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1、房地产企业纳税筹划的几种方法 字号选择:大 中 小作者:日期： 2008-03-11 来源:房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外 国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地 占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人 员头疼，就是税务人员也未必摸得清，这就造成了纳税不准确，税种偏多，整体税负偏重，如何降低 税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及 税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点
2、进行具有自身特色的纳税筹划(一) 利用临界点进行纳税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重 的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准 住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的， 应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场 竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总 要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高
3、因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真 考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对 此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是可以 通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅， 取得土地使用权所支付的金额为500 万元，开发土地的费用为100 万元，新建房及配套设施的成本为 1000 万元，与转让房地产有关的税金为80 万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定， 该房地产企业可以扣除的费用除
4、了上述费用以外，还可以加扣(500+100+1000)X20%=320万元。因 此，该房地产企业的增值率为(2410-500-100-1000-80-320) /(500+100+1000+80+320) =20.5%.根据税 法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税(2410-500-100-1000-80-320)X30%=123万元。企业税 后利润为 2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格 降低为 2400 万元，则该公司的增值率为(2400-500-100-1000-80-320) /(500+100+100
5、0+80+320) =20%. 根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。 进行纳税筹划后使企业减轻税收负担400-287=113万元。同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。正如汕 头某房地产开发公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800 万元。增值额为200万元，增值率为200/800=25%该房地产公司需要缴纳土地增值税200X30%=60万 元，营业税1000X5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50X(7%+3%) =5万元。不
6、考虑企业 所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房 屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000 万元，增值额为 200 万元，增值率为 200/1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳 营业税1200X5%=60万元，城市维护建设税和教育费附加60X(7%+3%) =6万元。同样，不考虑企 业所得税，该房地产公司的利润为 1200-1000-60-6=134 万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-85=49 万元。因为，土地增值税是房地产开发的主
7、要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅 增值率不超过 20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过 20%， 从而享受免税待遇。(二) 巧设分支机构来进行纳税筹划根据房产税暂行条例第 3、4 条的规定，房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴 纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的， 税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在 很大差异，在这种情况下，就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务 而避免采用依照租金计算房
8、产税的方式。最近，汕头市某房地产开发公司将其拥有的一处位于市中心 的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。该公司应该缴纳房产税20X12%=2.4万 元，营业税20X5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1X(7%+3%) =0.1万元。不考虑企业所 得税，该房地产开发公司的利润为 20-2.4-1-0.1=16.5 万元。如果进行纳税筹划，该房地产公司将该房 屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给汕头某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该 房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税 100X (1-30%) X1.2%=0.
9、84万元。该房地产公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样， 不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为 20-0.84=19.16 万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担 19.16-16.5=2.66 万元。(三) 利用建房的方式进行纳税筹划我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优 惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按 “服务业代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建 房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目
10、缴 纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按 规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。前不久，汕头某商贸公司需要购置一栋房 屋，由汕头市某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规 定可扣除费用为 600 万元。土地增值率为 400/600=66.7%.该房地产公司需要缴纳土地增值税 400X 40%-600X5%=130万元，营业税1000X5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50X(7%+3%) =5 万元。 不考虑企业所得税， 该商贸公司需要支付 1000 万元费用， 该房地产公司利润为
11、 1000-600-130-50-5=215 万元。如果进行纳税筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司 出地，商贸公司出资900万元，建成后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公 之用。该房地产公司的开发成本为 600万元。不需要交纳任何税收，同样，不考虑企业所得税，该房 地产公司的利润为 900-600=300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元 承租余下的5%的房产50年。为此，房地产公司需要缴纳房产税50X12%=6万元，营业税、城建税、 教育费及附加 50X5%X(1+7%+3%) =2.75万元。经过税筹划后该商贸公司降低
12、50万元费用，该房 地产公司负担300-215-6-2.75=76.25万元。(四) 利用货币价值的时间性进行纳税筹划货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币 的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总 额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。正 如汕头市某房地产开发公司的厂房中有自购土地一块，该土地取得时的成本是 2000 万元。房屋按 20 年提折旧，合同规定的土地使用期限是 10 年，适用的企业所得税税率是 15%.该公司按照会计制度计 提折旧，土地每年
13、可计入费用的折旧额是100 万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调 整，每年可计入费用的摊销额是 200 万元。相对于前者，该公司在规定的土地使用期限内每年税前可 多列支 100 万元，所以在前十年总计可少缴企业所得税15 万元。在后十年，由于土地使用权已经摊销 完毕，该公司为此总计应多缴企业所得税15 万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少，但是该纳税人 成功地将应税所得额向后递延，推迟了纳税时间。因为资金存在时间价值，所以该公司依法取得了一笔无息贷款，是十分划算的。根据企业所得税 税前扣除办法第二十九条规定：“纳税人取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让款应作为 无形资产管
14、理，并在不短于合同规定的使用期限内摊销。”而从会计处理的角度来看，土地是与建筑物 一并列入固定资产入账，合在一块提折旧的。我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为20 年，一 般而言，纳税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。因此，当合同规定的土地使用期限低于 20 年，或者合同并没有规定土地使用期限（按税法规定，其摊销期限不得短于十年），纳税人在申报缴 纳企业所得税时，可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来，单独摊销。那么在土地摊销期限内，可 以增加企业所得税税前列支费用，纳税人获得了延迟缴纳税款的好处。（五）适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划根据我国现行企业会计制度第四十七条规定，企业
15、购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权， 在尚未开发或建造自用项目前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时 再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见，土地一旦开发，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房 产税的计税依据。所以，汕头市某房地产开发公司于2001年购入一块土地，支付转让价款240 万元， 该地规定房产余值是按房产原值扣除 30%计算，如果该房地产开发公司在购入当年就开始建造厂房， 厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税240X（l-30%）X1.2%=2.02万元。如果企业推迟一年建设， 土地使用权按税法规定其摊销期限不得短于十年进行摊销，每年摊销额为24万元，所以
16、其转入在建工 程的账面价值为216万元。厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税216X（1-30%）X1.2%=1.81万元。 从以上计算可以看出，推迟一年开发，相应的滞后了土地使用权形成房屋原值的时间，可少缴房产税 2.02万元；并且随着土地使用权账面价值的减少，该公司以后每年可少支出房产税款0.21万元。数额 虽小，但房产税是纳税人一项长期的固定支出，进行纳税筹划后节税的效果是不言而喻的。因此，企 业适当地推迟土地开发时间，便可获得少缴房产税的好处。（六）通过两次销售房地产进行纳税筹划房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产 的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施 纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由 于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修，因此，房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文 章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税
