《石家庄某商贸城项目策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《石家庄某商贸城项目策划方案（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、石家庄某商贸城项目策划方案第一章 本项目SWOT分析 一、优势本项目位于槐安路与建设大街交叉口西北角，占据槐安路新城市经济走廊中段，处于市中心黄金商圈边缘，具有金角银边的商业特征，地理位置优越，交通便利。项目所在区域内正在不断形成规模较大、档次较高的居住社区，如世纪花园、阳光水岸、燕港怡园、香榭里（在建）、国富华庭（待建）、仁和家园（待建）、华城绿洲（待建）、平安万和园等，这些社区基本上都有底商配套，加之该区域内还分布着卡西诺大型娱乐广场、凯莱金第（在建）等大型娱乐城和中高档写字楼，使该区域内的商圈日趋成熟。槐安路沿线人气指数在不断上升，槐安路上的商业物业的升值空间不可限量。二、劣势本案土地拥
2、有15年租赁使用权，且项目内东侧建筑有改造或拆迁的可能，因此，较之大部分商业地产项目在建筑规划、业态定位、销售策略及招商组市等方面存在较大局限性。且本案所在区域正处于发展阶段，因此本案的商业价值无法在近期内产生“即时效应”，即投资者及经营者无法在短期内获得较高收益，远期收益存在不可预知性。三、机会项目所在区域内已形成怀特家居城、怀特装饰城、求实美居、金博爵等较具规模和特色的家具家居业态，形成了该区域内独特的商业氛围。本案存在与其他同类商业物业实现资源共享的机会，利用该区域内的商业规模效应，实现自身发展的价值优化。目前石家庄市已形成的家具广场经营方式较落后，存在较大的缺陷和漏洞。如，缺乏专业的经
3、营管理公司对项目整体进行统一经营，经营档次定位不明晰，经营商之间存在恶性竞争等。而本案在运作模式、经营方式及业态划分等方面可运用差异化竞争模式赢取优势和成功。四、威胁从宏观政策考虑，国家近日新出台的针对房地产市场的“国八条”对于一部分商铺投资者的投机行为具有很强的抑制作用，这将成为影响本案后期销售的因素之一。从微观市场考虑，目前石家庄已经建成并投入经营使用的怀特家具城、米氏家具城等大型家具广场的经营情况不甚理想，一定数量的品牌代理商有撤租行为。其原因是石家庄家具市场的运作存在不规范性，一些家具生产厂家盗版知名品牌设计作品，并以直销低价冲击市场。此现象正迎合了石家庄家具消费市场两极分化的特点，从
4、而使一部分品牌家具代理商的利润受到很大冲击，而对经营场地的租金及其他经营费用缺乏足够的支撑能力，故出现经营惨淡甚至失败的现象。承租者无法赢利自然使商铺的投资者无法获得稳定的租金回报，从而造成了家具城开发商、运营商和经销商三方共输的局面。目前，基于目前石家庄家具市场的现状，一定数量的家具品牌代理商在进驻市场前慎之又慎，这将为本案后期招商制造一定困难。 第二章 市场调研及分析为对本项目进行科学合理的定位，市场调研分析将为此提供依据。 1、市场调研汇总表(附图)项目名称东明家具基地图片建筑规模占地面积7200总建筑面积14000层高3.5m层数2层停车场面积2400建筑外立面风格建筑结构框架商铺面积
5、划分内铺70500外铺70200内部配套/服务空调、直梯、扶梯租金/售价2.54元/天租售情况出租率100%经营方式自营经营公司无经营档次定位中低档经营品牌本地居多业态划分-1F1F沙发、饰品2F床、布艺3F办公用品购物环境良总体评价属于老一代家具市场，规模较大，但经营产品档次较低，地理位置较偏，市场认制度不高。项目名称怀特家居城图片 建筑规模占地面积总建筑面积12万层高3.1m层数地下1层地上4层停车场面积10000建筑外立面风格商场外观，灰色为主色调建筑结构框架商铺面积划分内铺外铺无内部配套/服务两部直梯、两部扶梯、中央空调租金/售价1.32元/天租售情况出租率100%经营方式分散经营、统
6、一招商经营公司怀特 经营档次定位低、中、高档经营品牌多为广州深圳的国内品牌业态划分-1F家饰1F橱卫2F家具、床垫3F4F办公购物环境优总体评价属于新兴家具商场，规模较大，卖场内购物环境较好，建筑主体内外形式新颖。但经营产品档次参差不齐，业态划分不明晰。市场认知度有待于深入。项目名称米氏家具城图片 建筑规模占地面积5000总建筑面积25000层高3.5m层数地下1层地上5层停车场面积4500建筑外立面风格以灰、蓝色为主色调，风格简约建筑结构框架商铺面积划分内铺80300外铺无内部配套/服务1部货梯、1部直梯租金/售价1.82元/天租售情况出租率90%经营方式分散经营 统一招商经营公司米氏家具城
