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1、市物业管理条例2012年 5月 31日市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议通过2012年 8月 24日省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准自 2012年 11月 1日起施行第一章 总 那么第一条 为了规物业管理活动，维护业主和物业效劳企业、社区物业效劳机 构的合法权益，根据 ?中华人民国物权法 ?、国务院 ?物业管理条例 ?等法律、法规 的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域的物业管理、使用及其监视管理，适用本条例。第三条 本条例所称物业管理，包括物业效劳企业管理、社区物业效劳机构 管理和业主自行管理。本条例所称物业效劳企业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业
2、，由业主 和物业效劳企业按照规定标准，依据物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关 秩序的活动。本条例所称社区物业效劳机构管理，是指由社区物业效劳机构对未实行物 业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的效劳标准和收费标准，依据物 业效劳合同约定，为业主提供相应物业效劳的活动。本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的效劳形式，为业主提供 相应物业效劳的活动。第四条 市住房保障和房产管理部门以下称市物业行政主管部门负责全 市物业管理活动的监视管理工作。区、县市物业行政主管部门负责所辖区物业管理活动的监视管理工 作。市、区、县市
3、物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。 城乡建立、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公 安、工商、食品药品监视、财政、民政、卫生、质量技术监视、水务、播送电 视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。第五条 物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规，维护会员合 法权益，促进展业建立和安康开展。市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监视。第二章 业主、业主大会及业主委员会第六条 房屋的所有权人为业主。进展房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。 尚未进展房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房 屋的，在物业
4、管理活动中应当认定为业主；基于买卖等民事法律行为已经实际 占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。业主依据 ?中华人民国物权法 ?、国务院 ?物业管理条例 ?的规定，享有相应的 权利，履行相应的义务。第七条 同一物业管理区域，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组 业主小组可以推选业主小组代表。第八条 符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大 会：一房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上的； 二房屋出售并交付使用的套数到达百分之五十以上的； 三首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例到达百分之二十五以 上的。建立单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十
5、日书面报告物业所 在地的街道办事处、乡镇人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地 街道办事处、乡镇人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街 道办事处、乡镇人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大 会会议筹备组。第九条 首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街 道办事处或者乡镇人民政府、社区居民委员会和建立单位人员组成，其中 业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办 事处或者乡镇人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡 镇人民政府组织业主推荐产生。 筹备组组建后七日，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域公告 筹备组成
6、员。建立单位或者物业效劳企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、 共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。第十条 筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日组 织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。第十一条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织 召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和容告知 全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，承受其监视和 指导。街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席。 业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡 镇人民 政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇
7、人民政府组 织召开业主大会会议。第十二条 业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络 等征求意见的形式召开。业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表 参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人 签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出 具业主书面授权委托书和本人明。业主大会会议表决采取记名投票方式。第十三条 业主大会可以制定和修改业主委员会工作规那么，撤销业主委员 会的不当决定。第十四条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主具有约束 力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日，将决定以书
8、面形式在物 业管理区域公告。第十五条 业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人 数的百分之四十设置。在一个物业管理区域分期开发的工程，新一期工程的业 主入住后，应当增补业主委员会委员。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年。第十六条 本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业效劳的企业 或者机构任职的，不得担任业主委员会委员、候补委员。第十七条 业主委员会的工作经费由业主委员会与物业效劳企业签订物业效 劳合同时进展约定。第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委 托他人出席业主委员会会议。业主
9、委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会应 当在作出决定之日起三日，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域书面公 告。业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员 列席。第十九条 业主委员会委员有以下情形之一的，经业主大会决定后，终止其 委员资格：一不履行委员职责；二业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资 格；三侵害业主共同利益；四不履行业主义务；五利用委员资格谋取私利；六被依法限制人身自由不能履行职责； 七不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。 第二十条 业主委员会任期届满
10、六十日前，应当召开业主大会会议进展 换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府催促 限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主 大会会议进展换届选举。业主委员会任期届满之日起五日，原业主委员会应当将财务收支情况向业 主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新 一届业主委员会。第三章 前期物业管理第二十一条 物业管理区域的划分，以建立用地规划许可证确定的用地围为 根底，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素划定。已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本 条前款规定重新划分。第二十二条 分期开发
11、建立或者由两个以上单位共同开发建立的工程，其设 置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建立工程已按 规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使 用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管 理区域。第二十三条 建立单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案 前，应当持建立用地规划许可证和建立工程规划设计图纸，向区、县市物 业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。区、县市物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日，在征求街 道办事处、乡镇人民政府的意见后进展划分，并告知建立单位。第二十四条 建立单位应当按照建立工程地
12、上总建筑面积千分之二的比例在 物业管理区域配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一 般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分 之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。 物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、 供热以及采光、通风等使用功能。物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业效劳企业和业主委员会按照 规定使用，不得挪作他用。第二十五条 规划行政主管部门在核发建立工程规划许可证时，应当对规划 图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进展审核。市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应 当对物业管
13、理用房进展核查。在物业工程交付使用时，区、县市物业行政主管部门应当对物业管理 用房配置情况进展现场核实。第二十六条 建立单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招 投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业效劳企业实施前期物业管理，并到 物业所在地的区、县市物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑 面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县市物业行政主管部门批 准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物 业效劳企业提供指导和效劳。第二十七条 建立单位依法选聘物业效劳企业后，应当与其签订书面前期物 业效劳合同。建
14、立单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业效劳合同作 为物业买卖合同的附件。第二十八条 建立单位应当在新建物业交付使用前，同物业效劳企业办理物 业管理承接验收手续，应当移交共用部位、共用设施设备明细。物业效劳企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其 他有关事项进展查验，并做好登记存档。物业效劳企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况。 建立单位向物业效劳企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部 门报送备份。第四章 物业效劳管理第二十九条 物业效劳企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资 质证书，并在其资质等级许可的围承接物业工程。非本市物业效劳企业进
15、入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资 质证书等材料到市物业行政主管部门备案。第三十条 物业效劳企业管理的物业，实行工程经理责任制。物业工程经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业书；专业技术 人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。 物业效劳企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门 备案。第三十一条 业主大会选聘物业效劳企业，应当通过本市统一的物业管理招投标 平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业效劳企业或者业主大会决定采 用协议选聘等其他方式的除外。第三十二条 业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业 效劳企业的资质、管理实绩要求、物业效劳容和收费标准、物业效劳合同期限 和选聘方式等容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区 域公告。第三十三条 物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起二十日，持物业 效劳合同到物业所在地的区、县市物业行政主管部门备案。第三十四条 物业效劳企业提供物业效劳，应当遵守以下规定： 一遵守有关法律、法规和规章的规定；二 符合国家、省、市规定的技术标准和操作规； 三按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳； 四向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方 法、要求及考前须知；五向业主大会进展报告，听取
