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1、广州天河名雅苑房地产项目策划案例广州天河名雅苑房地产项目策划案例【 案 例 精 要 】围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的 名局，而具有”平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。名雅苑，正是这样一个”无心争春”的”名局”。名雅苑初生时遥遥领先的 大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在,在长江后浪 推 前 浪的房地产界 无 疑是个奇迹。part A: 名雅苑十年长盛之谜名雅苑经历了时间的考验，在”克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对”以人为本”最朴实的追求， 长盛不衰。第一段：华南唯一优秀住宅试点小区1996年，当”全国城市管理小区建设
2、试点”检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，她们惊 呆了 ： ”这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比？ ” 正是这个”无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的”名局”。大背景天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，还有是高低不平，杂草丛生的菜地。 1985年初，广州市政府把综合开发天河的任务交给了 ”城建集团”，要求她们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配 套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。经过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由”城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。随后她们在天
3、河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场 等，加上原巳建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的 广 州 市 中 心 的 地 位 基 本 形 成。在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，她们将接触到的最先进的东西学化为己有, 令 名 雅 苑 先 天 吸 纳 精 华。项目开发前，城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定位为 以外卜销为主 要目标的优秀 住宅小区领先十年的奥秘在全国评比中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价
4、：一、小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和 把房盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等小区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以 及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不但满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考 虑，如综合商店位置适中，方便购物；变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍；利用球场底做地下停车 场 ； 区 内 道 路 采 用 人 车 分 流。三、部分住宅首层架空，这既增加了小区底视觉空间，又适应广州炎热
5、潮湿底气候条件，创造出了有覆盖底居民室外活动场所。四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好地朝向，改进了 室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。第二段：名雅苑规划设计技术剖析体 现 岭南承冶甘建筑之术 风 格 和南粤地 方 特 色经过以组团中心绿地来组织小区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上经过虚实对比。色彩上局部对比和全局地协调相结口 /以明快地色调形成独特小区特色。规划上采用人
6、车分流地道路系统和动静分区和谐地绿化小区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设置架空层而相互渗透，扩展了绿化 空间和视野。建筑群体空间设计全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。 小区地建筑群体根据规划需要分成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵 成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但经过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设施有机的联系在一起O第三段 :施工组织与管理的成功经验优质按期的进度控制质量控制在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，
7、即” LM-E ”、投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明确。合同管理方法首先是经过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价, 按 期 达 优 的 给 予 优 质 奖。信息管理准确及时地把施工过程中地所有资料经过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向业报告。第四段:”四新”应用及推广的优秀示范名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、 新工艺、 新产品。第 五 段:领 先一步 的 物 业 管 理小区走专业化管理的轨道，并开发”物业管理信息系统”，进行计算机信息管理，提高了工作效率和管理质量。part B:天河名雅苑光明台销售策划书节选业概述广州天河名雅苑是由广州市城市建设开发总公司精心策划及发展的高尚住宅小区。该区地处天河新城市中心地带，比邻天河体育中心，紧贴天河地铁站出口。名雅苑于1995年全面建设完工。同年10月荣获”全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。光明台是名雅苑最后一栋未发售的高层住宅。全楼层高共24层，首层部分架空层，23、 24层为复式住宅.二 、市 场 环 境 分 析