7、经营档次定位中档经营品牌广州、深圳、北京等内地品牌业态划分-1F平价家具1F家装2F布艺、卧房用品3F办公家具4F米兰雅居名品购物环境良总体评价属于较早启动的家具商场，经营模式落后，产品种类较少，业态不丰富，经营情况不理想。项目名称君乐美家具广场图片建筑规模占地面积总建筑面积4万层高3.5m层数南楼5层北楼6层停车场面积2000建筑外立面风格蓝色为主色调，风格简约建筑结构框架商铺面积划分内铺100200外铺橱窗形式，对外不独立开门内部配套/服务统一广告宣传、配送中心租金/售价君乐美自行建设，不存在租赁卖场方式租售情况出租率100%经营方式君乐美家具经营有限公司代理厂家品牌销售，统一经营经营公司
8、君乐美家具经营有限公司经营档次定位中高档经营品牌多为广州深圳等内地知名品牌业态划分-1F1F名品家具2F名品家具3F古典家具4F时尚家具5F儿童天地6F青春时尚家具购物环境优总体评价规模较大，经营良好，产品档次及价位较容易被普通消费者接受。经营时间较长，市场认知度较高。项目名称创典居图片 建筑规模占地面积1440总建筑面积2280层高4.2m层数2层停车场面积1000建筑外立面风格灰色为主色调，外墙以外挂金属百叶形材料装饰建筑结构框架商铺面积划分内铺200外铺橱窗形式，对外不独立开门内部配套/服务中央空调租金/售价创典居自行建设，不存在租赁卖场方式租售情况出租率100%经营方式创典居家具经营有
9、限公司代理厂家品牌销售，统一经营经营公司创典居家具经营有限公司经营档次定位高档经营品牌猫王、雅斯等国际知名品牌业态划分-1F1F现代时尚家具2F古典家具购物环境优总体评价规模较小，经营良好，档次较高，市场推广深入，品牌化经营意识较强。项目名称金明明月家具城建筑规模占地面积总建筑面积38000层高3.5m层数5层停车场面积5000建筑外立面风格以外挂浮板及金属材料装饰外墙建筑结构框架商铺面积划分内铺100300外铺无内部配套/服务两部直梯、中央空调（为写字楼改造后的商场）、统一形象宣传、统一广告宣传租金/售价34.5元/天租售情况出租率90%经营方式分散经营、统一管理经营公司经营档次定位中低档经
10、营品牌多为国内品牌业态划分-1F1F沙发2F现代家具3F现代家具4F古典家具5F办公家具购物环境良总体评价规模较大，经营零散，厂家单独供货，商场内存在商家之间恶性竞争。经营产品种类较少，业态不丰富。项目名称平安家居城图片建筑规模占地面积总建筑面积层高3.2m层数5层停车场面积建筑外立面风格以灰色为主色调，简约建筑结构框架商铺面积划分内铺100外铺内部配套/服务中央空调、2部扶梯、局域网、仓储、配送中心、客服中心、24小时巡逻、统一品牌宣传租金/售价1F元/天租售情况出租率100%经营方式分散经营 统一招商经营公司平安家居城经营档次定位中档经营品牌主要经营北京、深圳、广州等地品牌业态划分-1F1
11、F中式沙发2F布艺、茶几3F床、沙发4F创典居5F购物环境良总体评价属于早期家居城，经营档次较低，存在产品垄断现象项目名称居然丽家图片建筑规模占地面积总建筑面积4万层高1F3.5m 2F、3F2.7m层数3层停车场面积10000建筑外立面风格以灰色为主色调，简约建筑结构框架商铺面积划分内铺外铺150内部配套/服务中央空调、2部扶梯、局域网、仓储、配送中心、客服中心、24小时巡逻、统一品牌宣传租金/售价1.5元/天租售情况出租率100%经营方式分散经营 统一招商经营公司居然房产置业有限公司经营档次定位中高档经营品牌福人地板、得尔地板、东方百胜、恒友业态划分-1F1F高档五金、瓷砖、水暖2F木地板
12、、橱柜3F布艺、家饰、灯具购物环境总体评价属于新兴家具广场，以经营家居建材为主，市场经营情况良好，属于购物环境较好的建材超市。项目名称求实美居图片建筑规模占地面积总建筑面积4000层高3.1m层数2层停车场面积700建筑外立面风格欧式古典、 黑色外墙建筑结构框架商铺面积划分内铺敞开式布局外铺无内部配套/服务无租金/售价1.2元/天租售情况出租率100%经营方式自营经营公司求实美居经营档次定位高档经营品牌10多种国外品牌业态划分-1F1F家具2F饰品、灯购物环境优总体评价规模较小，个性突出，经营产品种类较少。2、市场调研分析 对市场调研的汇总分析发现，目前石家庄家具市场分为老、中、青三代，老一代家具业态的经营形象较差，运营模式较落后，经营管理中存在环节缺失的情况，比如没有专业的家具商场经营管理公司，因此，这些家具商场的经营水平较低。君乐美等中年一代家具商场已进入成熟期，经营情况相对稳定，但由于其经营品类不充足，且经营的产品的设计理念比较滞后，与当前时尚化高档品牌相去甚远，已经不能适应市场的需求。其次，君乐美等项目在经营家具商品的同时，缺乏对自身品牌形象的建设意识。再次，这类家具商场的建筑历时较长，有些甚至是后期改造而成，建筑形式呆板，同质化严重，不能与现代城市的时尚气息同步，不易给消费者留下深刻
