、年度末向部门经理提交工作报告。 12.每日向部门经理提交工作日报表。 13.向部门经理负责，接受部门经理的监督和检查。第二节 各专业分工 一、设备主管负责的系统设备1.制冷系统2.空调系统3.供暖系统4.给排水系统设备(给水包括生活水、消防水)5.通风系统二、电气主管负责的系统设备1.变配电系统(包括计算机监控系统)2.照明系统3.动力系统4.UPS电源系统三、弱电主管负责的系统设备1.消防报警系统2.气体灭火系统3.紧急广播系统4.保安监控系统5.车库管理系统6.楼宇自控系统7.电视接收系统四、综合维修主管负责
7、的设备、设施1.照明灯具(包括应急照明灯具)、开关面板、电源插座2.给水系统(包括消防给水)支管及末端设备(包括水龙头、阀门及喷洒头等)3.卫浴、开水器、排风扇等设备、设施4.门(包括防火卷帘门非电气部分)、窗、玻璃、锁具、闭门器等设备、设施5. 雨污水管道、雨污水井、集水井、化粪池6.屋面、吊顶、地面、墙面等修补五、各系统界面划分1. 电气与设备1)风机盘管的风扇电源、控制线由电气专业负责，风扇的电机由设备专业负责。2)各类风机、水泵的电源、电机由电气专业负责，风机、泵体由设备专业负责。2. 电气与弱电1)各类电控箱中除24V信号线以外的控制回路及器件由电气专业负责。2)各类阀门执行机构的电
8、源由电气专业负责，24V控制信号由弱电专业负责。3. 电气与综合维修 照明分箱以上(含分箱)系统设备由电气负责；照明分箱以下的设备由综合维修负责。4. 设备与弱电1)各类电控阀门、风门、风口的控制信号、执行机构由弱电负责，阀体由设备专业负责。2)各类传感器由弱电专业负责，机械浮球阀由设备专业负责。5. 设备与综合维修给水系统支管线及支管线上的管件、阀门由综合维修专业负责，支管线为DN100(不含DN100)以下。第三节 运行检修、综合维修岗位职责一、设备运行检修岗位职责 1.在本岗位主管的领导下，负责管辖范围内所有空调（包括业主/客户提出的分体式空调的特约维修）、给排水、通风系统设备的运行、维
9、修及保养。 2.严格执行各系统设备运行、检修、保养规程规范。 3.严格执行操作监护制度及国家颁布的安全生产规程规定。 4.严格遵守值班制度、交接班制度、机房管理制度及设备巡检制度。5.监视计算机监控系统和控制屏上显示的各系统、设备运行情况。 6.定时巡视所管辖系统、设备和机房。7.定时记录冷水机组、空调系统、热力系统各运行参数和其他重要系统设备运行参数。8.定期打印各系统设备运行报表。9.定时记录设备巡检情况。10.每天向本岗位主管提交设备运行工作日报表。11.对楼宇自控系统工作站能正确、熟练操作。12.对各系统、设备能正确、熟练地启停。 13.负责二次水的清洁防疫工作。14.严格按照本岗位主
10、管下达的设备检修、保养计划完成设备检修、保养工作，不得削减工作内容或简化工作程序。 15.负责所管辖机房、水箱间、值班室及管道竖井的卫生清洁。 16.接客户/住户和有关部门的报修后，按规定时限到位维修，维修完毕后将报修单及时返还物业部/楼长。 17.及时发现并处理设备故障和故障隐患，遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。 18.遇重大设备故障、事故或在设备检修中遇疑难问题需及时向本岗位主管反映情况，不得延误时问。 19.熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与相关部门取得联系。 20.加强业务学习，不断提高技术水平。做到对系统设备深入了解，对技术熟练掌握。 21.向本岗位主管负责，接
11、受本岗位主管的监督和检查。二、电气运行检修岗位职责 1.在本岗位主管的领导下，负责管辖范围内所有变配电设备、动力、照明系统设备的运行、维修及保养。 2.严格执行电气设备运行、检修、保养规程规范。 3.严格执行操作监护制度及国家颁布的安全生产规程规定。 4.严格遵守值班制度、交接班制度、机房管理制度及设备巡检制度。 5.监视模拟屏/CRT/监控盘等监控系统的运行。 6.定时巡视所管辖的变配电室、 UPS电源室、动力、照明设备运行情况。7.定期打印变配电系统运行各类报表。8.定时记录设备巡检情况。9.每天向本岗位主管提交电气运行工作日报表。10.负责正常情况下倒闸操作，倒闸必须填写操作票。11.负
12、责设备停送电，停送电必须填写工作票。 12.严格按照本岗位主管下达的设备检修、保养计划完成设备检修、保养工作，不得削减工作内容或简化工作程序。 13.负责所管辖机房、配电室、值班室和电气竖井的卫生清洁。 14.接客户/住户和有关部门的报修后，按规定时限到位维修，维修完毕后将报修单及时返还物业部/楼长。 15.及时发现并处理设备故障和故障隐患，遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。 16.遇重大设备故障、事故或在设备检修中遇疑难问题需及时向本岗位主管反映情况，不得延误时间。 17.熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与有关部门取得联系。 18.加强业务学习，不断提高技术水平。做到对系
13、统设备深入了解，对技术熟练掌握。 19.向本岗位主管负责，接受本岗位主管的监督和检查。 三、弱电运行检修岗位职责 1.在本岗位主管的领导下，负责管辖范围内消防报警及自动灭火系统、电视监控系统、车库、巡更自动管理系统的检修及维护保养，负责新楼宇自控系统、有线电视接收系统的运行、维修及保养。 2.严格执行各弱电系统设备运行、检修、保养规程规范。 3.严格执行操作监护制度及国家颁布的消防法规和规范。 4.严格遵守值班制度、交接班制度、机房管理制度及设备巡检制度。 5.监视楼宇自控系统CRT上显示的各系统、设备运行情况，并协助设备部门设定及修改运行参数。 6.定期巡视所管辖系统设备运行情况。7.定期打
14、印楼宇自控系统运行自检参数。8.定时记录各系统设备巡检情况。9.每天向本岗位主管提交弱电系统运行工作日报表。 10.定期对消防报警、自动灭火及消防联动系统进行测试。 11.按规定时间、曲目播放音乐节目。 12.严格按照本岗位主管下达的设备检修、保养计划完成设备检修、保养工作，不得削减工作内容或简化工作程序。 13.负责所管辖范围内值班室、设备机房的卫生清洁。 14.对保安部及楼管员的设备报修及时作出反应，检修完毕后将报修单及时返还保安部和物业部。 15.及时发现并处理设备故障和故障隐患，遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。 16.遇重大设备故障、事故或在设备检修中遇疑难问题要及时向主管反映情况，不得延误时间。 17.协助保安部进行消防演习。 18.熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与相关部门取得联系。 19.加强业务学习，不断提高技术水平。做到对系统设备深入了解，对技术熟练掌握。 20.向本岗位主管负责，接受本岗位主管的监督与检查。四、电梯运行检修岗位职责 1.在本岗位主管领导下，确保所管理的电梯的正常安全运行。 2.严格执行电梯运行、检修、保养规程规范。 3.严格执行操作监护制度及国
