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1、第十一章 资产评估报告1 基本概念及基本制度一、 基本概念（大纲要求了解）CPV在守法前提下实施必要程序（一）概念 对评估对象价值进行估算 向委托方提交的专业意见书 我国 是从基本内容和格式来规范的对资产评估报告的要求 （财政部规定评估报告应包括报告书正文、评估说明、评估明细表及相关附件） 国际 是从报告类型和报告要素来规范的对委估资产提供价值意见 能体现评估工作，明确相关各方责任，同时是评估机构履行协议和收费的依据（二）评估报告书的作用 管理部门通过审核报告，达到对评估机构的监管是资产评估档案的重要信息源国际上 完整型 +简明型 +限制型 +评估复核（三）资产评估报告的种类 按评估的范围 整
2、体评估报告 +单项评估报告 我国 按评估对象分 资产评估报告 +房地产估价报告 +土地估价报告 按内容详细度 完整评估报告 +简明评估报告评估报告类型 委托方、资产占有方及其他评估报告使用者 评估范围和评估对象基本情况评估目的 +价值类型二、评估报告基本要素 评估基准日 +评估假设和限制条件（大纲要求掌握） 评估依据 +评估方法评估程序实施过程和情况评估结论声明 +评估报告日评估机构和注册资产评估师签章附件 （注意斜体字部分）三、资产评估报告的基本制度（一） 行政管理方式 取消了国有资产评估项目的立项确认审批制，实行核准制和备案制报告书正文的基本内容 （二） 资产评估报告书的基本内容 评估说明
3、的基本内容）评估明细表的基本内容（此部分内容大纲要求掌握，但内容较杂，各位考友依据自已的应试经验掌握吧 ！）1、报告书正文及附件（此部分包括四大内容 封面 +摘要 +正文 +备查文件）封面（应载明4内容）项目名称 +报告编号 +评估机构全称 +评估报告提交日位置 位于正文之前摘要 内容 表达报告主要信息效力 与正文法律效力相同，需各方签章（CPV+机构法人+机构）并签署日期提醒使用者阅读全文首部包括项目名称 +报告编号绪言写明委托方全称 +受托事项 +评估工作整体情况 委托方和资产占有方简介评 估目的 目的 +经济行为文件评估范围和对象 要求列明账面金额评估基准日 写明选取理由or成立条件 +
4、其对评估结果的影响度 +对非基准日价格作出说明 （基准日应根据经济行为性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近） 评估原则 写明遵循的各类原则，对特殊原则应做阐述报告正文 评估依据 包括行为依据 +法律依据 +产权依据 +取价依据 评估方法 写明选取和使用的依据及原因 +对一种资产采用多方法也写明原因及该资产价值确定的方法 +采用特殊方法应介绍原理和适用范围 评估过程 反应自接受委托及提交报告的全过程 评估结论 用表述性文字叙述结论，对账面价值 +调整后账面价值 +评估价值 +增减率表述单独列示不纳入评估汇总表的评估结果 特殊事项说明 超出CPV执业水平和能力的事项应说明 +CPV认为需
5、要说明的其他事项 评估基准日的期后重大事项 指基准日至报告报出日的重要事项 +基准日后不能直接使用评估结论的事项 报告法律效力、使用范围和有效期 还应写明报告成立的前提条件和假设条件评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，申明使用者归委托方所有，未经许可不得向他人提供或公开（要与评估说明的使用范围相区分）报告提出日期尾部 需要由评估机构 +评估机构法人 +两名CPV签章 营业执照复印件（三方提供） 包括委托方资产占有方评估机构 承诺函（三方提供） 包括委托方资产占有方评估人员和评估机构 资格证复印件（两方提供）包括评估机构签字CPV 业务约定书备查文件 经济行为文件被评估企业前
6、三年度会计报表（有具体年度要求，非企业或经济组织除外） 产权证明文件复印件 参加评估人员名单 （本部分的格式没有具体要求，但必须按统一规格装订）2、资产评估说明的基本内容评估说明的封面及目录 除与正文部分一致外 +需分册装订的评估说明，注明共几册及该册序号评估说明使用范围的声明 声明“评估报告仅供资产管理部门、企业主管部门、资产评估行业协会在审查和检查评估机构工作之用，除法律、行政法规规定外，不行提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体”委托方及资产占有方概况 +评估目的的说明 +评估范围的说“关于进行资产评估有关事项的说明”内容 明 +评估基准日的说明 +可能影响评估工作的重大事项说明
7、+资产及负债清查说明 +委托方及资产占有方提供资料清单资产清查核实情况说明 主要说明受托方对委估范围的清查和核实情况和清查结论资产清查核实的内容实物资产分布情况及特点影响资产清查的事项资产清查核实的过程与方法资产清查结论资产清查调整说明“评估依据说明”的基本内容 法律依据 +行为依据 +产权依据 +取价依据各项资产及负债的评估技术说明 对评定估算过程进行解释，包括以下内容的技术说明流动资产长期投资机器设备房屋建筑物在建工程土地使用权无形资产负债整体资产评估收益现值法评估验证说明 包括以下内容收益法应用简介企业的生产经营业绩企业的经营优势企业的经营计划企业的各项财务指标评估依据企业营业收入、成本
8、费用和长期投资收益预测评估结论评估结论及分析 包括以下内容评估结论评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因评估结论成立的条件评估结论的瑕疵事项评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响评估结论的效力、使用范围与有效期3、评估明细表的基本内容 是评估目的实现后做为调账的依据基本内容如下资产及负债的名称、发生日期、账面价值、评估价值等反映资产及负债特征的项目（如房屋的建筑面积等）反映评估增减值和备注的栏目表头（包括资产科目名称、资产占有单位、基准日、表号、金额单位、页码）表尾（填写清查人员和评估人员）依据表格间的勾嵇关系逐级汇总表格应按会计科目的顺序排列装订资产评估明细表包括以下几个层次资产评估结
9、果汇总表资产评估结果分类汇总表各项资产清查评估汇总表各项资产清查评估明细表2 资产评估报告书的制作一、资产评估报告书的制作步骤 整理底稿归集资料 评估明细表的数字汇总 从最低层次的清查评估明细表逐级汇总到汇总表，此外注意勾嵇关系步骤 初步数据分析、讨论和调整编写评估报告书 评估说明由负责该项资产的相关评估负责人草拟，然后交全面负责整个项目的评估人员草拟评估报告书；初步结论与委托方交换意见签发与送交 签章顺序：两名CPV复核人员评估机构负责人（同时加盖机构公章）二、资产评估报告书制作的技术要点 清楚 +准确 文字的要求 不得有诱导、恭维和推荐性陈述 涉及承担责任的条款要慎重技术要求 格式内容要求
10、 执行财政部文件 复核 目的是改错和补漏为避免盲点应多级复核和交差复核复核和反馈的要求 明确复核人的责任，防止复核流于形式 反馈 对客户和委托方的反馈应持独立、客观、公正的态度注意事项杜绝假报告报告内容保持一致报告提交要及时、齐全和保密防止报告被恶意使用和误用CPV持业时，应关注评估对象的法律权属，但不得对其提供保证CPV持业时受到限制无法实施完整评估程序时，应对其披露，同时披露替代措施3 国外资产评估报告简介（该节内容大纲规定为了解）一、报告的形式、格式与类型准则规定了报告所提供的信息水平和内容，但却不规定报告的形式、格式或者类型二、评估报告主要内容 1、每份不动产评估报告必须采用完整型评估
11、报告概述型评估报告限制使用型评估报告这三种意见之一 2、为满足披露要求而接受评估报告副本的人员不能成为评估结果的预期使用人员，除非委托人明确表示这种人员是评估结果的预期使用人员3、当预期的使用者是除了客户以外的其他方时，评估人员必须提供完整型评估报告或概述型评估报告；当预期使用者不是除了客户以外的其他方，评估人员必须提供限制使用型评估报告 （其仅仅由客户使用）4、每一个不动产评估报告都包括一个由评估人员署名的声明三、三种类型评估报告的比较1、完整型评估报告、概述型评估报告、限制使用型评估报告根本区别是所提供的信息的详细程度不同2、区别如下表报告类型重要术语阅读者期望值（详略程度不同）完整型描述可期望所有重要数据都被详细报告概述型概略说明可期望在表格和简述中发现所有重要数据限制使用型陈述不应期望所有重要数据都被报告4 资产评估报告书的应用一、委托方对资产评估报告书的使用 在法定评估事项下，作为作价依据（所谓法定评估事项见下面内容）1、 具体用途 作为会计调账的依据 作为评估机构履行协议和收取评估费的依据 作为评估纠纷的申诉资料 整体或部分改建为或股份公司 以非货币性资产对外投资 除上市公司外的原股东股权
